保険の付け替えを忘れた空き家は、事実上の無保険。近隣への責任は所有者に残ります。

まず、火災保険です。亡くなった方が契約していた火災保険は、契約上の権利義務として相続人に引き継がれます。ただし、自動で新しい所有者名義に切り替わるわけではありません。保険会社に連絡して、契約者と被保険者を、家を相続した方へ変更する手続きが必要です。これを放置すると、いざ火災や風水害が起きたときに、「契約者が亡くなっている」ことの確認から始まり、保険金の受け取りまでに余計な時間と書類がかかります。保険料の引き落とし口座が凍結されて、気づかないうちに契約が失効していた、という事故も現実に起こります。相続登記と同じタイミングで、保険証券を探して保険会社へ一本連絡。これだけで防げるトラブルです。保険証券が見つからない場合は、通帳の引き落とし履歴や、自然災害等支援の照会制度を手がかりに、契約の有無を確かめる方法もあります。あわせて、解約するときに戻ってくる解約返戻金は相続財産にあたりますから、長期契約の火災保険を解約する場合は、遺産分割の計算にも忘れずに載せてください。

そして、ここからが本当の盲点です。相続した実家に誰も住まなくなる場合、火災保険の世界では、その建物は住宅ではなくなります。火災保険は、人が住んでいる住宅物件かどうかで保険料も引き受けの条件も変わり、空き家になると一般物件という扱いに変わって保険料が上がったり、そもそも今までの住宅用の契約では継続できなかったりするのです。「実家の保険はそのまま続けているから大丈夫」と思っていたら、実態が空き家に変わった時点で、事故のときに補償を受けられないおそれがある——これが、空き家の保険の怖さです。誰も住まなくなったら、保険会社に正直に現状を伝えて、空き家に対応した契約に切り替えること。保険料は上がりますが、無保険の空き家を持ち続けることに比べれば、はるかに安い安心です。

なぜそこまで保険にこだわるのか。空き家には、所有者としての責任が残るからです。老朽化した屋根瓦が台風で飛んで隣家の車を傷つけた、外壁が崩れて通行人がけがをした——建物の欠陥で他人に損害を与えた場合、所有者は法律上、重い賠償責任を負います（工作物責任と呼ばれ、所有者は過失がなくても責任を免れません）。個人賠償や施設賠償の特約でカバーできる場面もありますから、空き家の保険は「建物の補償」と「他人への賠償」の両面で設計するのが実務の勘所です。地震保険も、火災保険とセットで見直しを。相続した家をどうするか決めるまでの「つなぎの期間」こそ、保険の空白を作ってはいけません。

納税通知書は毎年1月1日の所有者宛て。「誰に届くか」を自分たちで決めておきましょう。

次に、固定資産税です。固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に、その年の分が課税されます。亡くなった方に課税されていた分（未納分も含みます）は、相続人が納税義務を引き継ぎます。問題は、相続登記が済むまでの間、納税通知書が宙に浮くこと。役所は誰が相続したか分かりませんから、対応策として相続人代表者指定届という書類を市町村（名古屋市では市税事務所）に出し、「納税通知書はこの人に送ってください」と決めておくのが実務の定石です。これを出さないと、通知書が「亡くなった方の相続人様」宛てに届いたり、相続人の誰か一人に突然届いたりして、「聞いていない」「なぜ自分だけ」というもめごとの種になります。なお、登記前でも現に所有する人に申告を求める制度を設けている自治体もありますし、共有で相続した場合は相続人全員が連帯して納税義務を負います。「代表者を決めて届を出し、負担の分け方は協議書に書いておく」。この二段構えが安全です。ちなみに、この納税通知書に付いてくる課税明細書は、相続登記の場面でも大活躍します。亡くなった方名義の不動産の一覧と評価額が載っているため、登記漏れの防止や登録免許税の計算の基礎資料になるのです。毎年春に届いたら、捨てずに相続関係の書類と一緒に保管してください。

続いて、ライフラインの切り替えです。電気・ガス・水道は、名義変更または解約を。亡くなった方の口座は凍結されますから、引き落としが止まって督促が届く前に、支払い方法の変更まで済ませてください。空き家にする場合も、掃除や庭木の水やりに使う水道だけは残す、防犯のため電気は基本契約だけ残す、といった設計があり得ます。ガスは事故防止の観点から、使わないなら閉栓してしまうのが安全です。冬場の水道は、凍結による破裂で漏水事故につながることもあるため、長期間使わない家では元栓を閉めて水抜きをしておくと安心です。NHK、固定電話、インターネット、新聞、サブスクリプション。この機会に一覧を作って、残すもの・止めるものを仕分けしましょう。固定電話の加入権も、実は相続財産のひとつで、承継の手続きができます。マンションなら、管理組合への所有者変更の届出と、管理費の引き落とし口座の変更も忘れずに。戸建てなら、町内会への連絡も、地域とのお付き合いを引き継ぐ大切な一歩です。

見落としがちなのが、郵便です。亡くなった方宛ての郵便物は、郵便局の転居・転送サービスの対象になりません。転送サービスは「引っ越した本人」のための仕組みだからです。つまり、実家に届き続ける郵便物は、誰かが定期的に確認しに行くしかありません。この郵便物こそ、財産調査の宝の山。保険の満期案内、証券会社の報告書、税金の通知、借入れの督促。相続手続きの漏れを教えてくれる手紙が、静かにポストにたまっていきます。月に一度はポストを見る体制を、ご家族で決めておいてください。遠方にお住まいで通えない場合は、近隣の親族やご近所への声かけ、空き家の見回りサービスの利用、ポストに「チラシ投函お断り」の表示をして重要な郵便だけがたまるようにする工夫など、できる範囲の仕組みづくりを。ポストから郵便物があふれた家は、空き家であることが一目で分かってしまい、防犯上も危険です。実例をひとつ。相続登記からお手伝いしたご相談で、空き家になった実家の保険を確認したところ、口座凍結で保険料の払い込みが止まり、失効状態でした。空き家対応の保険に入り直した3か月後、台風で屋根の一部が飛び、隣家のカーポートを直す事態に。「あのとき保険を整えていなければ、修理も賠償も全部自腹でした」と、心底ほっとされていました。登記の後のひと手間が、数百万円の分かれ道になるのです。手続きの多さに気が遠くなりそうなら、まず保険から。お金の被害が一番大きいところから順に、片づけていきましょう。

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