「1棟で1つの登記」か「1棟で2つの登記」か。それが最初の分かれ道です。

二世帯住宅の建物の登記には、大きく3つの形があります。第一に、単独登記。建物全体を親（または子）一人の名義で登記する形です。第二に、共有登記。建物全体を1つの登記としたうえで、親と子がそれぞれの持分で共有する形。建築資金を親子で出し合った場合の自然な形で、出した資金の割合と持分をそろえて登記するのが原則です（資金の割合と持分がずれていると、ずれた分が贈与とみなされ、贈与税の問題が生じ得ます）。そして第三に、区分登記。玄関が別々の完全分離型などで、1棟の建物を1階と2階、親世帯部分と子世帯部分という2つの独立した建物（区分建物）として、別々に登記する形です。マンションの1室ずつが別々の登記であるのと同じ仕組みで、かつては不動産取得税や固定資産税の軽減を各戸で受けやすいなどの理由から、あえて区分登記が選ばれることも多くありました。

どの形になっているかは、登記簿（登記事項証明書）を見れば分かります。そして、この形の違いが、相続の場面で大きな意味を持つのです。単独・共有登記なら、建物は1棟のまま相続の対象になり、次の章でお話しする小規模宅地等の特例の適用も素直に検討できます。ところが区分登記の場合、法律上は「親の家」と「子の家」という別々の2軒として扱われるため、税務上の「同居」の評価が変わり、特例の適用に大きな制約が生まれます。同じ間取り、同じ暮らし方をしていても、登記の形だけで結論が変わる。二世帯住宅の相続は、暮らしの実態より先に、まず登記簿の確認から始めるべきなのは、このためです。

建物とあわせて、敷地の名義も確認しておきましょう。二世帯住宅では、土地は親名義のまま、建物だけ子名義（または親子共有）で建てるケースが典型です。親の土地を子がタダで使わせてもらうこの形は使用貸借と呼ばれ、それ自体は問題のない親子の通常の形ですが、相続のときには「土地はまるごと親の相続財産」として遺産分割の対象になります。建物はすでに子のもの、土地はこれから分ける親のもの。この土地と建物の名義のねじれを前提に、誰が土地を相続するのかを設計しておかないと、建物を持つ子と土地を相続した別の子が対立する、という複雑な共有問題に発展しかねません。

なお、これから二世帯住宅を建てる方・買う方は、この論点を設計段階から織り込めます。住宅ローンの組み方（親子それぞれが借りるか、リレーローンか）や当面の税負担と、将来の相続への影響とを天秤にかけ、登記の形を意識して選ぶ。建てた後から形を変えるのは簡単ではありませんから、「登記は建てる前に相談する」が、二世帯住宅のいちばんの節目対策になります。

敷地の評価が8割減るかどうか。数百万円単位の違いが、登記の形にかかっています。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方の自宅の敷地について、同居していた親族などが相続して住み続ける場合に、330平方メートルまで相続税評価額を80％減額できる制度です。たとえば評価額5,000万円の敷地なら、特例が使えれば評価は1,000万円まで下がる。相続人が妻と子2人（基礎控除4,800万円）で、財産が敷地5,000万円と預貯金2,000万円というご家庭なら、特例なしでは7,000万円が課税の土俵に乗るのに対し、特例が使えれば3,000万円となり、基礎控除の範囲に収まって相続税がかからない、という構図さえあり得ます。ひとつ大切な注意を。この特例は、相続税の申告をして初めて適用されます。「特例を使えば税額ゼロだから申告不要」ではなく、「税額ゼロにするために申告が必要」。ここを取り違えると、特例そのものを失いかねません。相続税の計算に与えるインパクトは、まさに桁違いです。そして二世帯住宅については、重要な整理があります。玄関も内部も完全に分かれた完全分離型であっても、1棟の建物に親世帯と子世帯が住んでいれば、原則として「同居」として特例の対象になり得るのです。二世帯住宅は税務上も「一つ屋根の下」と認めてもらえる。これが原則です。

ところが、ここに区分登記の落とし穴があります。建物が区分登記されていると、親の家と子の家は法律上別々の2軒。子は「親と同居していた親族」ではなく「隣（階下・階上）の別の家に住む親族」と扱われ、子世帯の居住部分に対応する敷地には特例が使えないなど、適用が大きく制限されてしまうのです。同じ建物、同じ暮らしで、登記の形だけで数百万円単位の税差が生まれ得る。かつて当面の税軽減のために選ばれた区分登記が、相続の場面で牙をむく、という皮肉な構図です。心当たりのある方は、まず登記簿で確認を。そして、区分登記を解消して1棟の登記にまとめる手続き（建物の構造や要件の確認が必要で、費用もかかります）を、元気なうちに検討する価値があります。適用の可否や税額の試算は税理士の領域ですので、当事務所では登記簿の診断と登記の対応を担い、信頼できる税理士と連携して進めます。ちなみに、この特例には、同居していなくても使える「家なき子」と呼ばれる例外（持ち家のない別居親族が取得する場合など、要件はかなり厳格です）もありますが、二世帯住宅のご家庭では、まず「同居としての適用が守れているか」、すなわち区分登記になっていないかの確認が先決です。

もうひとつの大きな論点が、同居していないきょうだいとの遺産分割です。二世帯住宅は、同居する子が住み続けることが前提の財産で、売って分けることが事実上できません。しかも、親の財産に占める自宅の割合が大きいご家庭では、「家は同居の長男に、では二男には何を？」という代償の問題が必ず立ち上がります。同居の子には、住まいと引き換えに親の世話を担ってきた自負があり、別居の子には、公平な取り分への期待がある。この構図は、当サイトの寄与分の記事や遺留分の記事でお話しした論点と地続きです。備えの王道は、親御さまが元気なうちの遺言です。二世帯住宅は同居の子へ、預貯金や保険は他の子へと行き先を定め、付言事項で理由と感謝を添える。あわせて、代償金の原資として生命保険を手当てしておけば、さらに盤石です。二世帯住宅は、家族の絆の象徴であると同時に、分けにくさの象徴でもあります。だからこそ、「この家を誰にどう引き継ぐか」を、家を建てたその日から、少しずつ話しておいてほしいのです。

登記簿の診断から、遺言の設計、相続登記まで。二世帯住宅の節目に伴走します。

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単独か、共有か、区分か。まず現状を正確に把握することが、すべての出発点です。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。二世帯住宅のご相談では、登記簿を拝見して登記の形・持分・敷地の状況を診断し、相続にどう影響するかを整理するところから始めます。区分登記の解消のご相談、持分と資金のずれの点検、将来の売却や活用の見通しまで、登記と不動産の両面から、あなたの家の「現在地」と「打ち手」をご提案します。

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