どちらにも使える特例があります。ただし、要件も期限も違います。

まず、税金の面から整理しましょう。親御さまが元気なうちにご自宅を売る生前売却では、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除が使えます。ご自身が住んでいる家を売るのですから、要件は比較的すなおで、住まなくなった後でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売れば適用の余地があります。施設に入居してからでも、この期限内なら間に合う可能性がある、ということです。一方、相続してから売る場合、ご自身は住んでいませんから、頼りになるのは相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）です。ただしこちらは、当サイトの空き家特例の記事で詳しくご説明したとおり、旧耐震（1981年5月以前建築）の家屋であることや耐震改修・取り壊しなどの要件が細かく、しかも2027年12月31日までの期限付き。どちらの特例も効果は大きいものの、「生前売却のほうが、控除への道はシンプル」というのが大づかみの構図です。なお、親御さまの代から引き継いだ古い家は、購入時の書類が残っておらず取得費が分からないことが多く、その場合は売却代金の5％を取得費とみなす計算になって税負担が重くなりがちです。購入時の売買契約書を探しておくことは、生前でも相続後でも効く、地味ながら大切な準備です。

効果を数字で見てみましょう。ご自宅が2,500万円で売れ、取得費が分からず概算取得費（125万円）で計算するケース。譲渡益はおよそ2,300万円台にのぼり、3,000万円控除が使えなければ、長期譲渡の税率約20％で480万円前後の税負担になり得ます。控除が使えれば、この税額がゼロに。「特例が使える形で売る」ことの価値が、これほど大きいのです。生前か相続後か、どちらの特例ルートに乗るのかを最初に設計する理由が、この数字に集約されています。

そして、税金以上に重い分かれ道が、意思能力の問題です。不動産の売却は法律行為ですから、売主である親御さま本人の判断能力が必要です。認知症が進んでからでは、ご家族がどれほど「本人のため」と思っても、自宅は原則として売れません。成年後見制度を使えば売却の道は残りますが、ご本人の居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要で、「施設費用のためにやむを得ない」といった必要性が問われ、時間もかかります。つまり、親の自宅の出口は、親御さまが元気なうちがいちばん広く、判断能力の低下とともに急速に狭まっていくのです。当サイトでご紹介した家族信託は、まさにこの「売れなくなるリスク」への備えでした。すぐに売るつもりはないが、将来売る可能性は残しておきたい。そんなご家庭は、信託で売却の権限をお子さまに託しておく道も含めて、時間軸で設計しておくことをお勧めします。

もうひとつ、見落とされがちな視点を。生前に売却すると、財産の形が「分けにくい不動産」から「分けやすい現金」に変わります。将来の遺産分割は格段にシンプルになり、代償金の工面や共有のリスクも消えます。一方で、現金は使いやすいぶん目減りもしやすく、相続税の評価では不動産より高く評価されるのが一般的です。売るか、持ち続けるか。税金・分けやすさ・親御さまの暮らしの三点を並べて初めて、わが家の正解が見えてきます。

「住み続けられます」という言葉の中身を、契約前に必ず数字で確かめてください。

自宅をお金に変えたいけれど、住み慣れた家を離れたくない。そんなご希望に応える方法として広がっているのが、リースバックです。仕組みは、自宅を事業者に売却して代金を受け取り、同時にその事業者と賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら同じ家に住み続けるというもの。まとまった資金が入り、固定資産税や修繕の負担からも解放され、引っ越しも不要。魅力的に見えますが、注意点をはっきりお伝えします。第一に、売却価格は市場相場より低めになるのが通常です。第二に、家賃を払い続ける必要があり、長く住むほど「受け取った代金を家賃で返していく」形に近づきます。第三に、「いつでも買い戻せます」という説明があっても、買い戻しの価格や期限が契約書でどう定められているかが全てです。定期借家契約で更新できず退去を求められた、という相談例も国民生活センターなどに寄せられています。リースバックは、仕組み自体は正当でも、契約条件の良し悪しの幅がとても大きい取引です。売買価格・家賃・契約期間・買い戻し条件。この4点を必ず書面で確かめ、署名の前に第三者の目を通してください。

もうひとつの選択肢が、リバースモーゲージです。こちらは売却ではなく、自宅を担保に金融機関からお金を借り、亡くなった後に自宅を売却するなどして返済する仕組み。所有権は手放さず、住み続けながら資金を得られます。ただし、これにも三つのリスクが知られています。長生きするほど利息がかさみ融資限度に達し得る「長生きリスク」、多くの商品が変動金利である「金利上昇リスク」、そして担保価値が下がると融資枠が見直される「評価下落リスク」です。対象となる物件や地域が限られる（土地値のある戸建て中心・都市部中心）ことも知っておくべき点です。リースバックは「売って借りて住む」、リバースモーゲージは「借りて住んで最後に売る」。どちらが合うかは、必要な資金の額と時期、家を最終的に残したいかどうかで変わります。そして共通して大切なのは、お子さま世代への相談です。親御さまだけで契約を進めた結果、相続の場面で初めて子が知って驚く、というのはとても多い実例。家の出口は、相続人になるご家族全員の納得の上で選ぶのが、後悔しない唯一の道です。

最後に、「何もしない」という選択の行き先にも触れておきます。決めきれないまま親御さまが施設へ移り、実家が空き家になる。当サイトの空き家の維持管理の記事でお伝えしたとおり、空き家には換気や草木の手入れといった継続的な管理と、火災保険の見直し、そして傷んでいく建物の管理責任がついて回ります。「まだ決められない」こと自体は自然なことですが、決めるまでの間の管理体制だけは先に整えておく。それが、選択肢の価値を目減りさせないコツです。家族会議の切り出し方に迷ったら、「相続の準備」としてではなく、「お父さんお母さんの、これからの住まいと安心の話」として始めてみてください。同じ内容でも、入口の言葉ひとつで、話し合いの空気は変わります。

売る・貸す・託す・持ち続ける。全部の選択肢を並べられる中立の窓口です。

自宅不動産の相続が得意｜査定から契約書チェックまで両輪で

リースバックの提案書も、セカンドオピニオンとしてお持ちください。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。親の自宅の出口を考えるには、まず「この家がいくらか」という数字が土台。当事務所の査定を基準に、通常売却・リースバック・リバースモーゲージ・家族信託を並べて比較できます。事業者から届いたリースバックの提案書や契約書の内容チェックも、法律と不動産の両面から承ります。

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「親の家のこれから」は、家族会議のテーマです。その場づくりからお手伝いします。

親の自宅に関するご相談は無料です。親御さまお一人でも、お子さま世代からでも、そして何より、親子ご一緒でのご相談を歓迎します。売る・住み替える・住み続けながら資金化する・信託で備える。それぞれの選択肢の損得と手続きを、分かりやすい言葉でご説明し、ご家族の合意づくりを中立の立場で支えます。認知症のご心配が出始めているご家庭は、時間との勝負になる前に、どうぞお早めに。

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ご依頼の前に、報酬と実費を分けたお見積りを提示します。生前売却なら仲介と登記の費用、家族信託なら設計と信託登記の費用、相続後の手続きなら相続登記から売却までの費用と、選ぶ出口によってかかるお金は変わります。当事務所では、選択肢ごとの費用を比較できる形でお示しし、ご納得いただいた道で進めます。税額の試算が必要な場面では、信頼できる税理士と連携します。