登記簿の「敷地権」が読めれば、マンション相続の半分はわかったようなものです。

まず、マンションの権利の仕組みから。分譲マンションの所有者が持っているのは、部屋そのもの（専有部分）と、建物の敷地を他の所有者と共有する権利です。多くのマンションでは、この2つが敷地権として一体化されており、登記簿は建物（専有部分）のものを見れば、敷地の持分（敷地権の割合）まで記載されています。相続登記も、専有部分について申請すれば敷地権も一体で名義変更される仕組みです。ただし、昭和期に分譲された古いマンションの中には、敷地権化されておらず、建物と土地の共有持分を別々に登記しなければならないものもあります。登記事項証明書を取って、敷地権の記載があるかを確認する。これがマンション相続の出発点です（この確認と価格査定は、当事務所で無料で行っています）。

登記にかかる登録免許税も、マンション特有の計算をします。税率は固定資産税評価額の0.4%ですが、敷地については「敷地全体の評価額×敷地権の割合」で計算します。たとえば、建物（専有部分）の評価が500万円、敷地全体の評価が2億円で敷地権の割合が100分の1なら、敷地分は200万円。合計700万円×0.4%＝2万8千円が登録免許税です。敷地全体の評価額は数億円になることも珍しくないため、一見驚きますが、割合を掛ければ現実的な金額に落ち着きます。

相続税がかかるご家庭では、マンションの評価にも触れておきます。相続税評価は、建物は固定資産税評価額、敷地は路線価などをもとにした敷地全体の評価×敷地権割合で計算するのが基本ですが、マンションについては評価ルールが見直され、市場価格と評価額の開きが大きい物件、とくにタワーマンションの高層階などでは、評価額が従来より引き上げられる補正が導入されています。「マンションは相続税に有利」という昔の常識は、そのままでは通用しなくなりました。評価と税額の試算は、提携税理士と連携してご案内します。

そして、マンション相続で最も見落とされる論点が、管理費・修繕積立金の滞納です。亡くなった方に滞納があれば、その支払い義務は相続人に引き継がれます。区分所有法により、滞納管理費は部屋の買主（特定承継人）にも請求できるとされているため、滞納を放置したままでは売却の際に必ず精算を求められます。相続したらまず、管理組合か管理会社に、滞納の有無と金額を確認してください。滞納額が大きく、財産全体で債務超過が疑われる場合には、相続放棄（3か月以内）の検討も視野に入ります。逆に言えば、この確認を怠って遺産分割を進めると、後から「こんな債務があったのか」ともめる原因になります。

登記して、届け出て、それからどうするか。放置だけが、一番の悪手です。

手続きの流れは、①登記事項証明書の取得（敷地権の確認）、②管理組合への連絡（滞納・積立金残高・規約の確認）、③戸籍収集と遺産分割協議、④相続登記、⑤管理組合への組合員変更の届出、です。⑤は忘れられがちですが、管理規約にもとづく届出をしないと、総会の招集通知も、管理費の請求書も、故人宛てのまま宙に浮きます。相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象です。加えて、住所や氏名が変わったときの変更登記も義務化され、こちらは2年以内。ルールの上でも、放置の余地はなくなりました。

そして、放置がますます不利になる決定的な変化が、区分所有法の大改正です（2026年4月施行）。所在のわからない所有者は裁判所の決定で集会の決議の母数から除外できるようになり、大規模修繕などは出席者の多数決で決められるようになりました。建替えの決議要件も、耐震性不足などの場合には緩和されています。名義が亡くなった親のままの部屋は、管理組合から見れば「連絡先のわからない部屋」。自分の知らないところで修繕や建替えの方針が決まり、管理不全の部屋には裁判所が管理人を選ぶ制度までできました。マンションは戸建てと違い、「自分だけでは決められない」財産です。決議に加われる状態、つまり正しい名義にしておくことが、資産を守る大前提になったのです。

住宅ローンが残っている場合の確認も、この段階で済ませます。多くの住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付いており、名義人が亡くなるとローンは保険で完済されます。金融機関へ死亡の連絡をし、団信の手続きが済んだら、マンションに付いている抵当権を消す登記（抵当権抹消登記）まで忘れずに。相続登記とセットで行うのが効率的です。また、相続した部屋がすでに賃貸中の場合は、大家としての地位（賃貸借契約や敷金の返還義務）も相続人に引き継がれます。賃借人への連絡と、家賃振込先の変更案内も、早めに行いましょう。

出口の選び方も整理しましょう。①住む。ご自身が住むなら、住み替えや税の特例まで含めた長期の計画を立てます。②貸す。駅近など立地が良ければ、賃貸収益はマンションの強みです。ただし賃貸に出しても管理費・積立金の負担は続くため、収支の試算が先です。③売る。誰も使わないなら、管理状態が良いうちの売却が定石です。マンションは戸建てと違って建物の管理を自分で完結できないため、空室のまま持ち続けても、管理費と積立金という固定費が毎月出ていきます。年数十万円の負担を何年続けるのかという視点で、早めに判断しましょう。買い手は管理の質を見ますから、滞納の精算と届出を済ませ、書類（管理規約・長期修繕計画・総会議事録）を整えてから売り出すのが高値売却のコツ。なお、きょうだいでの共有は、戸建てと同様、意思決定を止める原因になるため原則避けてください。

実例のイメージを挙げましょう。名古屋市内のマンションを相続した50代の男性のケース。管理会社への照会で、管理費と修繕積立金あわせて約30万円の滞納が見つかりました。他の遺産と比較して承継する判断をし、遺産分割協議で単独取得の上、滞納を精算してから相続登記と組合への届出を完了。室内をそのままの状態で買い取る業者ではなく、一般の買主向けに整えて売却したことで、精算費用を差し引いても手取りを大きく確保できました。「滞納の確認から売却まで、窓口が一つで済んだのがありがたかった」とのお言葉をいただいています。マンションの相続は、登記・管理組合・お金・出口と確認先が多いぶん、段取りを知っているかどうかで所要時間が大きく変わります。相続人間の意見が分かれそうな場合ほど、査定額などの客観的な数字を早めにそろえ、感情ではなく事実で話し合える土台を作ることが、円満解決への近道です。

マンションの相続は、登記の知識と不動産の目利きの掛け算です。

不動産相続に強い｜遺産分割の前に価格査定を無料で

司法書士が宅地建物取引士の資格を持ち、売買仲介から移転登記まで手がけています。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。遺産分割協議の際には、マンションの価格査定を無料で行い、「いくらの財産として分けるか」の土台づくりからお手伝いします。

相談が無料です｜ネット予約・電話予約に対応

手続きの全体イメージを、最初の相談でつかんでいただけます。

相続登記のご相談は無料です。ネット予約とお電話でのご予約に対応しています。敷地権の確認、管理費滞納の調べ方、遺産分割の進め方まで、手続きの流れを最初にわかりやすくご説明します。

費用を事前にお見積りしています｜報酬と実費を明示

登録免許税の計算も含めて、総額を最初にお示しします。

ご相談の際に、費用のご説明をしています。司法書士報酬と、登録免許税などの実費の両方を明示し、マンション特有の敷地権の計算も踏まえた正確なお見積りを提示しますので、安心してご検討いただけます。