相続登記に権利証は必要？紛失時の対処法を名古屋の司法書士が解説

「登記済証」と「登記識別情報」、2つの違いと再発行できない理由を押さえましょう。

権利証とは、不動産の名義人（所有者として登記された人）であることを示す書類の通称です。正式には時代によって2種類あります。

ひとつは「登記済証」。平成17年（2005年）の不動産登記法改正前まで発行されていた、法務局の「登記済」の朱印が押された書面で、一般に「権利証」と呼ばれてきたのはこちらです。もうひとつは改正後に発行されるようになった「登記識別情報」。こちらは書面そのものではなく、12桁の英数字の符号（パスワードのようなもの）に権利者としての意味があり、目隠しシールや折込み方式で符号が見えないように通知されます。

ここで大切なポイントが2つあります。

第一に、権利証をなくしても所有権そのものは失われません。所有権は登記記録（登記簿）で公示されており、権利証という「紙」に権利が宿っているわけではないからです。この点は誤解の多いところですので、まずはご安心ください。

第二に、登記済証も登記識別情報も、再発行は一切できません。一度紛失すると、二度と同じものは手に入らない仕組みです。その場合は「権利証がないもの」として、後述する代替手続きで登記を進めることになります。なお、登記識別情報を盗み見られた恐れがあるときは、法務局に申し出て符号を失効させる「失効申出」という制度もあります。防犯面が心配な方は、司法書士にご相談ください。

原則は不要。ただし「住所がつながらない」ケースでは例外的に出番があります。

相続登記（不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する登記）では、一般的に次のような書類を揃えます。

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本 ・遺産分割協議書（協議による場合） ・相続人全員の印鑑証明書 ・被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票） ・不動産を取得する相続人の住民票 ・固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使用）

ご覧のとおり、権利証はこの中に入っていません。相続登記では、戸籍によって「亡くなった方の相続人が誰か」を証明できるため、原則として権利証は不要なのです。登記が完了すれば、不動産を取得した相続人に新しい登記識別情報が発行されます。

なお、令和7年（2025年）4月21日からは、相続登記を含む所有権の保存・移転の登記を申請する際に、新しく名義人となる方の氏名のフリガナ・生年月日・メールアドレスなどの「検索用情報」をあわせて申し出る制度が始まりました（令和7年3月3日法務省民二第373号通達）。これは、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を使って住所変更を確認し、職権で変更登記ができるようにするための新しい仕組みです。司法書士に相続登記を依頼すれば、この申出も申請と同時に行いますので、ご自身で別途手続きをする必要はありません。

ただし、例外的に権利証の提出を求められる場合があります。代表的なのが「住所がつながらない」ケースです。

登記記録上の所有者の住所と、亡くなった方の最後の住所が異なる場合、両者が同一人物であることを住民票の除票や戸籍の附票の履歴で証明します。ところが、この除票が取得できないことがあるのです。

かつて住民票の除票の保存期間は5年とされていたため、古い相続では除票がすでに廃棄されているケースが少なくありませんでした。令和元年（2019年）6月の法改正で保存期間は150年に大幅延長されましたが、平成26年6月19日以前に消除・改製されたものは旧ルールで廃棄済みのため、今でも取得できないことがあります。

こうした場合、登記記録上の所有者と被相続人が同一人物であることを補強する資料として、権利証（登記済証や登記識別情報通知）のコピーを添付する実務が広く行われています。あわせて相続人全員の上申書（印鑑証明書付き）を提出することもあります。相続登記が義務化されて「何十年も前に亡くなった祖父名義のまま」という古い相続を今から進める方が増えており、このパターンに該当するご相談は実際に増えています。古い権利証は「もう使わないだろう」と処分せず、相続手続きが終わるまで保管しておくことをおすすめします。

権利証が必要な登記でも、法律上の代替手段が3つ用意されています。

では、権利証（登記識別情報）の提供が必要な登記――たとえば相続した不動産の売却や生前贈与、抵当権の設定など――で、権利証を紛失していたらどうなるのでしょうか。

実は、不動産登記法は権利証を提供できない場合の代替手段をきちんと用意しています。具体的には「事前通知制度」「司法書士等による本人確認情報の提供」「公証人による本人確認の認証」の3つです。ここでは実務でよく使われる前者2つを詳しく解説します。どちらを選ぶべきかは登記の種類とリスクによって変わりますので、判断の目安もあわせてご紹介します。

費用はかからない一方、「確実性が求められる登記」には不向きです。

事前通知制度は、権利証を提供できない理由を明らかにして登記を申請すると、法務局が登記名義人の住所に本人限定受取郵便で通知書を送り、名義人が期間内（発送から2週間以内）に実印を押して返送すれば登記が実行される、という仕組みです。法務局の手続き自体に追加費用がかからないのが利点です。

ただし、この制度には「返送が完了するまで登記が実行されるか確定しない」という弱点があります。登記は申請の先後で優劣が決まる早い者勝ちの世界です。不動産売買の決済のように、代金の支払いと名義変更を確実に同時進行させたい場面で、万一返送の不備などで申請が却下されれば、買主・売主双方に重大な損害が生じかねません。そのため、売買では事前通知はまず使われません。

一方、事前通知が活躍する典型例が、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記です。完済時に金融機関から受け取った書類を長年放置し、引越しの際に紛失してしまった――という事例は本当によくあります。金融機関の書類の多くは再発行してもらえますが、権利証(登記識別情報)だけは再発行不可のため、事前通知制度を利用します。抵当権は債務の完済によって実体上すでに消滅しており、登記記録に残った抵当権を消すだけの登記ですから、トラブルが起こりにくく、時間のかかる事前通知でも支障が少ないのです。

司法書士が本人性を証明。確実性が命の取引ではこちらが原則です。

本人確認情報とは、司法書士などの資格者代理人が、登記名義人と直接面談し、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類の確認、不動産の取得経緯の聴取などを通じて「申請人が間違いなく登記名義人本人である」ことを証明する書面です。これを権利証の代わりに法務局へ提供します。

事前通知制度と違って郵送のやり取りを待つ必要がなく、申請と同時に登記が実行されるため、確実性が求められる登記に適しています。実務でも、権利証を紛失した状態での売買や贈与の登記の多くは、この本人確認情報によって行われています。費用は司法書士への報酬として数万円から10万円程度が一般的な目安です（物件数や確認の難易度によって変わります）。

「わざわざ費用をかけてまで？」と思われるかもしれませんが、登記で最も避けたいのは、申請が通らないことと、もたついている間に第三者に別の登記を入れられることです。多額の資金が動く不動産取引でこれは致命傷になります。近年も「地面師」と呼ばれる、所有者になりすまして不動産を売り逃げる詐欺のニュースが後を絶ちません。司法書士による厳格な本人確認は、こうした不正から取引の安全を守る最後の砦としての役割も担っています。

なお、2026年（令和8年）4月1日からは住所・氏名の変更登記も義務化されました。変更から2年以内（施行日より前の変更については2028年3月31日まで）に登記をしないと、5万円以下の過料の対象となります。あらかじめ前述の検索用情報を登録しておけば、法務局が職権で住所変更登記を行ってくれる簡便な仕組みも整備されており、登記記録を現状に合わせて整えておく重要性は一段と高まっています。権利証の紛失に気づいたタイミングは、ご自身の登記全体を点検する良い機会です。

権利証がなくても相続登記はできます。焦らず、確実に進めましょう。

今回は、名古屋の司法書士が、相続登記と権利証の関係、そして権利証を紛失した場合の対処法について解説しました。

相続登記は原則として権利証がなくても申請でき、住民票の除票が取得できないなどの例外的な場面で権利証のコピーが役に立つことがあります。また、売却や贈与など権利証が必要な登記でも、事前通知制度や司法書士による本人確認情報の提供といった代替手段が法律上きちんと整備されています。権利証が見つからなくても、正しい手順を踏めば手続きは必ず前に進みます。

相続登記は義務化により3年の期限がある手続きになりました。「権利証がない」「除票が取れない」「登記上の住所が古いまま」といった事情が重なると必要書類の判断が難しくなりますので、早めに専門家へご相談いただくのが安心です。当事務所では、女性スタッフによる対応や外国籍の方の相続にも対応しており、お客さまごとの事情に合わせたオーダーメイドのサポートをご提供しています。初回の面談相談は無料ですので、名古屋市中区丸の内の当事務所へお気軽にお問合せください。

※本記事は2026年7月時点の情報をもとに作成しています。不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日法務省民二第456号通達・最終改正 令和6年12月2日）、令和7年3月3日法務省民二第373号通達などの通達類を参考にしています。法改正や運用の変更により取扱いが変わる場合がありますので、実際のお手続きの際は最新の情報を司法書士等の専門家にご確認ください。