土地を分けて相続する現物分割とは？分筆の手順と注意点を名古屋で解説

分けた後の二つの土地が、それぞれ一人前に使えるか。判断軸はこれだけです。

まず、分け方の全体像の中での位置づけから。不動産の分け方には、土地そのものを分ける現物分割、一人が取得して他の相続人にお金を払う代償分割、売って代金を分ける換価分割、そして共有の四つがあります（代償分割と換価分割は、それぞれの記事でご説明したとおりです）。このうち共有は、将来の売却も建替えも全員の足並みが要る「問題の先送り」になりがちで、当事務所では原則お勧めしていません。現物分割は、その対極にある分け方です。分筆して各自の単独名義にしてしまえば、それぞれの土地はそれぞれの完全な所有物。売る・貸す・建てる・担保に入れる——すべて自分一人で決められます。兄妹それぞれが土地を使いたい、手放したくない、というご家庭にとっては、最も素直で後腐れのない解き方と言えます。では、どんな土地なら現物分割に向くのか。判断軸は一つ、分けた後の土地が、それぞれ一人前に使えるかです。具体的には、①広さ——名古屋近郊の旧家や畑つきの敷地のように、分けてもそれぞれが宅地として十分な広さを保てること。②道路づけ——建物を建てるには、建築基準法上の道路に間口2メートル以上接する接道義務があります。二方向で道路に接する角地や、道路に面した間口が広い土地は分けやすく、間口の狭い土地を無理に割ると、片方が旗竿地や未接道になって価値が急落します（接道の怖さは再建築不可の記事でご説明したとおりです）。③建物の位置——既存の家が分割線をまたぐ形は原則取れません。母屋を残して庭や畑側を切り出す、古家を解体してから更地で分ける、といった建物側の段取りとセットで考える必要があります（解体を絡める場合の費用と税の注意は、解体の記事をご覧ください）。 逆に、向かない土地もはっきりしています。都市部の標準的な戸建て敷地は、割ればどちらも家が建てにくい中途半端な広さになりがちで、自治体や地区計画によっては、分割後の敷地面積に最低限度が定められていて、そもそも分けられないこともあります。市街化調整区域や農地には、また別の規制の世界があります（農地は農地法の許可・届出の話が絡みますから、農地の相続の記事をご覧ください）。そして、見落とされがちな大前提が、境界です。分筆をするには、その土地の境界が隣地との間で確定していることが必要で、境界標がない、図面が古いという土地では、確定測量からのスタートになります（測量の中身と費用感は境界の記事のとおりです）。費用の目安も正直にお伝えすると、確定測量と分筆登記で数十万円規模、隣接地が多い・道路との官民境界の確定が要るといった事情で増えていきます。この費用を誰が負担するか——遺産から出すのか、土地を取る人が出すのか——も、協議書に明記しておくべき項目です。なお、遺産分割として土地を分け取る場合、不動産取得税はかからず、登録免許税も相続登記の税率で済みます。分け方そのものに大きな税の罰はありませんが、広い土地の相続税評価には特有の論点もあるため、課税がありそうな規模のご家庭は税理士との連携をお勧めします。

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宅建業者である当事務所なら、分筆後の売却までを見据えた、まとまる分け方をご用意できます。

分けた後の土地が一人前に使えるか。面積の平等より、価値の公平を。

現物分割は、土地を分筆してそれぞれが単独名義で受け継ぐ分け方で、共有と違い将来の売却も建築も各自の自由になります。向くのは、分けても各区画が一人前に使える広さと道路づけ（接道義務＝間口2メートル）のある土地。無理に割ると旗竿地や未接道を生み、自治体によっては最低敷地面積の制限で分けられないこともあります。前提は境界の確定で、確定測量と分筆登記で数十万円規模・3〜6か月が目安。手順は、境界確定→売れる形での分筆案設計（私道の持ち合いは極力回避）→協議書（費用負担も明記）→分筆登記→相続登記です。最大の山場は公平の作り方で、面積ではなく区画ごとの査定による価値の公平を目指し、差は面積調整か代償金で埋めます。遺産分割による取得なら不動産取得税はかかりません。分筆案の設計から協議書、登記、売却まで、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。土地家屋調査士と連携した分筆の段取り、遺産分割協議書の作成、相続登記、分筆後の区画の査定・売却まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。分筆の可否や費用は土地の状況・自治体の規制により異なりますので、実際のお手続きにあたっては専門家にご確認ください。