ンションを相続したら？相続登記の必要書類・費用と注意点を名古屋の司法書士が解説

必要書類と「敷地権」の確認が、マンション相続のスタートラインです。

マンションに限らず、不動産を相続したら最初に行うべきなのが「相続登記」です。相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産の登記名義を、相続人へ変更する手続きのことです。

冒頭でも触れたとおり、相続登記は2024年4月1日から義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。注意していただきたいのは、義務化より前に発生した相続も対象になる点です。この場合の期限は原則として2027年3月31日。「ずっと前に亡くなった親のマンションが名義そのまま」という方は、まさに今が動くべきタイミングです。

マンションの相続登記に必要な書類

マンションの相続登記では、主に次の書類を揃えます。

1. 戸籍謄本一式と相続関係説明図――被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍と、相続人全員の現在戸籍を集め、関係を一覧にした図（相続関係説明図）を作成します。
2. 遺産分割協議書と印鑑証明書――遺言書がない場合、相続人全員で「誰がマンションを取得するか」を合意した遺産分割協議書を作成し、全員が実印を押印のうえ、印鑑証明書を添付します。
3. 住民票――新たに名義人となる相続人の住所を証明する書類です。登記には住民登録上の住所が記録されます。
4. 固定資産評価証明書――登録免許税の計算に使います。マンションの場合、専有部分（建物）の評価額に加え、敷地全体の評価額に敷地権割合を掛けた土地部分の評価額も必要になる点が特徴です。
5. 委任状――司法書士に依頼する場合に必要です。
6. 登記識別情報（権利証）――相続登記では原則不要ですが、被相続人と登記簿上の住所がつながらない場合などに補足資料として使うことがあります。

マンション特有のチェックポイント「敷地権」

分譲マンションで必ず確認したいのが「敷地権」の有無です。マンションの部屋（専有部分）は建物ですが、その建物は当然、土地の上に建っており、各所有者は敷地を持分で共有しています。この専有部分と敷地の持分を一体化させたものが敷地権です。

敷地権が設定されているマンションなら、専有部分の登記をすれば敷地の持分も一体として処理されるため、登記は1件で済みます。ところが、昭和58年の区分所有法改正前に分譲された古いマンションには、敷地権が設定されていないものがあります。この場合、建物と土地の共有持分をそれぞれ別々に相続登記しなければならず、土地の持分の記載を見落とすと「建物だけ名義変更して敷地の持分が亡くなった方のまま」という深刻な登記漏れが起こります。敷地権の有無は登記簿（登記事項証明書）を見れば確認できますので、手続き前に必ずチェックしましょう。

費用と期間の目安

相続登記の登録免許税は固定資産税評価額×0.4％です。例えば専有部分の評価額が600万円、敷地権割合分の土地評価額が400万円なら、合計1,000万円×0.4％＝4万円となります。なお、評価額100万円以下の土地には登録免許税の免税措置が設けられており、敷地権割合が小さいマンションでは土地部分に適用できる場合があります（適用期限があるため最新の取扱いはご確認ください）。このほか、戸籍等の取得実費が数千円～1万円程度、司法書士に依頼する場合の報酬はおおむね数万円～十数万円が一般的な水準です。

期間は、戸籍収集と遺産分割協議がスムーズに進めば全体で1～2か月程度、法務局への申請から登記完了までは通常1～2週間程度が目安です。

もうひとつ、登記の前に考えていただきたいのが「誰の名義にするか」です。とりあえず相続人全員の共有名義にしておく方法は、一見公平に見えますが、将来売却や賃貸をする際に共有者全員の同意が必要になり、意見が合わないと身動きが取れなくなる典型的なトラブルの種です。売却して代金を分ける予定なら、その方針を遺産分割協議書に明確に落とし込む「換価分割」という方法もあります。名義の決め方ひとつで、その後の手続きのしやすさと税負担が大きく変わるのです。

登記の放置リスクに加えて、管理費・修繕積立金・相続税評価にも目を配りましょう。

登記をしないと所有権を主張できない

相続登記をしないままでは、そのマンションの所有権を第三者に主張できません。当然、売却もできません。売買契約を結ぶには売主の名義が確定している必要があるため、「買いたい」という人が現れてから慌てて相続登記を始めると、決済まで数か月待たせることになり、売却の好機を逃しかねません。将来の売却や賃貸を少しでも考えているなら、相続登記は早めに済ませておくのが鉄則です。

また、放置している間に相続人の誰かが亡くなると二次相続が発生し、遺産分割協議に加わるべき人がねずみ算式に増えていきます。住民票の除票など保存期間の経過で取得できなくなる書類もあります。自分の代で登記をしないことは、お子さんの代へ問題を先送りすることにほかなりません。後からまとめて相続登記をするのは、必要書類も費用も手間も格段に増えるのです。

管理費・修繕積立金は相続人が引き継ぐ

マンションならではの注意点が、管理費と修繕積立金です。これらの支払義務は相続によって相続人に承継されます。被相続人に滞納があれば、その滞納分も相続人が支払わなければなりません。相続したマンションに誰も住まなくても、管理費・修繕積立金は毎月発生し続けます。名義変更とあわせて管理組合（管理会社）への届出を行い、支払方法を整えておきましょう。滞納額が大きい、あるいはマンション自体に資産価値がないといった場合には、相続放棄（原則として相続開始を知ってから3か月以内）を検討する余地もありますので、早めに専門家へご相談ください。

遺産分割協議がまとまらないときの「相続人申告登記」

相続人の間で話し合いがすぐにまとまらない場合には、義務化に対応するための簡易な制度として「相続人申告登記」が新設されています。自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、ひとまず過料のリスクを回避できます。ただし、相続人申告登記だけではマンションを売却することはできず、最終的には通常の相続登記が必要になる点にご注意ください。

住所変更登記の義務化と相続税評価の新ルール

登記制度をめぐるルールは、ここ数年で大きく変わっています。2026年4月1日からは、所有者の住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務化されました（変更から2年以内、怠ると5万円以下の過料の対象）。相続登記を機に、ご自身の住所変更登記が漏れていないかも確認しておくと安心です。

税務面では、2024年1月以降の相続から分譲マンションの相続税評価に新ルール（いわゆる区分所有補正率）が導入され、市場価格と評価額の乖離が大きいマンションは評価額が市場価格の6割水準まで引き上げられることになりました。都心部や高層階のマンションを相続した場合、以前の感覚より相続税評価額が高くなることがあります。相続税の申告が必要かどうかの見極めも含め、登記と税務をセットで確認することをおすすめします

期限のある手続きだからこそ、書類集めの段階から専門家を頼ってください。

以上、マンションを相続したときに最初にすべき相続登記と、分譲マンションならではの注意点をご紹介しました。

相続登記は義務化され、義務化前に発生した相続も2027年3月31日という期限が迫っています。マンションには敷地権の確認、管理費・修繕積立金の承継、相続税評価の新ルールなど、一戸建てとは異なるチェックポイントが多くあります。売却を前提にするなら、それを正確に反映した遺産分割協議書を作ることで、無駄な税負担や相続人間のトラブルを避けることもできます。

戸籍集めから遺産分割協議書の作成、登記申請までは、慣れない方にはかなり複雑な作業です。名古屋市中区丸の内のごとう司法書士事務所は、不動産事務所（宅地建物取引士）を併設しており、相続登記からマンションの売却・活用のご相談までワンストップでお手伝いできます。お客さまごとの事情に合わせたオーダーメイドのご提案を心がけていますので、どうぞお気軽にご相談ください。