相続した実家は民泊にできる？届出と向き不向きを名古屋の司法書士が解説

民泊の入り口は大きく2つ。手軽な届出制か、本格的な許可制か。

まず、人を泊めてお金をいただく行為は、法律の枠組みの中でしか行えないことを押さえてください。無届けの「ヤミ民泊」は罰則の対象であり、予約サイトにも掲載できません。合法的に民泊を営む道は、大きく2つあります。第一の道が、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）に基づく届出です。都道府県や保健所設置市への届出で始められる手軽さが魅力で、現在の民泊の主流はこちらです。ただし、大きな制約があります。営業できるのは年間180日まで。1年の半分しか貸せないため、民泊だけで賃貸並みの収入を安定して得るのは難しく、「空けておくよりは収入に」という位置づけで考えるのが現実的です。また、家主が同じ建物に住まない家主不在型——相続した実家の民泊はほぼこれに当たります——では、国に登録された住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務づけられており、その委託費が収支に乗ってきます。

第二の道が、旅館業法の簡易宿所としての許可を取る方法です。こちらは365日営業できますが、許可制のハードルは高く、用途地域の制限——住居専用地域では原則営業できません——やフロント・設備の基準など、クリアすべき条件が多くなります。本気で宿泊業として取り組むなら検討の価値がありますが、「実家の活用」の範囲なら、まずは届出制の民泊新法が入り口になるでしょう。どちらの道でも共通するのが、安全と近隣への備えです。消防法令への適合——自動火災報知設備や誘導灯の設置など、一般の住宅にはない設備が求められ、設置費用は物件により数十万円規模になることがあります。さらに、自治体が条例で独自の上乗せ規制を設けている場合があり、住居専用地域での営業日の制限や、学校周辺での制限などは地域ごとに異なります。名古屋市内で始めるなら、市の条例と保健センターへの事前相談が最初の一歩です。もうひとつ、マンションの場合は決定的な関門があります。管理規約で民泊が禁止されているマンションが多数派で、規約で禁止されていれば届出はできません。実家がマンションなら、何よりも先に規約の確認を。規約に明文の定めがない場合でも、後から禁止の規約改正がされれば続けられなくなりますから、管理組合の空気を含めた見極めが要ります。実務の感覚では、分譲マンションでの民泊は「原則難しい」と考えておく方が安全です。そして、届出が済んで営業を始めた後にも、日常の義務が続きます。宿泊者名簿の備え付け、衛生の管理、騒音やごみ出しについて宿泊者へ注意事項を説明すること、苦情への対応、そして定期的な行政への報告——。民泊は「貸して終わり」の賃貸と違い、小さな宿を営む事業です。この手間を自分で負うか、委託費を払って管理業者に任せるか。その選択が、収支と生活の両方を左右します。

「相続したから民泊」の前に、名義・家財・ご近所。それから収支の現実を。

相続した家で民泊を始める場合、一般の民泊にはない前提条件が3つあります。第一に、名義の整理です。届出には所有者としての立場が前提になりますから、登記が亡くなった親のままでは話が始まりません。相続登記を済ませること、そして相続人が複数いるなら、民泊という使い方について全員の合意を書面にしておくこと。収益が出る使い方は、後から「誰の収入か」「同意していない」という紛争を生みやすいからです。第二に、家の中の整理。ご両親の家財や思い出の品が残ったままでは営業できません。遺品整理と、お仏壇やお位牌の移転の問題を先に解決する必要があります（遺品整理の記事でご説明した手順です）。第三に、ご近所への説明です。実家は、ご両親が長年ご近所付き合いをしてきた土地。そこに毎週知らない旅行者が出入りするようになれば、ご近所の目は厳しくなり得ます。届出の手続きとしての周知だけでなく、「息子の私が責任を持って管理します」という顔の見える挨拶が、長く続けるための本当の許可証になります。

そのうえで、向き不向きを冷静に見極めましょう。民泊に向くのは、観光地や繁華街へのアクセスが良い、駅から歩ける、駐車場がある、戸建てでグループ利用に向く、といった立地と形の家です。逆に、郊外の住宅団地の奥にある家は、旅行者の需要そのものが乏しく、180日の上限以前に予約が入りません。収支も現実的に見積もる必要があります。収入は180日上限の稼働率次第。支出には、管理業者への委託費、清掃費、光熱費、消防設備の初期投資、予約サイトの手数料、そして民泊をやめるときの原状回復までが並びます。「ホテル代が高いから民泊は儲かるはず」という印象だけで始めると、手間ばかりで手残りが薄い結果になりがちです。税金の面もひと言。民泊の収入は原則として確定申告の対象になり、民泊に使う間は、ご自身のマイホームとして売るときの税の特例が使いにくくなるなど、将来の売却の税務にも影響し得ます。空き家の3,000万円控除を狙って売る計画があるなら、事業に使うことで要件を外さないか、始める前に税理士への確認を。入口の手軽さに比べて、出口の設計は意外に奥深いのが民泊です。ここで思い出していただきたいのが、民泊は選択肢の一つにすぎないということ。同じ家でも、普通の賃貸に出せば365日分の家賃が安定して入り、管理の手間は民泊よりずっと軽い。売却すれば、まとまった現金と固定資産税からの解放が得られます（活用の全体像は空き家の活用方法の記事をご覧ください）。民泊の強みは、やめやすさと柔軟さです。定期的に自分も使いたい、いずれ売るか貸すか決めかねている、という過渡期の活用としては、賃貸より身軽な選択になり得ます。実例をひとつご紹介します。観光地へ電車一本の駅近戸建てを相続した50代の方が、「数年後に売るかもしれないが、それまで遊ばせたくない」と民泊を選択。相続登記ときょうだいの同意書を整え、管理業者への委託で開業しました。稼働は休日中心ながら、維持費を上回る収入を確保し、「家に風が通って傷まないのが一番の利益」と仰っています。人の出入りがある家は劣化が遅く、防犯面でも空き家より安心——これは民泊の隠れた効用です。一方で、住宅団地の実家について試算の結果、民泊を見送って普通賃貸を選んだ方もいます。家ごとに正解は違う——だからこそ、始める前の見極めに価値があるのです。最後に、始める順番をまとめておきます。①相続登記と相続人の合意、②マンションなら規約・戸建てなら用途地域と条例の確認、③保健センターなど行政窓口への事前相談、④消防設備の見積り、⑤管理業者の選定と収支試算、⑥遺品整理と家の準備、⑦届出、そして開業。思いつきから開業まで、早くても数か月の道のりです。逆に言えば、この順番を踏んだ民泊は、ご近所にも行政にも歓迎される健全な宿になります。焦らず、ひとつずつ、正しい順番どおりに進めましょう。

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相続した実家の民泊は、住宅宿泊事業法の届出（年間180日上限・家主不在型は管理業者への委託義務）か、旅館業法の簡易宿所許可（365日・ハードル高）で合法に始められます。消防設備と自治体の条例、マンションなら管理規約が関門です。相続した家ならではの前提は、相続登記と相続人全員の合意、遺品整理、そしてご近所への顔の見える挨拶。向くのは立地と形に恵まれた家で、収支は委託費や清掃費まで入れて冷静に。民泊の本当の強みは、やめやすく柔軟なこと——売るか貸すか決めかねている過渡期の活用に光ります。賃貸・売却と同じテーブルで比較して、その家の正解を。私たちがお手伝いします。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。届出の要件や条例の内容は自治体により異なりますので、実際のお手続きにあたっては行政窓口および専門家にご確認ください。