流れを知る→前倒しできることを知る→期限から逆算する。この3点セットで進めましょう。

まず、相続登記の基本の流れを押さえましょう。手続きは大きく3つのステップで進みます。第一に、戸籍による相続人の調査です。亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集め、誰が相続人なのかを法律的に確定させます。ここで一人でも見落とすと、後の話し合いが無効になるため、最初にして最重要の工程です。第二に、書類の作成です。相続人全員でどの不動産を誰が取得するか話し合い、その合意を遺産分割協議書にまとめ、全員が実印を押します（有効な遺言書があれば、この協議は不要になります）。第三に、法務局への登記申請です。申請書を作成し、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）を納めて申請し、審査を経て名義変更が完了します。専門家である司法書士が進めても、戸籍集めから完了までは1〜2か月程度かかるのが標準で、ご自身で進める場合はさらに時間を見込む必要があります。「不動産の相続はすぐには終わらない」。まず、この時間感覚を持つことが出発点です。

流れ自体はシンプルですが、ここからが本題です。相続登記で差がつくコツは、流れの前後にあります。

コツの一つ目は、財産の棚卸しを「元気なうちに」しておくことです。相続が始まってから「親の不動産がどこに何筆あるのか分からない」というご相談は、本当に多いのです。権利証や固定資産税の納税通知書のありかを親御さまと確認しておく、市町村で名寄帳（その市町村内で所有する不動産の一覧）を取って全体像を把握しておく。この一手間だけで、相続後の手続きは見違えるほどスムーズになります。

棚卸しのときに見ていただきたいポイントは3つあります。まず、納税通知書に載らない不動産の存在です。私道の持分や、評価額が低く課税されていない山林などは課税明細に現れないことがあり、名寄帳や権利証と突き合わせてはじめて見つかります。次に、共有になっていないか。きょうだいや親族との共有不動産は、相続のたびに持分がさらに細かく分かれ、将来の売却が難しくなっていきます。そして、「実は祖父名義のままだった」という先代の未登記です。未登記が一代さかのぼるだけで、手続きの登場人物は一気に増えます。発見が早いほど、打てる手は多くなります。別荘地や田舎の土地など、遠方の不動産ほど見落とされやすいので、意識して確認してみてください。

コツの二つ目は、親御さまの意思を形にしておくことです。誰に何を引き継いでほしいのか、元気なうちに話し合い、できれば遺言書（特に公正証書遺言）にしておく。遺言があれば、相続後の遺産分割協議そのものが不要になり、登記手続きも大幅に簡略化されます。不動産のように分けにくい財産こそ、遺言の効果が大きい財産です。「長男に実家を、長女には預貯金を」と決めてあるだけで、遺されたご家族は話し合いの重圧から解放されます。また、注意したいのが認知症のリスクです。判断能力が失われると、不動産の売却も贈与も遺言の作成もできなくなり、資産が事実上凍結されてしまいます。「まだ早い」と感じるくらいの時期が、実は準備の適齢期なのです。備えの選択肢には任意後見や家族信託といった制度もありますので、ご家庭の事情に合わせて検討されるとよいでしょう。

コツの三つ目は、期限から逆算することです。2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内の申請を怠ると10万円以下の過料の対象になりました（過去の相続分は2027年3月31日が目安）。また、相続した実家を売却する可能性があるなら、空き家の3,000万円特別控除には相続開始から3年前後という期限があり、相続税を納めた方の取得費加算の特例は3年10か月以内の売却が条件です。相続放棄を検討する場合に至っては、原則3か月というきわめて短い期限が待っています。「いつかやろう」ではなく、使いたい制度の期限から逆算して着手時期を決める。これだけで、過料も特例の取りこぼしも防げます。あわせて、2026年4月からは住所・氏名の変更登記も義務化されていますので、登記簿の住所が古いままの方は、相続の前に整えておくと手続きがひとつ減ります。

そしてコツの四つ目は、相続が始まったら、他の手続きと戸籍集めをまとめて進めることです。ご家族が亡くなると、年金や保険、金融機関の解約など、戸籍を求められる手続きが立て続けにやってきます。このとき法定相続情報一覧図を作っておけば、戸籍の束の代わりに1枚の証明書で各手続きを並行して進められ、原本の取り寄せ直しも減らせます。相続登記の準備と他の手続きを別々に進めるのではなく、戸籍集めという共通の入口でまとめて段取りする。これだけで、全体の手間が目に見えて軽くなります。

「登記ができる」だけでなく、「不動産が分かる」事務所です。

不動産に強い司法書士｜宅地建物取引士を兼ね、活用や売却まで見通せます

土地や家は、名義を変えて終わりではありません。その後が本番です。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。土地や家の相続では、名義変更のその先に「住むのか、貸すのか、売るのか」という本当の課題が待っています。登記の専門家であると同時に不動産取引の実務家でもある当事務所なら、分け方のご相談の段階から、将来の活用・売却まで見通したご提案が可能です。たとえば「この分け方だと将来売却するときに困りますよ」という一言は、登記だけ、仲介だけの事務所からは出てきにくいアドバイスです。安易な共有名義の危うさ、実家を取得する方と他の相続人との代償金のバランス、売却するなら特例の期限。そうした「登記と不動産の交差点」にある論点こそ、両方の資格を持つ事務所の得意分野です。相続税のご心配があるご家庭には、提携税理士と連携した検討体制もご用意しています。

相談は無料です｜相続が始まる前のご相談も歓迎します

「まだ相続していないのですが」という方こそ、お話しする価値があります。

相続に関するご相談は無料です。すでに相続が始まった方はもちろん、「親が高齢になってきて、そろそろ考えたい」という段階のご相談も歓迎しています。生前にできる準備は、財産の棚卸しから遺言書の作成まで、実は選択肢が豊富です。早くご相談いただくほど、選べる手が増えます。親御さまご本人とご一緒のご相談も、お子さま世代だけでの情報収集のご相談も、どちらでも構いません。ご相談の際は、固定資産税の納税通知書など、分かる資料があればお持ちください。もちろん手ぶらでも大丈夫です。ご相談いただいたからといって、ご依頼を強制することは決してありません。

事前の御見積りの提示｜報酬と実費を分けて、着手前にご納得いただきます

費用が見えないままの依頼は、不安のもと。だから最初に全部お見せします。

ご依頼の前に、報酬と実費（登録免許税・戸籍取得費など）を分けた御見積りを提示し、ご納得いただいてから着手します。生前の準備のご相談では、遺言書作成のサポート費用なども含めて、何にいくらかかるのかを最初にご説明します。準備は一度にすべて行う必要はなく、「今年は棚卸しまで、遺言書は来年」というように段階を分けて進めることもできますので、ご予算に合わせた優先順位のご提案も可能です。手続きの途中で追加の作業が必要になった場合も、必ず事前にご説明とご了解をいただきますので、安心してお任せください。

相続の準備は、縁起の悪い話ではありません。家族への思いやりの話です。

土地や家の相続は、いつか必ずやってきます。そのときに慌てるか、落ち着いて進められるかは、今日からの準備で決まります。財産の棚卸し、ご家族での話し合い、遺言書の検討、そして相続が始まったら期限からの逆算と、戸籍集めのまとめ段取り。どれも特別な知識は要りません。要るのは、「先に延ばさない」という小さな決断だけです。お盆やお正月にご家族がそろう機会は、この話を切り出す絶好のタイミング。「司法書士に聞いてみたんだけど」と、このページを話のきっかけにしていただいても構いません。

相続の準備を切り出すのは気が引ける、という方も多いのですが、実際に親子で話し合ったご家庭からは「かえって安心した」という声をよくいただきます。財産の話は、突き詰めればご家族の将来の話。避けるより、向き合うほうが、ずっと前向きです。準備のない相続が争いを生み、準備のある相続が感謝を生む。長年この仕事をしてきて、私たちが確信していることです。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しい法律手続きを、できる限り簡単に、ストレスなく」という理念のもと、生前の準備のご相談から相続登記、その後の不動産の活用・売却まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、世代をまたいでお手伝いしています。女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も、お一人おひとりの事情に合わせて丁寧にお受けします。

▶「うちの実家、どう準備しておけばいい？」という漠然としたご相談からどうぞ。

無料相談を承っている名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。