権利の移り変わりを、一つも飛ばさずに記録する。それが登記の大原則です。

登記簿には、その不動産の持ち主が誰から誰へ移ってきたかの履歴が、順番に記録されています。お祖父さまから、お父さまへ、そしてあなたへ。権利が移るたびにバトンを渡すように記録をつなぐ、いわば「権利のリレー」です。このリレーを一区間も飛ばさずに記録することが登記の大原則で、だからこそ、亡くなった方の名義から買主へ直接名義を移す、いわゆる中間省略はできません。売却するには、亡くなった方からあなたへ（相続登記）、あなたから買主へ（所有権移転登記）という2つのバトンパスが、順番どおりに必要なのです。この原則は、名義が先代のまま残っている場合にはさらに効いてきます。登記簿を開いたら名義がお祖父さまのままだった、というケースでは、祖父からお父さまへ、お父さまからあなたへと、飛ばされていた区間の登記を順番に積み上げてからでないと、売却のスタートラインに立てません。放置の年数が長いほどリレーの区間は増え、関係者も書類も膨らみます。「売ろうと思ったときが、いちばん傷の浅いとき」と心得てください。

では、なぜそこまでして履歴をつなぐのでしょうか。答えは、買主の立場に立つと見えてきます。何千万円も払って不動産を買う人は、「売主が本当の持ち主なのか」を確かめられなければ、怖くて取引できません。登記簿という公の記録があり、誰でも法務局で確かめられるからこそ、見ず知らずの売主とでも安心して取引できる。登記制度によって、一般の不動産取引の安全性が保たれているのです。名義が亡くなった方のままの不動産は、この確認のリレーが途切れた状態ですから、買主からは「権利関係の整理が済んでいない物件」に見えます。相続登記を済ませることは、法律上の前提であると同時に、あなたの不動産を「安心して買える商品」に仕上げる作業でもあるのです。

売却までの段取りも確認しておきましょう。戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割協議で誰が取得して売るかを決め、協議書を作って法務局へ相続登記を申請する。書類集めから登記完了まで、おおむね2〜3か月を見込んでおくと安心です。登記が済めば、その後の売却は通常の不動産売買と同じ流れで進みます。逆算すると、「売りたい時期」が決まっているなら、その2〜3か月以上前には相続登記に着手しておく必要があるということ。買主が現れてから慌てて登記を始めると、せっかくの商談を待たせてしまい、最悪の場合は破談にもなりかねません。また、相続した空き家の売却には税制上の特例に期限が設けられているものもあり、登記の遅れがそのまま税負担の差になることもあります。売却の相談と登記の準備は、同時に始めるのが正解です。当事務所のように両方を扱う窓口なら、査定と戸籍収集を同時並行で走らせ、登記完了と同時に売り出す段取りが組めます。

登記簿を「信じてよい記録」に保つために、人の目による確認が組み込まれています。

あまり知られていませんが、登記簿は万能ではありません。日本の登記には、記録を無条件に信じた人を完全に保護する力（公信力）まではなく、もし偽りの登記がまぎれ込めば、取引の安全は根本から揺らいでしまいます。そこで、不動産取引の現場には、登記簿を「信じてよい記録」に保つための安全装置が組み込まれています。それが、司法書士による確認です。

売買の決済の場では、司法書士が売主・買主双方の本人確認と意思確認を行い、権利証（登記識別情報）や印鑑証明書などの書類を突き合わせ、すべてがそろって初めて代金の支払いと登記申請が実行されます。他人になりすまして他人の土地を売り払う、いわゆる地面師の事件が現実に起きていることをご存じの方も多いでしょう。ああした詐欺の最後の関門になるのが、この決済時の確認です。決済の当日は、銀行の一室などに売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が集まり、司法書士が「登記に必要な書類がすべて有効にそろった」と確認して初めて、買主の代金が動きます。数千万円が動く瞬間の号砲を鳴らす役割、と言えば、その責任の重さが伝わるでしょうか。相続の場面でも同じで、戸籍による相続人の確定や遺産分割協議書の実印・印鑑証明書の確認は、「本当の権利者が、本当の意思で」名義を移すことを担保する仕組みにほかなりません。相続登記に何通もの戸籍が求められるのは、役所の意地悪ではなく、「他に相続人はいない」「この人たちの合意で間違いない」という事実を、記録の力で積み上げるためなのです。手間の理由が分かると、書類集めへの向き合い方も少し変わるのではないでしょうか。

売主であるあなたにとって、この仕組みは2つの意味を持ちます。ひとつは、ご自身が詐欺や書類の偽造に巻き込まれるのを防ぐ盾になること。もうひとつは、権利関係が専門家の目できちんと確認された物件は、買主に安心感を与え、取引がスムーズにまとまりやすいことです。相続登記の義務化（2024年4月から・3年以内）で、登記は「しなければならないもの」という面が強調されがちですが、本来の姿は、あなたと買主の双方を守る、取引社会の共有インフラ。だからこそ、相続登記と売却は、制度の意味を知る専門家と一緒に、一本の流れとして進める価値があるのです。

登記の安全と、売買の実務。両方を知る立場でお手伝いします。

相続不動産が得意｜司法書士×宅地建物取引士が実務でこなしています

権利を確かめる目と、売る段取りを組む手。ひとつの窓口にそろっています。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として登録し、不動産売買の実務もこなしています。相続登記で権利関係を整え、査定・売却活動・契約・決済まで、同じ窓口で一気通貫にお手伝いできるため、「登記は司法書士、売却は不動産会社」と窓口を渡り歩く必要がありません。決済の場の本人確認・書類確認も自らの業務として行いますから、取引の安全に責任を持てる体制で、大切な財産の売却をお預かりします。登記の意味を知る者が売買を仕切る安心感を、ぜひ体感してください。

相談が無料｜登記も売却も査定も、まとめてご相談ください

ネット予約は簡単・便利。売却時期から逆算した工程表をお持ち帰りください。

相続に関するご相談は無料です。相続登記のこと、不動産売却のこと、査定のことまで、まとめてお受けします。「いつまでに売りたい」というご希望があれば、そこから逆算して、登記と売却準備をいつ始めるべきかの工程表をその場でお作りします。「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、名義の状態の確認と査定だけ先に済ませておけば、いざ決断したときにすぐ動けます。ご相談のご予約は、24時間受付のネット予約が簡単で便利です。お仕事帰りの時間帯のご相談も、事前のご予約でお受けできますので、どうぞお気軽にご利用ください。

事前に費用のお見積りの提示をしています｜登録免許税はご相談時に計算します

登記の費用も、売却の手取りも。先に数字が見えるから、安心して進められます。

ご依頼の前に、報酬と実費を分けたお見積りを提示します。相続登記の登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）は、固定資産税の納税通知書をお持ちいただければご相談の場で計算し、具体的な金額をお示しします。売却までご一緒する場合は、仲介手数料などの諸費用を差し引いた手取り額の見通しもあわせてご説明します。手続きの途中で追加の作業が必要になった場合も、必ず事前にご説明とご了解をいただいてから進めます。