同じ家を渡すのに、渡し方で税金がまるで違う。この事実から出発します。

まず、名義変更そのものにかかる登録免許税です。相続による所有権移転登記は、固定資産税評価額の0.4％。これに対して、生前贈与による移転登記は2％と、実に5倍の税率です。たとえば評価額1,000万円の土地なら、相続なら4万円、贈与なら20万円。同じ不動産を同じ人に渡すのに、登記の税金だけで16万円の差が生まれます。

次に、不動産取得税です。相続で不動産を取得した場合、この税金はかかりません。ところが贈与で取得すると課税対象になり、たとえば評価額1,000万円の宅地なら、軽減措置を織り込んでもおよそ15万円の負担が見込まれます。先ほどの登録免許税と合わせると、贈与の名義変更コストは35万円ほど。相続なら4万円で済むところですから、この時点で30万円を超える差です。

加えて、見落とされがちな注意がもうひとつ。認知症対策のつもりの「名義だけの贈与」です。実体は親の財産のまま、名義だけお子さまに変えるような形は、税務上は贈与と扱われて課税されるおそれがある一方、法律上の効果は不安定という、いちばん損な状態になりかねません。認知症への備えが目的なら、任意後見や家族信託という本来の道具を検討すべきで、贈与はその代用品ではないのです。

そして本丸の、贈与税と相続税の違いです。贈与税は、年間110万円の基礎控除を超えた部分に、相続税より急な税率で課税されます。評価額1,000万円の不動産をそのまま一度に贈与すれば、贈与税は数百万円規模になり得ます。一方、相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という大きな基礎控除があり、そもそも相続税がかからないご家庭が多数派です。相続税がかからない見込みのご家庭が、わざわざ高い税金を払って生前贈与する。これは残念ながら、よくある「もったいない選択」の典型なのです。さらに、相続税がかかるご家庭でも、自宅の土地の評価を大きく下げられる小規模宅地等の特例は、相続で取得した場合の制度であり、生前贈与した土地には使えません。「とりあえず名義だけ早めに」という素朴な贈与は、税金の面では二重三重に不利になりやすい。まずこの原則を押さえてください。

原則を知ったうえで、例外を使いこなす。ここからが設計の腕の見せどころです。

第一の道具は、暦年贈与です。年間110万円までの贈与は贈与税がかからないため、預貯金などを毎年少しずつ渡していく方法は、いまも王道です。ただし2024年から、亡くなる前の贈与を相続財産に足し戻す「持ち戻し」の期間が、従来の3年から7年へ段階的に延長されました。早く始めるほど効果が出る仕組みに変わったということです。不動産そのものを110万円分ずつ持分で贈与する方法も理屈上はありますが、毎年の登記費用がかさみ、共有関係が複雑になるため、実務ではおすすめしにくい手法です。暦年贈与は、不動産そのものより、預貯金を計画的に渡しながら相続財産の総額を圧縮していく使い方が向いています。渡したお金をお子さまが住宅取得や繰り上げ返済に充てれば、間接的に「不動産のための贈与」にもなります。

第二の道具は、相続時精算課税制度です。60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税をかけず、相続のときにまとめて精算する制度で、2024年の改正で使い勝手が大きく向上しました。年110万円までの基礎控除が新設され、この範囲の贈与は申告も不要、相続財産への足し戻しも不要になったのです。不動産との関係で注目したいのは、この制度で贈与した財産は「贈与時の評価額」で相続税の計算に取り込まれること。つまり、これから値上がりが見込まれる不動産や、家賃収入を生む収益物件を早めに渡してしまえば、値上がり分や将来の家賃はお子さまのものになり、相続税の計算は低いままの評価で済む可能性があります。ただし、一度この制度を選ぶと同じ贈与者からの暦年贈与には戻れず、小規模宅地等の特例との関係など検討事項も多いため、税理士と連携した設計が必須です。

第三の道具は、おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）です。婚姻期間20年以上のご夫婦の間で、住んでいる自宅（またはその取得資金）を贈与する場合、110万円の基礎控除とは別に2,000万円まで贈与税がかからない制度です。長年連れ添った配偶者の住まいを、ご自身が元気なうちに確実に渡しておきたい、というご希望に応える道具ですが、登録免許税と不動産取得税は通常どおりかかりますし、相続で渡せばそもそも配偶者には相続税の大幅な軽減があります。「税金の得」だけで見ると微妙な場面も多く、むしろ「確実に渡せる安心」に価値を見出すかどうかが判断の分かれ目です。なお、おしどり贈与で受け取った自宅は、原則として相続財産への持ち戻しの対象外と扱われる点は、この制度ならではの利点です。再婚のご家庭で「今の配偶者に自宅を確実に」という場面などでは、検討する価値が高まります。

最後に、税金以外の視点をひとつ。生前贈与の最大の価値は、実は税金ではなく、「争いの芽を確実に摘める」ことにあります。遺言書は後から書き直せますが、贈与して名義まで移した不動産は、もう動きません。事業を継ぐお子さまに自宅兼店舗を確実に渡したい、といった場面では、税コストを払ってでも贈与を選ぶ合理性があります。ただしその場合も、他のお子さまの遺留分（最低限の取り分）への配慮は必要で、贈与した財産が遺留分の計算に取り込まれる場合もあります。税金・登記・家族の納得。三つそろって初めて、よい生前贈与になるのです。

「贈与ありき」でも「相続ありき」でもなく、数字を並べてから決めましょう。

不動産に強い｜贈与登記も相続登記も、出口の売却まで見据えて設計します

渡した後にその不動産をどうするのか。そこまで考えるのが本当の設計です。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。生前贈与の登記も相続登記も、どちらも私たちの本業です。さらに、渡した後の不動産を「住み続けるのか、貸すのか、いずれ売るのか」という出口まで見据えると、名義の渡し方の最適解は変わってきます。たとえば、いずれ売却するつもりの不動産なら、贈与で渡すと取得費や特例の関係で売却時の税金にも影響します。登記・税・不動産の三つの視点を、ひとつの窓口で束ねてご提案できるのが当事務所の強みです。

相談が無料です｜「贈与すべきか、相続で渡すべきか」の比較からどうぞ

結論を持ってこなくて大丈夫。迷っている状態のままお越しください。

相続に関するご相談は無料です。「子どもに名義を渡したいが、贈与と相続どちらがよいか」という比較検討の段階からお受けします。固定資産税の納税通知書をお持ちいただければ、贈与した場合の登録免許税と相続の場合の差を、その場で計算してお見せできます。贈与税や相続税の詳しい試算が必要な場合は、連携する税理士と一緒に検討する体制も整えています。ご家族の状況とお気持ちを伺ったうえで、「あえて何もしない」「遺言書で備える」という結論も含めて、率直にお話しします。贈与ありきの営業は、当事務所の流儀ではありません。

必ずお見積りを提示しています｜贈与と相続、両方の費用を並べて比較できます

渡し方で費用は大きく変わります。だからこそ、両方の数字をお見せします。

ご依頼の前に、報酬と実費を分けたお見積りを必ず提示します。生前贈与をご検討の場合は、贈与で移した場合の登録免許税・不動産取得税の見込みと、相続まで待った場合の費用を並べてお示しし、数字で比較していただきます。手続きの途中で追加の作業が必要になった場合も、必ず事前にご説明とご了解をいただいてから進めますので、安心してご相談ください。