相続した空き家は売却すべき？名古屋の司法書士・宅建士が解説する 3 つの メリットと 3,000 万円控除

建物に値がつかなくても、土地に需要があれば売れます

「築年数が古い実家でも、本当に売れるのだろうか」と不安に思われる方は少なくありませ ん。結論からお伝えすると、たとえ建物に値段がつかなくても、土地に需要があれば売却は 十分に可能です。 一般に、築年数の経った木造住宅や、大手ハウスメーカー以外が建てた建物は、それ自体の 資産価値はほとんどないと評価されます。そのため空き家の売却では、古い建物を解体して 更地にし、土地として売り出す方法や、古家付きのまま土地として売り出す方法が多く採ら れます。 売却で手にできる金額は、その土地の立地や人気度によって大きく変わります。「解体費用 や測量費用がかかるなら、手元に残るお金はないのでは」とご心配される方もいらっしゃい ますが、これらの諸費用は受け取る売買代金の中から精算することができますので、ご自身 の貯蓄を持ち出す必要はほとんどありません。 まずは「いくらで売れそうか」「どのような売り方が向いているか」を専門家に見極めても らうことが、安心して進めるための第一歩となります。当事務所は宅地建物取引士として査 定から仲介まで承りますので、相続のご相談とあわせてお気軽にお問い合わせください。 

税金・納税資金・遺産分割の 3 つの視点から整理します

国は、使われない不動産を市場に戻して有効活用してもらうため、税制上の優遇など、さま ざまな後押しをしています。せっかく用意されている制度は、知って・使ってこそ価値があ ります。ここでは、相続した空き家を売却することで得られる代表的な 3 つのメリットを ご紹介します。

持ち続ける限りかかり続ける固定費を断ち切る

不動産を所有している限り、毎年、固定資産税や都市計画税がかかり続けます。 「更地にすると税金が上がるから、古い家を残しておこう」とお考えの方もいらっしゃいま す。たしかに住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置があり、建物を取り壊すと税 額が上がる場合があります。しかし、それはあくまで『持ち続ける』ことを前提としたお話 です。 売却して手放してしまえば、その後の固定資産税や都市計画税は一切かからなくなります。 引渡し日を基準に買主と日割りで精算するのが一般的で、売却後の負担は買主へ移ります。 さらに見落としがちなのが、税金以外の維持コストです。庭木の手入れ、火災保険、定期的 な見回りや修繕——空き家は『持っているだけ』でお金と手間がかかり続けます。たとえ売 却益が大きくなくても、こうした固定費から解放されることを考えれば、長い目で見て得に なるケースは少なくありません。

「現金がない」相続でも 10 か月の納税期限に備えられる

「相続した財産のほとんどが不動産で、現金がほとんどない」というご家庭は珍しくありま せん。 不動産も相続税の課税対象となりますが、相続税は原則として現金で、しかも申告期限（相 続の開始を知った日の翌日から 10 か月以内）までに納める必要があります。手元に納税資 金がないときは、不動産を売却して現金を用意するのが現実的な方法です。 不動産そのものを国に納める『物納』という制度もありますが、要件が厳しく、認められる ケースは限られます。どちらが適しているかはご家庭の事情によって変わりますので、売却 も納税資金づくりの有力な選択肢として、早めに検討しておくと安心です。 ここで大切なのが、時間の余裕です。不動産は買い手が見つかるまでに数か月かかることも 珍しくなく、納得のいく価格で売ろうとすればなおさらです。納税期限が迫ってから慌てて 『たたき売り』をすることのないよう、相続が発生したら早い段階で専門家に相談し、計画 的に手続きを進めることをおすすめします。 

換価分割で「公平」と「家族の和」を両立できる

相続人が複数いる場合、財産が不動産に偏っていると、遺産分割が難しくなりがちです。 土地や建物は、現金のようにきれいに分けることができません。「誰が実家を引き継ぐの か」「代わりに他の相続人へいくら支払うのか」をめぐって、これまで仲の良かったご家族 の間に溝が生まれてしまう——不動産は、こうした相続トラブルの大きな原因のひとつです。 そこで有効なのが、不動産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分け合う方法（換価 分割）です。金額できれいに公平に分けられるため、わだかまりが残りにくく、結果として ご家族の関係を守ることにもつながります。実際、「現金で受け取れるのがいちばん安心」 というお声は多く聞かれます。 どなたが何を受け取るかは、遺産分割協議書という書面に正しくまとめておく必要がありま す。当事務所では、相続登記から売却、必要書面の作成まで一貫してお手伝いできますので、 どうぞお気軽にご相談ください。

知っているだけで数百万円の差が出ることもあります

相続した空き家の売却では、税負担を大きく軽くできる特例が用意されています。要件を満 たすかどうかで手取り額が数百万円単位で変わることもあるため、売却を決める前に必ず確 認しておきましょう。ここでは代表的な 2 つの特例をご紹介します。

３－１　空き家の 3,000 万円特別控除

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 相続で取得した亡くなった方の自宅（空き家）を売却した場合、一定の要件を満たすと、譲 渡所得（売却で得た利益）から最大 3,000 万円を差し引ける特例です。正式には『被相続 人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除』といいます。 この特例が使えると、売却益にかかる税金がゼロ、または大幅に軽くなるケースが多く、空 き家売却で最も大きな節税効果が期待できる制度です。主な要件は次のとおりです。 ・ 昭和 56 年 5 月 31 日以前に建てられた家屋であること（旧耐震基準の建物） ・ マンションなどの区分所有建物でないこと ・ 相続が始まる直前に、亡くなった方がその家に一人で住んでいたこと（老人ホーム入 居など一定の例外あり） ・ 相続のときから売却まで、事業・貸付け・他の人の居住に使われていないこと ・ 売却代金が 1 億円以下であること ・ 耐震リフォームをして売るか、または建物を取り壊して売ること 適用期間は、平成 28 年 4 月 1 日から令和 9 年（2027 年）12 月 31 日までの売却が対象で す。令和 6 年（2024 年）1 月 1 日以後の売却からは使いやすく改正され、買主が引渡し後 （譲渡の翌年 2 月 15 日まで）に取壊しや耐震改修を行った場合でも適用が認められるよう になりました。一方で、その空き家を相続した相続人が 3 人以上いる場合は、控除額が 1 人あたり 2,000 万円までに変更されています。 要件が細かく、判断に迷いやすい特例です。適用の可否や有利・不利は個別の事情によって 変わりますので、売却前に司法書士・宅地建物取引士などの専門家へご確認いただくことを おすすめします。

３－２　相続税の取得費加算の特例

相続税を払った方が一定期間内に売るとき 相続税を納めた財産を、相続税の申告期限の翌日から 3 年以内（相続開始からは約 3 年 10 か月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を売却時の『取得費』に加算できる特例 です。取得費が増えるとその分だけ譲渡所得が圧縮され、譲渡所得税が軽くなります。 空き家の 3,000 万円特別控除とは併用できない部分もあり、どちらを使うほうが有利かは ケースによって異なります。複数の特例を見比べ、ご家庭にとって最適な組み合わせを選ぶ ことが、手取りを最大化するコツです。

４　相続登記から売却までの流れ

売却の前提として「名義変更」が欠かせません 相続した不動産は、亡くなった方の名義のままでは売却できません。売主となるためには、 まず相続人へ名義を移す『相続登記』が必要です。相続登記は 2024 年（令和 6 年）4 月か ら義務化され、正当な理由なく怠ると過料の対象となることもありますので、早めの対応が 安心です。おおまかな流れは次のとおりです。

1. 戸籍などを集めて、法定相続人が誰かを確定する

2. 遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決め、遺産分割協議書を作成する

3. 相続登記を申請し、不動産の名義を相続人へ変更する

4. 不動産会社（当事務所は宅建業も兼営）に査定を依頼し、売り出す

5. 買主と売買契約を結び、決済・引渡しを行う

6. 翌年に確定申告を行い、3,000 万円特別控除などの特例を適用する

当事務所は司法書士と宅地建物取引士を兼ねているため、相続登記から売却の仲介まで、窓 口をひとつにしてスムーズに進められます。登記は司法書士、売却は不動産会社、と複数の 専門家へ別々に依頼する手間がなく、費用や時間の面でも安心してお任せいただけます。 

相続登記から売却まで、窓口ひとつでワンストップサポート

今回は、名古屋・中区の司法書士兼宅地建物取引士が、相続した不動産（空き家）を売却す るメリット、知っておきたい税の特例、手続きの流れと注意点をご説明しました。 売却には、固定資産税や維持費の負担からの解放、相続税の納税資金の確保、相続財産を公 平に分けやすくなるなど、多くのメリットがあります。さらに、空き家の 3,000 万円特別 控除や取得費加算の特例を活用すれば、税負担を大きく抑えることも可能です。一方で、手 続きには時間がかかり、相続登記や所有者の判断能力など、事前に確認しておくべき点もあ ります。 相続した実家や空き家の扱いにお困りでしたら、そのまま放置せず、一度『売却』を選択肢 に入れてみてはいかがでしょうか。 当事務所は司法書士と宅地建物取引士を兼ねており、相続登記から不動産の売却まで、窓口 ひとつで切れ目なくサポートできるのが強みです。女性のお客さま、高齢の親御さま、外国 籍の方からのご相談にも、わかりやすく丁寧に対応いたします。相続や不動産のお悩みは、 どうぞお気軽にご相談ください。