宅地の相続が「一本道」なら、農地・山林の相続は「二本立て」。登記と届出、両方が必要です。

まず、見落としの話から始めます。農地や山林は、固定資産税の評価額が低く、同じ市町村内の土地の課税標準の合計が30万円未満だと固定資産税がかからないため、毎年の納税通知書に載ってこないことがあります。つまり、納税通知書だけを頼りに財産調査をすると、田畑や山林がごっそり漏れる可能性があるのです。親御さまが農地や山をお持ちだった可能性が少しでもあるなら、市町村役場で名寄帳を取り、課税されていない土地まで含めて棚卸しをする。これが農地・山林相続の出発点です。当サイトの登記簿の見方の解説記事でもお伝えしているとおり、財産の全体像をつかんでから協議に入るのが、やり直しのない相続の鉄則です。

もうひとつ、農地・山林ならではの「よくある発見」があります。登記簿を確認したら、名義が親ではなく、祖父や曾祖父のままだった、というケースです。評価額が低く税金の通知も来ない土地は、世代をまたいで登記が放置されやすく、気づいたときには相続人が10人、20人と枝分かれしていることも珍しくありません。数次相続と呼ばれるこの状態は、時間が経つほど協議のハードルが上がります。今回の相続を、先代から続く名義の宿題をまとめて片づける機会と捉えていただくのが、実務家としてのおすすめです。

次に、農地の特別ルールです。農地を売買や贈与で取得するには、農地法にもとづく農業委員会の許可が必要ですが、相続による取得に許可は要りません。相続は本人の意思で選べない承継だからです。ただしその代わりに、相続で農地を取得した方は、農業委員会への届出が義務づけられています。期限は、相続を知ったときからおおむね10か月以内。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。この届出は、地域の農地を誰が持っているかを農業委員会が把握し、耕作の担い手探しなどにつなげるためのもので、届出の際に農地の管理や貸し借りの相談もできます。相続登記の期限が3年だからと同じ感覚でいると、農地の届出期限のほうが先に来てしまう。ここが、農地相続でいちばん注意していただきたい時間割です。

山林にも、独自の届出があります。地域森林計画の対象となっている森林の土地を相続などで取得した方は、取得を知った日から90日以内に、土地のある市町村への届出が必要です（森林の土地の所有者届出制度）。面積の大小を問わず対象で、こちらも怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。90日というのは、四十九日を終えて一息つく頃にはもう迫っている期限です。ご実家の財産に山が含まれていそうなら、早い段階で市町村の林務担当課に確認しておくと安心です。

そして、これらの届出をしても、相続登記が済んだことにはなりません。登記は登記で、2024年4月からの義務化により、相続で取得を知った日から3年以内の申請が必要です（10万円以下の過料の対象）。整理すると、山林の届出90日、農地の届出10か月、相続登記3年。農地・山林のある相続は、この三段の時間割で動く「二本立て・三期限」の手続きなのです。なお、農地や山林は一筆ごとの評価額が低いことが多く、評価額100万円以下の土地には相続登記の登録免許税を免税とする措置（2027年3月31日までの期限つき）が使えるケースがよくあります。筆数が多くても、思ったより登記のコストは抑えられる。放置せず登記まで進める後押しとして、ぜひ知っておいてください。

「自由に売れない土地」だからこそ、使える制度を知っている人が有利です。

農地を相続した後の最大の特徴は、自由に処分できないことです。農地を農地のまま売る・貸すには農業委員会の許可が必要で、買い手・借り手は原則として農業を営む方に限られます。農地を宅地や駐車場に変える農地転用にも、都道府県知事などの許可が必要です（市街化区域内の農地なら届出で足ります）。さらに、農業振興地域の農用地区域、いわゆる青地に入っている農地は、転用が原則として認められません。「売ればいい」「アパートでも建てれば」という宅地の感覚は、農地には通用しないのです。ご自身で耕さない場合の現実的な選択肢は、地域の担い手に耕作してもらうこと。農地中間管理機構（農地バンク）を通じて貸し出せば、機構が借り手との間に入ってくれ、賃料は多くなくとも、農地が荒れず、管理の負担から解放されます。届出のときに農業委員会へ相談すれば、地域の受け手の情報も得られます。なお、売却の面では、少し追い風も吹いています。かつては農地を買うために一定以上の耕作面積が必要とされる下限面積の要件があり、小さな畑の買い手探しを難しくしていましたが、この要件は2023年4月に廃止されました。家庭菜園つきの暮らしや二拠点生活を求める方など、小さな農地の受け手の裾野は、以前よりも広がりつつあります。もちろん許可の仕組み自体はありますから、農地の売却は、農業委員会と不動産の両方に通じた窓口で進めるのが安全です。

山林はどうでしょうか。山林は転用規制こそ農地ほど厳しくありませんが、買い手を見つけることが難しい財産の代表格です。境界がはっきりしない山も多く、測量には費用がかかり、木材価格の事情から立木の価値で費用を賄えるケースは限られます。一方で、放置した山林の倒木や土砂が隣地や道路に被害を及ぼせば、所有者としての管理責任を問われかねません。現実的な選択肢は、森林組合に管理や間伐を相談すること、そして2019年に始まった森林経営管理制度を使い、市町村に経営管理を委ねる道を探ることです。この制度では、手入れの行き届かない森林について、市町村が仲立ちとなって意欲ある林業経営者につなぐか、市町村自らが管理する仕組みが用意されています。「山をどうにかしたい」の相談窓口は、市町村の林務担当課と森林組合。これを覚えておくだけでも、気持ちはずいぶん軽くなるはずです。

それでも引き受け手がなく、手放したい場合の出口として、相続土地国庫帰属制度があります。相続した土地を、審査手数料（1筆1万4,000円）と負担金（原則20万円、森林や一部の田畑は面積に応じて算定）を納めて国に引き取ってもらう制度で、農地や山林も対象になります。ただし、審査には要件があり、境界が明らかでない土地、崖のある土地、管理に過分の費用や労力がかかる土地などは承認されません。境界のあいまいな山林はこの点が壁になりやすいため、申請前の見極めが大切です。また、相続放棄という選択肢もありますが、放棄は財産全部の放棄であって、「田んぼと山だけ放棄して、自宅と預金は相続する」という選り好みはできません。プラスの財産と天秤にかけて、相続の初期（3か月の熟慮期間内）に判断する必要があります。なお、農業を継がれる方には、相続税の納税が猶予される営農継続の特例（納税猶予）もあります。適用には申告と継続の要件がありますので、該当しそうな方は早めに税理士へ。当事務所からのご紹介も可能です。

どの道を選ぶにしても、前提になるのは相続登記です。名義が亡くなった方のままでは、農地バンクへの貸し出しも、国庫帰属の申請も、売却も進められません。「使い道が決まってから登記しよう」ではなく、「登記を済ませてから出口を探す」。順番はこちらが正解です。

名古屋にいながら、遠方のご実家の農地・山林まで。まとめてお任せください。

司法書士が相続不動産に強い｜筆数の多い相続こそ、調査力が生きます

田畑や山林は「何筆あるか」から分からないのが普通です。そこからお手伝いします。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。農地・山林のある相続では、名寄帳や登記情報を駆使して財産を漏れなく拾い出す調査力と、農業委員会・市町村への届出まで見据えた段取りが手続きの質を決めます。当事務所なら、全国の不動産に対応できますので、名古屋にお住まいのまま、遠方のご実家の田畑や山林の登記と届出の段取りをまとめて整えられます。売却や活用の可能性がある土地については、不動産の実務家の目線で出口のご相談にも応じます。

相続登記の相談は無料！｜「山があるらしい」という段階からどうぞ

正確なことが分からなくても大丈夫。調べるところから一緒に始めましょう。

相続登記に関するご相談は無料です。「実家に田んぼがあるはずだが、どこに何筆あるか分からない」「山を相続したらしいが、何をすればいいのか」という、輪郭のぼんやりした段階からお越しください。名寄帳の取り寄せによる財産の棚卸し、農地の届出・山林の届出・相続登記の三つの期限を並べた進行表づくりまで、あなたのご実家の事情に合わせてご案内します。ご相談は、ご家族おそろいでも、代表の方お一人でも結構です。

相続登記のお見積りの提示｜筆数が多くても、費用の全体像を先に

免税措置が使える土地は、きちんと使う。それも費用設計のうちです。

ご依頼の前に、報酬と実費を分けたお見積りを提示します。農地・山林は筆数が多くなりがちですが、評価額100万円以下の土地の登録免許税免税（2027年3月31日まで）を確認しながら、登記全体でいくらかかるのかを先にお示しします。あわせて、農業委員会・市町村への届出のサポートを含めた段取りもご説明し、ご納得いただいてから着手します。手続きの途中で追加の対応が必要になった場合も、必ず事前にご説明とご了解をいただきます。