4つの選択肢を、良いところも悪いところも並べて比べましょう。

第一の方法は、現物分割。実家は長男、預金は長女、というように財産をそのままの形で割り振る分け方です。手続きは最もシンプルですが、実家の価値が預金より大きいと不公平が生まれます。財産の大半が実家というご家庭では、これ単独で公平に分けるのは難しいのが実情です。

第二が、代償分割。実家に住み続けたい相続人がいる場合の本命です。たとえば長男が実家（評価3,000万円）を取得し、代わりに弟妹へ代償金1,000万円ずつを自分の財布から支払う形。実家を残せる一方、取得する側にまとまった資金が必要です。資金の準備には、亡くなった方が長男を受取人にした生命保険をあらかじめ掛けておく方法が実務の定番。そして重要な注意点がひとつ。遺産分割協議書に「代償金として支払う」ことを必ず明記してください。この記載がないと、単なる兄弟間の贈与とみなされ、贈与税の問題が生じるおそれがあります。

代償分割でもうひとつ難しいのが、実家を「いくら」と評価するかです。固定資産税評価額、相続税評価額、市場で売れる時価は、それぞれ別の数字で、どれを使うかで代償金は数百万円単位で変わります。法律で決まった基準はなく、最終的には相続人全員の合意次第。だからこそ、不動産会社の査定を複数取り、納得できる根拠のある数字を土台に話し合うことが、後々の不満を防ぐ鍵になります。

第三が、換価分割。実家を売却し、代金から諸費用を差し引いた残りを分ける方法です。1円単位で公平に分けられ、維持費からも解放され、遠方に住む相続人にも公平。「誰も住まない実家」の答えとして、実務で9割方選ばれるのはこの方法です。弱点は、思い出の家が残らないことと、売却まで時間がかかること。だからこそ、後でご説明する段取りが大切になります。

第四が、共有分割。実家をきょうだいの共有名義にする方法ですが、これは「分けたつもりで、分けていない」選択です。売却にも大規模修繕にも共有者全員の同意が必要で、共有者に相続が起きれば持分は配偶者や子へ細分化され、話し合いの相手が増え続けます。「今は決められないから、とりあえず共有」は、問題を次の世代へ拡大して先送りする形になりがちです。共有を選ぶなら、期限を決めた一時的な措置と割り切ることをおすすめします。

ちなみに、4つの方法は組み合わせも自由です。実家は換価分割で売って分け、思い出の品や庭石は現物で形見分けに、といった柔軟な設計が現実には最も多いかたちです。

選び方の軸は2つです。住みたい人・住む予定がある人がいるなら、現物分割か代償分割（資金が課題）。いないなら、換価分割が第一候補。共有分割は原則として避ける。この整理だけで、ご家族の話し合いは驚くほど前に進みます。

「売って分ける」にも作法があります。順番と書き方を間違えないこと。

換価分割の手順は、①遺言書の調査（あれば内容が最優先です）、②相続人の確定と遺産分割協議、③相続登記、④売却活動、⑤決済・分配、の流れです。見落とされがちなのが③の相続登記。亡くなった方の名義のままでは売却できないため、売る前に必ず相続人への名義変更が必要です。相続登記は義務化もされており、換価分割でも避けては通れません。

ここで、協議書の書き方に実務のコツがあります。換価分割では、登記の便宜上、代表相続人1人の単独名義にしてから売却する方法がよく使われます。このとき、遺産分割協議書に「換価分割を目的として代表者名義とし、売却代金を各相続人に分配する」趣旨を明記しておくこと。この記載があれば、代表者から他の相続人への代金の分配は遺産の分配であって、贈与にはあたらないと整理できます。記載を欠くと、ここでも贈与税の心配が生じます。もちろん、相続人全員の共有名義で登記して全員で売る方法もあり、ご家庭の事情で使い分けます。

売却にかかる費用と税金も押さえましょう。費用は、仲介手数料、契約書の印紙税、境界が不明確な土地の測量費、残置物の処分費など。税金は、売却益に対する譲渡所得税です。親が昔に買った家は取得費が分からないことが多く、その場合は売却額の5%しか差し引けないため、譲渡益が大きく出がちです。ここで効くのが2つの特例。相続税を納めた方が相続開始から3年10か月以内に売る場合の取得費加算の特例と、一定の要件を満たす空き家を売る場合の3,000万円特別控除です（両者は併用できず選択になります。空き家の特例の詳しい要件は、相続空き家の記事をご覧ください）。売却のタイミングひとつで手取りが変わりますから、売り方と時期は、登記の段階から逆算して設計するのが得策です。

スケジュール感もお伝えしておきます。戸籍収集と遺産分割協議に1〜3か月、相続登記に1〜2週間、売却活動は物件と価格設定次第で3か月〜半年、境界確定測量が必要ならさらに数か月。トータルでは半年から1年を見ておくのが現実的です。その間、実家は空き家になりますから、通風や見回りといった最低限の管理と、火災保険の確認も忘れずに。分配は、決済当日に買主からの代金を代表者口座で受け、同日または数日内に各相続人へ送金し、振込記録を残しておくのがきれいな形です。

なお、こうした分け方の悩みは、遺言でも解決できます。親の立場から「実家は売却し、代金を子どもたちで等分に」と遺言に書いておく方法（清算型の遺言）や、住み続ける子に実家を、他の子に保険金を、と割り振っておく方法です。分け方の設計を子ども任せにしないことは、親から子への何よりの思いやりでもあります。

実例のイメージを挙げましょう。名古屋市内の実家（査定2,800万円）を相続した3人きょうだいのケース。当初は長女が代償分割で実家を残す案を検討しましたが、代償金の資金計画が立たず、話し合いの結果、換価分割に切り替えました。協議書に換価目的を明記して長女の単独名義で相続登記を行い、境界確定測量を経て売却。仲介手数料などの費用を差し引いた約2,600万円を3等分し、譲渡所得は3人がそれぞれ申告しました。「一番もめそうだった実家が、一番きれいに片づいた」というのが、ご家族の実感でした。分け方の知識と正しい段取りがあれば、実家の相続はもめ事の種ではなくなります。このケースで学びになるのは、「代償分割が駄目なら換価分割へ」という切り替えの柔軟さです。最初に決めた方法に固執せず、資金・気持ち・時間の3つの現実に合わせて道を選び直す。その舵取り役として、利害のない専門家がそばにいる意味は小さくありません。

協議書の設計も、登記も、売却も。窓口がひとつだから、段取りに無駄がありません。

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