実家の解体費用はいくら？固定資産税6倍の誤解も名古屋の司法書士が解説

解体費は家の大きさより「現場の条件」で変わり、税金は「特例が外れる」仕組みで上がります。

まず、解体費用の相場から。木造住宅の解体は、おおむね1坪あたり3万円から5万円が目安とされ、30坪の家なら100万円から150万円前後がひとつの基準になります。鉄骨や鉄筋コンクリートの建物は、これより割高です。ただし、この数字はあくまで本体の工事分。実際の見積もりでは、庭木や物置・ブロック塀の撤去、家の中に残った家財（残置物）の処分といった付帯工事が上乗せされ、総額が2割、3割と膨らむことが珍しくありません。また、前面道路が狭く重機が入れない、隣家との距離が近く手作業が増える——そういった現場条件でも費用は大きく変わります。だからこそ、見積もりは必ず2〜3社から取り、工事範囲の内訳を比べること。あわせて、建設業や解体工事業の許可・登録のある業者か、廃棄物を適正処理する業者かの確認も忘れずに。極端に安い見積もりには、不法投棄や追加請求という落とし穴が潜んでいることがあります。負担を軽くする制度もあります。多くの自治体が、老朽化した危険な空き家の解体に補助金を設けており、名古屋市など愛知県内の市町村にも制度があります。金額や要件は自治体ごとに異なりますが、共通する鉄則がひとつ。補助金は原則、工事の契約・着工前の申請が必要です。壊してからでは申請できませんので、解体を考え始めた段階で、まず市町村の窓口に確認してください。申請から交付決定までに時間がかかる制度も多く、予算の上限に達すると年度途中で受付が終わることもあります。「来年の春に壊したい」なら、年明けではなく今のうちに制度を調べておく——この早回りが、数十万円の差になります。

次に、税金の話です。「更地にすると固定資産税が6倍になる」とよく言われますが、正確に理解しておきましょう。住宅の敷地には住宅用地の特例があり、200平方メートルまでの部分は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。建物を壊すとこの特例が外れるため、土地の税額は確かに上がります。ただし、建物にかかっていた固定資産税は消えますし、土地の税額の計算には別の調整もあるため、実際の負担は「きっかり6倍」ではなく、数倍程度に収まることが多いのが実情です。それでも、年十数万円だった税金が数十万円になる例は普通にあり、更地のまま持ち続けることの重さは軽視できません。そしてもうひとつ、知っておきたい最近の流れがあります。倒壊のおそれなどがある特定空家や、その予備軍である管理不全空家に指定されると、建物が建っていても住宅用地の特例が外れる仕組みになりました。つまり、「壊すと税金が上がるから壊さない」という昔ながらの理屈は、危険な空き家には通用しなくなったのです。放置しても上がる、壊しても上がる。だからこそ、税金だけを基準にせず、その後の土地をどうするかという出口とセットで判断することが大切になります。

一番多い後悔は「先に壊してしまった」。売り方を決めてから壊すのが正しい順番です。

壊す前のチェックポイントを順にご説明します。第一に、名義の確認です。解体工事の契約も、補助金の申請も、建物の所有者として行うのが基本。相続登記が亡くなった親のままでは、手続きのあちこちでつまずきます。相続人が複数いるなら、解体は財産を物理的に失わせる行為ですから、全員の同意を書面で取っておくこと。誰か一人の判断で壊してしまうと、後の遺産分割で深刻な火種になります。また、仏壇や位牌、遺影、権利証や通帳などの大切な物の搬出は、工事の前に必ず済ませておくこと。解体業者の残置物処分に紛れて、取り返しのつかない物まで消えてしまう悲劇は、現場で本当に起きています。第二に、売却の予定があるなら、壊す前に不動産のプロに相談することです。実は、古い家が建ったままの古家付き土地として売る方が、手取りが大きくなる場合が少なくありません。買主が自分でリフォームしたい場合や、買主側で解体して新築する場合、売主が先に解体費を負担する必要はないからです。さらに重要なのが、再建築不可の土地の場合。接道義務を満たさない土地では、壊すと二度と建物が建てられず、土地の価値がかえって大きく下がります（詳しくは再建築不可の記事をご覧ください）。「壊してから売れない事情が判明した」が、この分野で最も痛い後悔です。売り方を決めてから壊す。この順番だけは、どうか守ってください。

第三に、タイミングの知恵です。固定資産税は毎年1月1日時点の現況で課税されます。年末に壊すと翌年から更地としての課税になり、年明けに壊せば、その年はまだ住宅用地のままの税額です。数週間の差で1年分の税負担が変わることがあるため、工事時期は税の暦も意識して決めましょう。もちろん、危険な状態の家を税金のために年越しまで放置するのは本末転倒です。安全と税額を天秤にかけ、総合的に判断してください。また、相続した古い実家を売る方は、空き家の3,000万円特別控除との関係も確認を。昭和56年5月31日以前に建築された家屋などの要件を満たす場合、取り壊して売る形でもこの控除が使え、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます（期限は相続から約3年。詳しくは実家売却の税金の記事をご覧ください）。解体費用の領収書は、売却時の譲渡費用として税金の計算に使える場合がありますから、工事関係の書類一式とあわせて必ず保管しておいてください。第四に、壊した後の手続きです。建物を取り壊したら、1か月以内に建物滅失登記の申請が必要で、怠ると過料の定めもあります（手続きの詳細は家を壊した時の登記手続きの記事でご説明しています）。そして解体後の土地は、雑草や不法投棄といった更地なりの管理が始まります。売却・活用・国への引き取り（国庫帰属制度は更地が原則）——土地の出口まで描いてから、重機を入れる。実例をひとつご紹介します。築50年の実家の解体を決めかけていた60代の方のご相談で、査定を取ると、古家付きのまま売る方が解体更地渡しより手取りで約80万円有利と判明。さらに老朽空き家の補助金の対象になる可能性もあったため、最終的には買主側が解体する条件で古家付き売却が成立し、解体費の持ち出しゼロで手放せました。「壊そうと思っていたのに、壊さないのが正解だった」。この逆転は、壊す前に相談した方だけに起こります。逆に、長く放置して特定空家の勧告を受けてからのご相談では、選べる道が目に見えて減っています。解体は、追い込まれてからの最後の手段ではなく、余裕のあるうちに比べて選ぶもの。その順番さえ守れば、怖い話ではありません。

「壊す・壊さない」を、登記と不動産の両面から一緒に考えます。

個別対応します｜解体の前の名義と同意の整理から

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。解体の前提となる相続登記と相続人間の合意づくりから、丁寧に整えます。

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売り方を決めてから壊す。補助金は着工前。税の暦は1月1日。この3つで損は防げます。

実家の解体は、木造でおおむね坪3万〜5万円・30坪で100万〜150万円前後が目安ですが、付帯工事と現場条件で大きく変わるため、2〜3社の相見積もりが鉄則です。自治体の補助金は着工前の申請が原則。更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税は上がりますが、「きっかり6倍」ではなく、また特定空家に指定されれば壊さなくても特例は外れます。壊す前には、相続登記と共有者全員の同意、そして売り方の検討を。古家付きで売る方が有利な場合や、再建築不可で壊してはいけない場合もあります。固定資産税は1月1日の現況課税、取り壊し売却でも空き家の3,000万円控除が使える場合があり、解体後は1か月以内に滅失登記を。壊す前の損得比較、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。相続登記から解体前の損得比較、売却・活用のご提案、解体後の滅失登記のご案内まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。解体費用や補助金の要件、税額は個別の事情・自治体により異なりますので、実際のご判断にあたっては専門家にご相談ください。