親の家の購入時の契約書がない？取得費5％の損を避ける資料の探し方を名古屋で解説

結論：取得費は親から引き継ぎます。契約書がなくても、通帳・ローン・登記簿・分譲資料・業者の帳簿で実額を示せることがあります。

取得費とは、その不動産を買ったときの代金に、買うためにかかった費用を加えたものです（建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます）。相続した不動産では、相続人が買ったわけではないので、亡くなった親が買ったときの取得費と取得の時期を、そのまま引き継ぎます。問題は、それを証明する資料です。親が昭和50年代に買った家の契約書は、引っ越しや建て替え、親自身の物忘れで、どこにあるか分からなくなっていることが珍しくありません。契約書がなく、他の資料もないと、税法上は売値の5％を取得費とみなす概算取得費によることになります。たとえば、相続した家を3,000万円で売り、購入資料から、建物の減価償却費相当額などを反映した取得費が2,000万円と確認できた場合、利益は1,000万円前後ですが、なければ取得費は150万円とみなされ、利益は2,850万円近くになります。長期譲渡の税率は所得税と住民税を合わせておよそ2割ですから、税額の差は300万円を超えます（相続不動産売却の税金の記事をご覧ください）。これが、契約書一枚で得する人と損する人が分かれる仕組みです。

探す順番をご説明します。当事務所では、相続登記のご相談の段階で、ご家族に「不動産の書類の宝探し」をお願いしています。一つ目は、家の中です。権利証（登記済証や登記識別情報）が入っている封筒や箱に、売買契約書や領収書が一緒にしまわれていることがよくあります。仏壇の引き出し、たんすの奥、書斎の金庫、古いアルバムの間。遺品整理の業者に頼む前に、ここだけは家族の手で探してください。二つ目は、銀行です。貸金庫を借りていれば、その中に不動産の書類がある可能性が高く、貸金庫がなくても、親の古い通帳や取引履歴に、購入時のまとまった出金や、売主・不動産会社への振込が残っていることがあります。住宅ローンを組んでいたなら、金融機関に当時の借入の記録が残っていることもあります。三つ目は、登記簿です。登記事項証明書の乙区（権利部）に、購入時の抵当権の設定が記録されていれば、債権額として当時の借入額が載っています。すでに抹消されていても、閉鎖された登記記録や古い登記簿謄本を取れば確かめられます。借入額が分かれば、購入代金の下限の目安になりますし、自己資金と合わせて実額に近づく手がかりになります。四つ目は、分譲時の資料です。分譲マンションや建売住宅なら、分譲時の価格表やパンフレットが、売主の不動産会社やマンションの管理組合、同じ時期に買った隣人の手元に残っていることがあります。注文住宅なら、ハウスメーカーや工務店に建築請負契約の記録が残っていることもあります。五つ目は、仲介した不動産会社です。不動産会社には取引の帳簿を備え付ける義務があり、古い取引でも記録が残っている場合があります。こうして集めた資料は、契約書そのものではなくても、「実額がこの金額だったと合理的に示せる」なら、取得費として認められる可能性があります。記憶やご家族の証言だけでは足りず、出金記録や登記簿、価格表のような客観的な資料が要ります。

結論：推計は認められる条件が厳しく、建物は買値から減価した額が取得費になります。相続登記の費用は取得費に足せます。

どうしても資料が見つからないとき、土地については、市街地価格指数という統計を使って当時の価格を推計する方法が、かつて国税不服審判所で認められたことがあります。ただし、この方法には限界があります。指数は全国の都市の平均的な動きを示すもので、個別の土地の値動きを示すものではないため、近年の裁決では、取得当時に宅地でなかった土地や、推計の根拠が合理的でない事例で、推計が認められずに5％に戻されています。認められる余地があるのは、購入の資料が一切なく、売主が第三者で、取得当時から宅地として使われていた土地で、使う指数の地域区分が合っている、といった条件がそろう場合に限られ、税務署の運用は厳しいと考えておくべきです。さらに、一度5％で申告した後に推計に切り替えて税金を取り戻すことは、実務上できないとされています。つまり、推計を使うかどうかは、申告の前に、資料探しを尽くしたうえで、税理士と一緒に判断する必要があるのです。当事務所では、推計を「最後の手段」と位置づけ、まず§1の五つの場所を徹底して探すことをお勧めしています。

資料が見つかった場合の計算にも、知っておくべきことがあります。建物は、買ったときの値段がそのまま取得費になるわけではありません。年数とともに価値が減ったとみなす減価の計算をして、買値から減価分を差し引いた額が取得費です。自宅のような事業に使っていない建物は、法定の耐用年数を1.5倍した年数で計算し、木造なら33年、鉄筋コンクリート造なら70年を使います。たとえば木造の家を1,500万円で建て、40年住んだ場合、減価の上限である取得価額の95％に達し、建物の取得費は75万円まで下がります。土地は減価しないため、土地と建物の内訳が分かる資料が大切で、内訳が分からないときは固定資産税評価額の比率などで按分します。つまり、古い家の場合、取得費の中身はほとんどが土地であり、土地の値段を示す資料が見つかるかどうかが勝負になります。もう一つ、忘れられがちな上乗せがあります。相続登記にかかった登録免許税や司法書士の報酬は、相続人がその不動産を取得するための費用として、取得費に加えることができます。相続登記の領収書や請求書は、売却の申告まで必ず保管してください。また、相続税を納めた人が、申告期限から3年以内（亡くなった日からおよそ3年10か月以内）に売却した場合は、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。売るためにかかった仲介手数料、測量費、建物の取壊し費用、売買契約書の印紙代は、取得費とは別に譲渡費用として差し引けます。

実例をご紹介します。名古屋市内の実家を相続した姉妹からのご相談で、相続登記の段階で「父が昭和50年代に買った家だが、契約書は見つからない」と伺いました。そこで、登記と並行して資料探しをお願いしました。家の中からは出てきませんでしたが、登記簿の閉鎖記録を取ると、購入当時の抵当権の設定が残っており、住宅金融公庫からの借入額が記録されていました。さらに、父の古い通帳を遺品の中から見つけ、同じ年に不動産会社への振込と、まとまった出金があることを確かめました。借入額と出金額を合わせると、土地と建物の購入代金として筋の通る金額になり、税理士と相談のうえ、これらを根拠に実額の取得費で申告する方針にしました。建物は木造で築40年を超えていたため減価の上限まで下がり、取得費の中身はほぼ土地でしたが、それでも概算取得費と比べて利益が2,000万円近く減り、税額はおよそ400万円の差になりました。「契約書がないと聞いて一度はあきらめかけたが、登記簿と通帳で証明できるとは思わなかった」と、お姉さまが話されていました。

書類の宝探しの案内、登記簿の閉鎖記録の取得、相続費用の領収書の整理、税理士との連携まで。登記と売却を一つの流れで進めます。

個別対応します｜相続登記のご相談時から「不動産の書類探し」をご案内

権利証の封筒、貸金庫、通帳、閉鎖登記記録。売却を考える方には、登記の段階で探す場所をお伝えします。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。

明瞭会計です｜取得費に加えられる相続登記費用を分けて領収書に

登録免許税と報酬の内訳を明記し、売却の申告で取得費に加えやすい形でお渡しします。

相続登記の費用は、後の売却で取得費になります。内訳の分かる書類を最初にお渡しします。

不動産のプロとして、売却前の税金の見通しもお伝えします

取得費の見込みと特例の可否を踏まえ、手取りの目安を査定の段階でお示しし、税理士につなぎます。

相続登記から売却、決済、売却後の確定申告の準備まで、一つの窓口で進められます。

相続登記で得する人は、登記の段階で不動産の書類を探し始めます。取得費の資料は、税金を何百万円も変える一枚です。

相続した不動産の売却では、親の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎ、契約書も他の資料もなければ売値の5％を取得費とみなす概算取得費になります。昭和の時代に買った家でも、契約書一枚で税額が300万円以上変わることがあります。契約書が見つからないときは、家の中の権利証の封筒や金庫、銀行の貸金庫と古い通帳や住宅ローンの記録、登記簿の乙区や閉鎖記録に残る抵当権の債権額、分譲時の価格表やハウスメーカーの記録、仲介した不動産会社の帳簿、という五つの場所を順に探します。記憶や証言ではなく、出金記録や登記簿のような客観的な資料で実額を合理的に示せれば、実額で申告できる可能性があります。市街地価格指数による推計は、認められる条件が厳しく、一度5％で申告した後の切り替えはできないため、資料探しを尽くしてから税理士と判断する最後の手段です。建物は木造33年、鉄筋コンクリート造70年を基準に減価し、買値の95％まで下がるため、古い家の取得費はほぼ土地の値段で決まります。相続登記の登録免許税と報酬は取得費に加えられ、相続税を納めた人には申告期限から3年以内の売却で取得費加算の特例があります。相続登記の段階から売却の税金を見すえた書類探しまで、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。相続登記と並行した不動産の書類探しの案内、閉鎖登記記録の取得、取得費に加えられる費用の整理、税理士との連携、売却の仲介まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

▶「親が買った値段が分からない」。権利証の入っていた封筒と、親の古い通帳をお持ちいただければ、そこから始められます。無料相談を承っている名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。取得費の認定や推計の可否は個別の事情と税務署の判断により異なりますので、実際の申告にあたっては税理士にご確認ください。