相続登記の期限はいつまで？3年ルールと過料を名古屋の司法書士が解説

登記簿の名義を書き換えてはじめて、不動産はあなたの財産として扱えるようになります。

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている土地や建物を、相続人の名義に変更する手続きのことです。不動産の所有者は法務局が管理する登記簿に記録されており、この記録を書き換える「所有権移転登記」を申請することで、はじめて名義が変わります。

大切なのは、遺産分割協議で「実家は長女が相続する」と決まっただけでは、登記簿の名義は自動的には変わらないという点です。登記をしないままでは、その不動産を売却することも、住宅ローンなどの担保に入れることもできません。また、登記は自分の権利を第三者に主張するための対抗要件でもあるため、名義変更を怠っている間に他の相続人の債権者から持分を差し押さえられるなど、思わぬトラブルに巻き込まれる恐れもあります。

手続きの流れは、おおまかにいうと次のとおりです。まず被相続人の出生から死亡までの戸籍を集めて相続人を確定し、遺言書の有無を確認します。遺言書がなければ相続人全員で遺産分割協議を行い、だれが不動産を取得するかを決めて協議書を作成します。そのうえで、戸籍や住民票、固定資産評価証明書などの書類をそろえ、登録免許税（原則として固定資産評価額の1000分の4）を納めて法務局に登記を申請する、という流れです。

かかる費用の目安も確認しておきましょう。たとえば固定資産評価額2,000万円の土地建物なら、登録免許税は2,000万円×0.4％＝8万円です。これに戸籍や住民票の取得実費が数千円程度、司法書士に依頼する場合の報酬が加わります。当事務所では、ご依頼前に必ずお見積りをご提示し、ご納得いただいてから手続きを開始しますのでご安心ください。

期間については、書類がそろっていれば登記申請から完了まで1〜2週間程度ですが、実際には準備段階のほうが時間を要します。戸籍の収集に1〜2か月、遺産分割協議に数週間から数か月かかることも珍しくなく、相続発生からトータルで2〜3か月程度を見込んでおくのが現実的です。戸籍の収集は2024年3月に始まった広域交付制度によって以前より便利になりましたが、それでも古い手書きの戸籍の読み解きや協議書の作成には専門的な知識が必要です。とりわけ相続人の数が多い場合や、海外在住・外国籍の相続人がいる場合には、在留証明やサイン証明といった特別な書類が必要となり、手続きの難易度と所要期間は一気に上がります。後述する3年の期限から逆算すると、決して「まだ先の話」と言える余裕はないのです。

「知った日から3年」と「2027年3月31日」。ご自身の期限がどちらなのかを確認しましょう。

結論からお伝えすると、相続登記の期限は「相続の開始と、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記は法律上の義務となりました。

起算点となるのは、単に「亡くなったことを知った日」ではなく、「相続の開始を知り、かつ、自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日」です。具体例で確認してみましょう。2026年5月1日にお父さまが亡くなり、ご自宅の土地建物を相続したことをその日のうちに知った場合、期限は2029年5月1日です。一方、お父さまの死亡は知っていたものの、山林などの存在自体を知らず、2027年に市役所からの通知ではじめてその不動産の存在を知った、というケースでは、その知った日から3年を数えます。

ここで多くの方が気になるのが、施行日より前に発生した相続の扱いです。改正法には経過措置が設けられており、2024年4月1日より前に相続した不動産については、「施行日」と「不動産の取得を知った日」のいずれか遅い日から3年以内、つまり遅くとも2027年3月31日までに相続登記を申請しなければなりません。たとえば2010年に亡くなったお祖父さま名義のままの実家も、20年前に相続した田畑も、既に相続を知っている以上、一律にこの2027年3月31日が期限となります。祖父母や親の名義のまま放置されている不動産をお持ちの方は、期限が目前に迫っていることになります。

正当な理由がないのに期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となります。実際の運用では、いきなり過料が科されるわけではなく、まず法務局の登記官から「相続登記を申請してください」という催告が届き、それでも申請しない場合に裁判所へ通知され、過料の決定に至るという流れです。法務省の通達では、過料を科すのが相当でない「正当な理由」の例として、相続人が極めて多数にのぼり戸籍収集に時間がかかる場合、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合、申請義務者が重病である場合、DV被害等で避難している場合、経済的に困窮している場合などが挙げられています。逆にいえば、催告が届いた段階できちんと登記を申請すれば過料には至りませんし、事情がある方は登記官にその内容を説明することで過料を免れる余地があります。「催告を無視し続ける」ことだけは避けてください。

「遺産分割協議がまとまらず、3年以内に登記できそうにない」という場合には、「相続人申告登記」という救済制度があります。これは、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけの簡易な手続きで、提出する戸籍も自分と被相続人のつながりがわかる範囲で足り、登録免許税はかからず、オンラインでの申出も可能です。他の相続人の関与なく一人で申出ができる点も、話し合いが難航しているご家庭には利用しやすいポイントです。申出をすれば登記義務をひとまず果たしたことになりますが、あくまで応急措置であり、登記簿に「この人が相続人の一人です」と付記されるだけで、権利関係を公示するものではありません。不動産を売却したり担保に入れたりするには、遺産分割成立後にあらためて正式な相続登記が必要です。なお、遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に協議内容に沿った登記を申請する義務もあわせて生じます。

「では、相続放棄をした場合はどうなるのか」というご質問もよくいただきます。家庭裁判所で相続放棄が受理されれば、はじめから相続人でなかったことになるため、その方に登記義務はありません。ただし相続放棄には相続を知ってから3か月以内という別の期限があり、預貯金を引き出すなど遺産に手を付けてしまうと放棄が認められなくなる恐れがあるため、判断はお早めに。また、遺言によって相続人以外の方が不動産を取得する遺贈の場合や、法定相続分での登記を先にしてから遺産分割をやり直す場合など、ケースによって義務の内容や期限の数え方が変わる場面もあります。ご自身の状況がどれに当たるか迷ったら、自己判断せず専門家にご確認いただくのが安全です。

また、相続に関する期限は登記だけではありません。借金を相続したくない場合の相続放棄は相続を知ってから3か月以内、被相続人の準確定申告は4か月以内、相続税の申告・納付は10か月以内、遺留分侵害額請求は侵害を知ってから1年以内と、期限は次々にやってきます。相続した不動産の売却を考えている方は、税金の特例にも期限があることにご注意ください。相続空き家を売却したときの3,000万円特別控除や、相続税を取得費に加算できる特例は、いずれも相続開始から3年前後の売却が適用の目安となっており、登記の遅れが節税のチャンスを逃す原因になりかねません。さらに2026年4月1日からは、引っ越しや結婚で所有者の住所・氏名が変わった場合の変更登記も義務化され、変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象となりました。相続をきっかけに、ご自身の不動産の登記情報を一度総点検しておくことをおすすめします。

3年はあっという間です。書類集めから登記完了まで、丸ごとお任せいただけます。

相続登記は、不動産の名義を被相続人から相続人へ書き換える大切な手続きであり、2024年4月からは「知った日から3年以内」という期限と過料のルールが設けられました。2024年4月より前の相続も対象で、こちらは遅くとも2027年3月31日が期限となります。遺産分割協議が長引きそうなときは相続人申告登記という救済策もありますが、最終的には正式な相続登記を済ませてはじめて、不動産を売却も活用もできる本当の意味での「自分の財産」にすることができます。

とはいえ、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成を進めながら、相続放棄や相続税など他の手続きの期限にも目を配るのは、決して簡単なことではありません。ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、相続登記をはじめとする相続手続きをワンストップでお手伝いしています。宅地建物取引士を兼ねる司法書士として、相続した不動産のその後の売却や活用までまとめてご相談いただけるのが当事務所の強みです。女性やご高齢の方、外国籍の方にも、お一人おひとりの事情に合わせて丁寧にご対応します。

▶「うちの期限はいつまで？」という確認だけでもお気軽に。相続登記のご相談は、名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）までお問い合わせください。