祖父名義の土地は時効取得できる？相続登記との使い分けを名古屋で解説

壁は「所有の意思」。身内の土地に住むことは、奪うつもりの占有ではないからです。

まず、制度の骨格から。取得時効は、所有の意思をもって、平穏かつ公然と他人の物を占有し続けた人に、所有権を与える制度です。期間は原則20年。占有を始めたときに自分の物だと信じ、そう信じたことに過失がなければ（善意無過失）、10年に短縮されます。完成した時効は、援用——「時効の利益を受けます」という意思表示——をして初めて効果が生じ、所有権は占有を始めた時にさかのぼって取得したことになります。隣地との境界をめぐる長年の使用や、書類を交わさないまま代金を払って住み続けた売買など、古い土地の権利関係を救済する場面で働いてきた制度です。ところが、「祖父名義の土地に相続人の家族が住んできた」という典型的なご相談では、この制度は期待ほど簡単に使えません。壁になるのが、所有の意思という要件です。所有の意思とは、ごく平たく言えば「自分の物として支配するつもり」のこと。ここで、相続人の立場が足かせになります。祖父名義の土地は、祖父が亡くなった瞬間から相続人全員の共有です。相続人の一人がそこに住み続けても、それは共有者として当然できる使用であって、他の相続人の持分まで「自分の物にするつもりで」占有しているとは、法律上なかなか認められないのです。判例も、共同相続人の一人が他の相続人の持分まで時効取得するには、単独の所有者として振る舞ってきたと評価できる特別の事情——固定資産税をすべて負担し、単独所有と信じることに合理的な理由があり、他の相続人が異議を述べなかった等——を求めており、認められるのは限られた場合です。

つまり、「長く住んだ＝時効」ではなく、誰の名義で、誰が、どういう経緯で住んできたかがすべてです。比較的認められやすいのは、遠い親戚や他人の名義の土地を、自分の土地だと信じて買い受け・譲り受けて住んできた場合や、分家の際に「ここはお前の土地だ」と言われて建物を建て、以後一家の土地として扱ってきた場合など。逆に、親の家に同居していた、祖父名義と知りながら住んでいた、という事情は、時効の主張を弱くします。もうひとつの誤解が、固定資産税です。「税金はうちがずっと払ってきた」は、所有の意思を示すひとつの事情にはなりますが、それだけで時効が成立するわけではありません。逆に、名義人側から見ると、「自分が税を払っているから大丈夫」も誤解で、納税は占有ではないため、住んでいる側の時効の進行は止まりません。税金と時効は、どちらの側にとっても、思われているほど直結していないのです。なお、時効が完成していても、援用する前に名義人側と売買や協議がまとまれば、時効を持ち出さずに解決して構いません。時効は権利であって義務ではない——主張するか、交渉の材料にとどめるかも、戦略の一部です。

原則は相続登記で、時効は最後の切り札。壁は「所有の意思」と裁判と一時所得。

取得時効は、所有の意思をもって平穏公然と20年（善意無過失なら10年）占有した人が所有権を得る制度で、援用により効果が生じます。ただし祖父名義の土地に相続人が住む場合、占有は共有者としての使用とされやすく、他の相続人の持分まで時効取得するには特別の事情の立証が必要という高い壁があります。登記には名義人側の協力か判決が必要で、取得した不動産は一時所得として課税される負担もあります。原則は戸籍と協議で進める相続登記ルート（数次相続の免税措置あり）で、時効は相続人でない占有や例外的な場合の切り札で、使うなら証拠集めは早いほど有利です。名義を守る側は、使用貸借の覚書と名義の整理を。時効は権利であって義務ではなく、交渉の材料にとどめる選択もあります。二つのルートを数字で比べる見立てから、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。数次相続の戸籍調査と相続登記、相続分の譲渡の段取り、時効が絡む事案の弁護士・税理士連携、使用貸借の覚書づくりまで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。時効の成否は個別の事情により大きく異なりますので、実際のお手続きにあたっては専門家にご相談ください。