実家にタダで住む使用貸借と相続の関係｜立ち退きと税金を名古屋で解説

タダであることは、優しさであると同時に、保護のなさでもあります。

使用貸借とは、無償で物を貸し借りする契約です。不動産の世界では、親の家に子が家賃なしで住む、親の土地に子が自分名義の家を建てる（土地の使用貸借）、空き家を親戚に無償で使わせる——といった形で、家族・親族の間にごく普通に存在しています。固定資産税程度の負担をしていても、世間相場の賃料に遠く及ばなければ、実務上は使用貸借と扱われるのが一般です。大家と店子の賃貸借との決定的な違いは、保護の厚さにあります。家賃を払う賃貸借の借主は、借地借家法という法律で強く守られ、貸主の都合で簡単には追い出されません。一方、使用貸借の借主にはこの保護がなく、契約で定めた期間や目的が終われば、明け渡しを求められる弱い立場です。タダの気楽さと、立場の弱さは、表裏一体なのです。では、相続が起きるとどうなるか。鍵は「誰が亡くなったか」です。借主（住んでいる人）が亡くなった場合、使用貸借は原則として終了します。あの人だから無償で貸した、という人的な信頼関係が土台だからで、借主の相続人が「親が借りていたのだから自分も」と当然に引き継ぐことはできません（ただし、土地の上に借主名義の建物が建っているような場合に、事情を踏まえて存続を認めた裁判例もあり、例外のある領域です）。逆に、貸主（貸している親）が亡くなった場合、使用貸借は終了しません。貸主の地位は相続人に引き継がれ、家や土地の新しい所有者が、引き続き無償で使わせる義務を負います。「親父が死んだのだから出て行け」と直ちには言えない——ここが、相続トラブルの出発点になります。

税金の扱いも整理しておきましょう。使用貸借のよいところは、贈与税の問題を基本的に生じないことです。親の土地に子がタダで家を建てても、土地の使用権の価値はゼロとして扱われ、権利金や地代のやり取りがなくても贈与とはされません（これが賃貸借や借地権だと話が変わります）。一方で、相続税の場面では注意が要ります。使用貸借で貸している土地は、アパートの敷地のような評価の減額（貸家建付地などの軽減）がなく、自分で使っている土地と同じ自用地として満額で評価されます。タダで貸すことは、節税にはならないのです。他方、亡くなった方と同居していた親族がその家を相続して住み続ける場合には、小規模宅地等の特例で評価が大きく下がる可能性があり、ここは使用貸借での同居が有利に働き得る場面です。適用の可否は要件が細かいため、税理士との確認をおすすめします（評価の全体像は評価額の記事をご覧ください）。もうひとつ、固定資産税の負担についても触れておきます。使用貸借では、住んでいる側が固定資産税相当額を負担する例がよくありますが、その程度の負担では賃貸借にはならず、使用貸借のままです。「税金分は払っているのだから借家人として守られるはず」という期待は、残念ながら通りません。負担の有無より、世間相場の対価かどうかが分かれ目なのです。

借主が死ねば原則終了、貸主が死んでも終了しない。だから遺言で着地を決めておく。

使用貸借は、家族間の無償の貸し借りで、賃貸借と違い借地借家法の保護がありません。借主の死亡で原則終了する一方、貸主（親）が亡くなっても終了せず、新所有者が引き継ぐため、「住み続けたい一人と売りたい残り」の対立が生まれがちです。贈与税は基本的に問題になりませんが、貸している土地は自用地として満額評価され、節税にはなりません（同居親族には小規模宅地等の特例の可能性あり）。解決の本筋は裁判ではなく、代償分割などを使った遺産分割の中での着地。予防の本筋は、家族間でも覚書を作り、遺言で実家の行き先と他の子への手当てを決めておくことです。親の土地に家を建てるなら、建てる前に遺言を。住んでいる側も、不安なら遺言をお願いする勇気を。タダの関係こそ筋道を——その設計を、私たちがお手伝いします。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。使用貸借の覚書や遺言の作成支援から、遺産分割協議と相続登記、実家の査定・売却まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

▶「実家に住んでいる兄と、売りたい私たち。どう話せばいいでしょう」。その調整、数字と筋道からご一緒します。無料相談を承っている名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。使用貸借の終了や税の特例の判断は個別の事情により異なりますので、実際のお手続きにあたっては専門家にご相談ください。