「壊れてから」では遅い。リスクは静かに、確実に積み上がります。

まず、税金の話から。住宅が建っている土地は、固定資産税の住宅用地特例によって課税標準が最大6分の1に軽減されています。ところが、空家等対策特別措置法に基づいて、倒壊のおそれや衛生上の問題がある特定空家に指定され、自治体の勧告を受けると、この特例が外れて土地の固定資産税が実質的に最大6倍になります。さらに法改正により、窓が割れたまま、雑草が生い茂ったままといった、その手前の管理不全空家も勧告の対象に加わりました。「まだ壊れていないから大丈夫」という理屈は、もう通用しなくなっているのです。

次に、賠償責任。建物の欠陥で他人に損害を与えた場合、所有者は民法の工作物責任を負います。台風で剥がれた屋根材が隣の車を傷つけた、ブロック塀が倒れて通行人がケガをした。こうした場合、所有者は原則として賠償を免れません。誰も住んでいなくても、責任だけは所有者に付いてくる。これが空き家の怖さです。加えて、建物は人が住まなくなると傷みが加速します。通風がなく湿気がこもり、雨漏りに気づく人もいない。数年放置した家は、リフォーム費用が膨らみ、買い手も付きにくい「売れない家」へと転落していきます。

出口を決めるまでの間も、最低限の管理は欠かせません。月に1度の通風と通水（水道を流さないと排水管の封水が切れ、悪臭や害虫の原因になります）、郵便物の回収、庭木と雑草の手入れ、台風後の外回りの点検。遠方にお住まいなら、地元の空き家管理サービスに月数千円で委託する方法もあります。もうひとつ盲点になりやすいのが火災保険です。空き家になったことを保険会社に伝えないと、いざというとき保険金が支払われないおそれがあります。住宅としての契約から空き家向けの契約への切り替えを、必ず確認してください。

そして、意外に見落とされるのが名義の問題です。空き家の処分を考え始めたとき、名義が亡くなった親のまま、あるいは祖父母のままでは、売ることも貸すことも解体することもできません。相続登記は義務化され、相続を知って所有権を取得したと知った日から3年以内に申請しなければ過料の対象にもなります。兄弟間で「誰が引き継ぐか」を決め、名義を整えることが、空き家対策のすべての出発点です。このとき避けたいのが、「決められないから、とりあえず全員の共有名義で」という選択です。共有の不動産は、売却にも大規模な修繕にも共有者全員の同意が必要で、一人でも反対すれば動きません。さらに共有者に相続が発生すれば、持分はその配偶者や子へと細分化され、話し合いの相手は雪だるま式に増えていきます。「とりあえず共有」は、問題の先送りではなく、問題を次の世代に拡大して渡す選択だと考えてください。

選択肢は4つ。そして「売る」を選ぶなら、期限のある大きな特例があります。

空き家の出口は、大きく4つに整理できます。①住む（ご自身やお子さんが移り住む、二地域居住の拠点にする）。②貸す（賃貸に出して収益化する。ただしリフォーム投資と管理の手間が要ります）。③売る（現金化して分けやすくする）。④手放す（売れない土地なら、国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度や、隣地への譲渡・寄付も選択肢です。国庫帰属は建物付きでは使えないため、解体が前提になります）。どれが正解かはご家族の事情次第ですが、実務の実感では、住む予定のない実家は、傷みが進む前の早期売却が最も損の少ない選択になることが多いといえます。なお、「先に解体して更地にしてから考えよう」という順番には注意が必要です。建物を壊すと住宅用地特例が外れて土地の固定資産税が上がるうえ、木造の解体費用は規模にもよりますが150万円前後からと、決して小さくない出費です。自治体の解体補助金が使える場合や、売却とセットで買主負担にできる場合もありますから、壊す前に、売り方も含めた全体の段取りを組むのが得策です。

その「売る」を強力に後押しするのが、相続空き家の3,000万円特別控除です。相続した実家を売ったとき、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。効果を数字で見てみましょう。親が数十年前に買った実家を2,000万円で売却したとします。取得費が不明な場合は売却額の5%（100万円）しか差し引けないため、譲渡益は約1,900万円。特例がなければ、長期譲渡の税率約20%で約380万円の税金がかかります。特例が使えれば、3,000万円の控除で課税される利益はゼロ。約380万円がまるごと手元に残る計算です。

主な要件は次のとおりです。昭和56年5月31日以前に建築された戸建てであること（マンションは対象外）。相続開始の直前まで亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームに入所していた場合も、一定の要件で認められます）。相続してから売却まで、貸したり誰かが住んだりしていないこと。売却額が1億円以下であること。そして期限が、相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ現行制度では2027年12月31日までの売却であることです。以前は売主側で耐震改修か取壊しを済ませる必要がありましたが、制度の見直しで、買主が翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う場合も対象になり、使い勝手が大きく向上しました。なお、相続人が3人以上の場合は控除額が1人2,000万円に下がります。適用には確定申告と自治体の確認書が必要で、要件の判定は細かいため、売却を考え始めた段階で専門家に確認するのが安全です。

実例のイメージを挙げましょう。名古屋市内の実家を相続した3人きょうだいのケース。誰も住む予定がなく、話し合いの結果、換価分割（売って代金を分ける方法）を選択しました。遺産分割協議書にその旨を明記して相続登記を行い、昭和55年築の建物は買主側で取り壊す条件で売却。3,000万円控除の要件を満たし、それぞれの税負担を大きく抑えたうえで、代金を3等分できました。「実家をお金に換えるなんて」とためらっていたご長男が、「空き家のまま朽ちさせるより、次の家族に土地を使ってもらえてよかった」と話されたのが印象的でした。特例の期限から逆算すると、遺産分割の話し合いに使える時間は、実はそれほど長くありません。仏壇や遺品の整理、測量が必要な土地の準備も含めれば、相続の1年目から動き始めるのが理想的なスケジュールです。

名義の整理も、売却も、税理士との連携も。窓口はひとつで足ります。

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ご相談は無料です。空き家の現状とご家族の事情を伺い、住む・貸す・売る・手放すの選択肢ごとのメリットと概算費用を整理してお渡しします。きょうだい間で意見が分かれているご家庭こそ、中立の専門家による選択肢の見える化が話し合いの糸口になります。名古屋の実家について、遠方にお住まいの相続人の方からのオンライン相談にも対応しています。

費用をお見積りしています｜報酬と実費を分けて明示

登記費用も、売却にかかる費用も、最初に全体像をご説明します。

ご依頼の前に、相続登記の報酬と実費、売却時の諸費用まで、内訳を分けたお見積りを提示します。3,000万円控除など税の特例については、提携税理士と連携して要件を確認しますので、安心してお任せください。

※本記事は2026年9月時点の情報をもとに作成しています。税の特例の適用要件は個別の事情により異なりますので、実際のお手続きにあたっては税務署または税理士・専門家にご確認ください。