7年持ち戻しの暦年か、110万円が戻らない精算課税か。まず仕組みの違いを押さえましょう。

暦年贈与は、1年間にもらった財産の合計が110万円以下なら贈与税がかからない、おなじみの仕組みです。110万円を超えた分には、金額に応じた税率で贈与税がかかります。長年の定番でしたが、弱点があります。持ち戻し（生前贈与加算）です。亡くなる前の一定期間に相続人へされた贈与は、110万円以下であっても相続財産に足し戻して相続税を計算します。この期間が、2024年以降の贈与から、従来の3年から7年へと段階的に延長されました。経過措置があるため完全に7年分となるのは2031年以降の相続からですが、方向ははっきりしています。「亡くなる直前の駆け込み贈与では、節税にならない」。なお、延長された4年分（亡くなる前4〜7年の贈与）については、合計100万円までは加算しなくてよい緩和もあります。

もうひとつの重要ポイントは、持ち戻しの対象が「相続や遺贈で財産を取得した人への贈与」に限られることです。つまり、相続人であるお子さんへの贈与は7年さかのぼりますが、相続人でないお孫さんへの贈与は、原則として何年前のものでも足し戻されません。孫への贈与が「持ち戻しの外」にあるという強みは、改正後むしろ際立ちました（孫への財産の渡し方は、専用の記事で詳しくご説明しています）。

相続時精算課税は、60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫への贈与について選べる制度です。累計2,500万円までの特別控除があり、超えた分には一律20%の贈与税。そして相続のとき、この制度で贈与した財産を贈与時の価額で相続財産に加算して、相続税で精算します。「税金の前払い枠」のような制度で、以前は「結局戻すなら意味がない」「一度選ぶと暦年に戻れない」と敬遠されがちでした。それを一変させたのが、2024年に新設された年110万円の基礎控除です。精算課税を選んだ人への贈与でも、年110万円以下なら贈与税はかからず、申告も不要。しかも、この基礎控除の分は、相続時に持ち戻されません。暦年贈与の110万円が「7年以内なら足し戻される110万円」であるのに対し、精算課税の110万円は「何年前でも戻らない110万円」。ここが、改正後の最大の逆転ポイントです。

注意点も正直にお伝えします。精算課税は、最初の贈与の翌年に選択届出書を税務署へ出す必要があり、いったん選ぶと、その贈与者からの贈与については二度と暦年贈与に戻れません。110万円を超える贈与をした年は申告が必要で、記録の管理も長期にわたります。また、2,500万円の特別控除を使って贈与した財産は、贈与時の価額で相続財産に加算されるため、値下がりした場合は逆に損になります。制度の性格上、「若い親から長く少しずつ」よりも、「高齢の親から確実に」の場面に向いた道具なのです。

年齢と期間で選ぶのが基本。不動産は、税率だけでなく登記費用まで見て決めます。

使い分けの判断軸を整理します。第一の軸は、時間です。暦年贈与の持ち戻しは7年ですから、80歳から始める毎年110万円の贈与は、多くが足し戻されてしまう可能性があります。一方、60代のうちから10年、15年と続ける暦年贈与は、7年より前の分がすべて相続財産の外に出ますし、お子さんとお孫さんの複数人に分ければ効果は人数分。「早く始めて、長く、広く」が暦年贈与の勝ち筋です。逆に、ご高齢になってからの対策や、健康に不安が出てからの対策なら、持ち戻しのない精算課税の110万円が確実です。同じ「毎年110万円」でも、始める年齢によって選ぶべき制度が変わる。これが改正後の新しい常識です。

第二の軸は、贈与する相手です。相続人でないお孫さんへは、暦年贈与でも持ち戻しがありませんから、あえて精算課税を選ぶ理由は乏しく、シンプルな暦年贈与が生きます。相続人であるお子さんへは、年齢と期間しだいで精算課税が優位になっていきます。第三の軸は、財産の中身です。精算課税は「贈与時の価額」で加算されるため、これから値上がりが見込まれる財産や、収益を生む財産に強みがあります。たとえば賃貸アパートを2,500万円の枠内で一括贈与すれば、以後の家賃収入はお子さんのものとなり、親の財産の膨張を止めながら、子の納税資金を育てられます。区画整理や再開発で評価の上昇が見込まれる土地も、低いうちに贈与時価額で固定できれば有利です。

どの制度を使うにしても、贈与の作法は共通です。贈与は「あげます」「もらいます」の合意があって初めて成立します。お子さん名義の通帳に親がこっそり積み立てる形は、名義預金として相続財産に数えられてしまう典型例。贈与のたびに贈与契約書を作る、子ども自身が管理する口座へ振り込む、通帳と印鑑は子が持つ。この3点で、贈与の実体を残してください。毎年同じ日に同じ額を機械的に振り込み続けるより、金額や時期を変えながら、その都度の契約書を残すほうが、後日の説明力は高まります。

そして、不動産の贈与には、税率表に出てこないコストがあります。登記の費用です。贈与による所有権移転登記の登録免許税は固定資産税評価額の2%。相続なら0.4%ですから、同じ不動産を動かすのに5倍の差があります。さらに贈与では不動産取得税（原則3%・要件により軽減あり）もかかります。評価額2,000万円の自宅なら、登録免許税だけで40万円、相続なら8万円。「生前に渡しておきたい」という気持ちだけで贈与を選ぶと、税と登記費用の合計で思わぬ持ち出しになることがあります。逆に、値上がりや収益移転のメリットがコストを上回るなら、贈与は強力です。この損益分岐の試算こそ、登記費用まで見渡せる司法書士と、贈与税・相続税を計算する税理士が連携して行うべき仕事です。実例をひとつ。名古屋市内に賃貸アパートをお持ちの70代のお父様が、精算課税で建物をご長男へ一括贈与されたケース。以後の家賃は長男の収入となり、10年で1,000万円超の財産移転に相当する効果が生まれました。建物は経年で評価が下がる一方、家賃という果実が子に移る。「何を贈与するか」の設計しだいで、同じ制度がまるで違う力を発揮します。

最後にひとつ、贈与は万能ではありません。遺留分や、他のお子さんとの公平、ご自身の老後資金。渡しすぎて後悔する「あげすぎ貧乏」は、実務で本当によく見る失敗です。手元にいくら残すかを先に決めてから、渡す額を決める。この順番だけは、どうか間違えないでください。

贈与するなら登記まで。しないなら遺言で。どちらの道も設計します。

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。持ち戻し、精算課税、名義預金。難しい言葉が並ぶ生前贈与の世界を、親切丁寧に、わかりやすくご案内します。

相続不動産に強い司法書士です｜宅地建物取引士の資格も保有

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不動産の贈与は、税率・登記費用・将来の値動き・収益性を全部並べて判断すべきテーマです。司法書士と宅地建物取引士の両方の目線で、「贈与すべき不動産か、相続まで待つべき不動産か」からご一緒に検討します。

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贈与登記の費用も、相続まで待った場合の費用も、並べてご提示します。

ご相談は無料です。贈与による所有権移転登記の費用と、相続登記の費用。両方のお見積りを並べてご提示し、税理士との連携もふくめて、ご家族にとって得な道筋を一緒に探します。その場でのご契約は不要です。