売買には許可が要る農地も、相続なら許可不要。その代わり「届出」があります。

まず、農地の大原則から。農地を売買や贈与で手に入れるには、農地法にもとづく農業委員会の許可が必要で、原則として農業をする人でなければ取得できません。農地は食料生産の基盤として、法律で強く守られているのです。愛知県は都市のイメージが強い一方、農業産出額は全国有数の農業県でもあり、名古屋近郊にも相続対象となる田畑は数多くあります。ところが、相続は別。相続は法律上当然の承継であるため、許可は不要で、農業をしたことのない方でも農地を相続できます。相続人への遺贈や遺産分割による取得も同様に、許可は要りません。

その代わりに設けられているのが、農業委員会への届出です。相続などで農地の権利を取得した方は、取得を知った時からおおむね10か月以内に、農地のある市町村の農業委員会へ届け出なければなりません。怠ると10万円以下の過料の対象です。届出の様式は簡単なもので、費用もかかりませんが、知らなければ出しようがないのがこの手続き。相続税の申告期限（10か月）と同じ時間感覚で、忘れずに済ませてください。この届出は、農業委員会が地域の農地の持ち主を把握し、後でご説明する貸し借りのあっせんなどにつなげるための入口でもあります。

もちろん、法務局への相続登記も必要です。相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象。つまり農地の相続は、農業委員会への届出（10か月）と相続登記（3年）の二本立てで、どちらも義務なのです。登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4%ですが、農地の評価額は宅地より低いことが多く、評価額100万円以下の土地なら免税措置もあります。手続きの負担は、思うほど重くありません。

ところで、「そもそもこれは農地なのか」という確認も、意外に大切です。農地かどうかは、登記簿の地目ではなく現況で判断されます。地目が「田」でも、何十年も前から資材置き場や庭になっている土地は、農業委員会に非農地であることの証明や判断を求められれば、農地法の縛りなしに扱える可能性があります。逆に、地目が「山林」でも現に耕していれば農地の扱いです。相続した土地の登記簿と現況を見比べることが、出口を考える前の下ごしらえになります。

もうひとつ、遺産分割の段階での大切な注意を。「農地は要らないから」と相続放棄を考える方がいますが、相続放棄は財産全部の放棄であって、農地だけを選んで放棄することはできません。預金や自宅も一緒に手放すことになるため、農地が要らないという理由だけでの放棄は、ほとんどの場合、得策ではないのです。まずは相続したうえで、次章の出口を考える。これが現実的な順番です。

「耕せない」は終わりではなく、選択の始まりです。

出口の第一は、貸すこと。自分で耕せなくても、耕したい人は地域にいます。農地中間管理機構（農地バンク）を通じて意欲ある農家や農業法人に貸し付ければ、農地を農地のまま活かせて、賃料も入ります。窓口は農業委員会や市町村の農政担当。相続の届出をきっかけに、あっせんの相談をしてみるのが自然な流れです。

第二は、農地のまま売ること。買主が農業者などの要件を満たせば、農業委員会の許可（農地法3条）を得て売却できます。かつては一定面積以上を耕作する人でないと買えないという下限面積の要件が壁でしたが、法改正で撤廃され、小規模な農地の売買はしやすくなりました。近隣で耕作している農家に声をかける、農業委員会に買い手のあっせんを相談する、が定石です。

第三は、転用して売る・使うこと。農地を宅地や駐車場などに変えるには、農地転用の許可（売却を伴う場合は農地法5条）が必要です。ここで決定的なのが立地。市街化区域内の農地なら、許可ではなく届出だけで転用でき、宅地として売却できる可能性が十分あります。一方、市街化調整区域や農用地区域（青地）の農地は、転用が原則として認められず、農地のまま活かす道を探ることになります。ご自身の農地がどちらかは、市町村の都市計画情報や農業委員会で確認できます。同じ「畑」でも、出口の選択肢は場所次第でまるで違うのです。

第四は、国に引き取ってもらうこと。相続土地国庫帰属制度は、農地も対象です。境界が明らかで、争いや土壌汚染がないなどの要件を満たし、審査手数料（1筆1万4千円）と負担金（原則20万円。ただし市街化区域内や農用地区域内の田畑は面積に応じて算定）を納めれば、国に所有権を引き渡せます。買い手も借り手も見つからない遠方の農地の、最後の受け皿として覚えておいてください。

遺産分割の設計にも、農地ならではの目線を。農地は、実際に耕す人・地元で管理できる人への単独取得が原則です。きょうだいでの共有や、細切れの分散は、貸すにも売るにも全員の足並みが要る形になり、次の世代への先送りの温床になります。また、相続人の中に農業を継ぐ方がいるご家庭では、農地の相続税の納税猶予という大きな特例があります。営農を続ける限り農地部分の相続税が猶予される制度ですが、途中でやめたり売ったりすると利子税とともに打ち切られる厳しい条件付きです。適用の可否と続けられる見込みは、提携税理士と一緒に慎重に判断します。

放置のリスクにも触れておきます。耕作されない農地は雑草と害虫・獣害の発生源になり、近隣の農家に実害を与えます。農業委員会の調査で遊休農地とされ、農地バンクとの協議の勧告を受けると、固定資産税の優遇が外れて実質的な増税になる仕組みもあります。「タダでも手放せない」と言われた農地が、放置で毎年の負担だけ膨らんでいく。それを避けるためにこそ、届出→相談→出口の流れを早めに回すことが大切です。実例をひとつ。名古屋近郊の市街化調整区域の田2筆を相続した50代の男性のご相談では、相続登記と農業委員会への届出を済ませたうえで、1筆は農地バンク経由で近隣の農業法人へ貸し付け、道路に面したもう1筆は隣接農家への売却を農業委員会の許可を得て実現しました。「守るべきルールと相談先がわかれば、農地は怖くない」。ご相談者の言葉どおりです。農地の出口づくりは、市町村・農業委員会・農地バンク・不動産市場と、相談先が多岐にわたるのが特徴です。どこに何を聞けばよいかの交通整理だけでも、専門家に相談する価値は十分にあります。

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。市街化区域の農地の転用売却から、調整区域の農地の活かし方まで、立地の見極めと売却実績にもとづく現実的なご提案が強みです。

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