「2024年から義務化される相続登記とは？一般の方にわかりやすく解説します」ごとう司法書士事務所

相続登記が義務化される背景には、日本の不動産に関わる長年の課題と、その解決に向けた政策的な目的があります。特に地方を中心に、登記が放置されたままの土地や建物が増加しており、所有者がわからなくなる「所有者不明土地」の問題が深刻化しています。この問題を解決するために、相続登記の義務化が導入されることになったのです。

所有者不明土地の増加とその影響

日本全国で、相続が発生しても登記を行わないままの不動産が増え続けています。たとえば、親から相続した土地が地方にあり、利用する予定もない場合、相続人がわざわざ手間と費用をかけて名義変更を行わずに放置してしまうケースが多く見られます。その結果、誰がその不動産の正式な所有者なのかがわからなくなり、いざ土地を利用したい、あるいは公共事業に必要な土地を取得したいといった際に、スムーズに権利の確認や譲渡が行えない状況が生じています。政府の調査によると、所有者が特定できない土地の面積は、日本全体の約20％にものぼり、今後もこの割合は増加が予測されています。

こうした所有者不明土地は、特に公共事業や災害復旧時に大きな障害となります。道路整備や河川の改修工事、再開発事業などが計画されても、所有者が不明な土地があると、その土地を使用することが難しく、プロジェクトが進まないケースが発生します。さらに、災害後の復旧活動でも、所有者が特定できないと迅速な対応ができず、地域の復興が遅れる要因となることも少なくありません。

登記放置による相続関係の複雑化

登記がされないまま代を重ねると、相続人が増え続け、権利関係がさらに複雑化します。例えば、親の世代で未登記のまま放置された不動産が、子どもや孫に相続されると、登記名義人と実際の相続人が一致しなくなり、相続手続きが非常に困難になります。将来的に不動産を売却したり、処分したりしようとする際に、複数の相続人全員の同意が必要になり、権利関係を整理するだけでも膨大な手間と費用がかかってしまいます。このように、登記を放置することで、将来の相続や不動産の利用に大きな支障が生じることが懸念されています。

相続登記義務化の目的とそのメリット

相続登記の義務化は、こうした未登記による課題を解消し、土地や建物の所有者を常に明確にすることを目的としています。これにより、所有者不明土地が減少し、公共の利用や不動産取引が円滑に行われるようになることが期待されています。相続発生後3年以内に登記を行うことで、権利関係が整理され、将来的な相続手続きもシンプルに保たれます。

さらに、相続登記を早期に行うことで、相続した不動産の売却や賃貸がスムーズに進むなど、活用の幅が広がるメリットも生まれます。こうした背景を踏まえた相続登記義務化は、個人の財産管理だけでなく、地域や社会全体の土地管理の向上にも寄与するものとして重要視されています。

相続登記義務化においては、「どのような不動産が対象になるのか」「相続発生後の登記手続きはいつまでに行う必要があるのか」といった点が特に重要です。法律が定める条件に沿って、正しく手続きを行うことが求められます。

義務化の対象となる不動産

相続登記の義務化の対象は、相続や遺贈によって取得した不動産の所有権です。具体的には、被相続人（亡くなった方）が所有していた土地や建物が該当します。たとえば、家族が所有する自宅のほか、親や祖父母が所有していた田畑、山林、駐車場なども相続財産として登記が義務化されます。また、都市部に限らず、地方や山間部など場所に関わらずすべての不動産が対象です。

さらに、法定相続分に応じた共有名義の不動産も対象に含まれます。相続登記を行わないままにしておくと、時間が経つにつれて法定相続人の数が増え、権利関係がより複雑になってしまう可能性があります。これを避けるためにも、義務化された範囲内で早期に登記を完了させることが推奨されています。

相続登記義務化の適用開始日と対象期間

相続登記義務化は、2024年4月1日から適用開始となりますが、この適用はそれ以前に発生した相続にも適用されます。つまり、2024年4月1日以前に相続が発生している場合も含めて、その相続に係る不動産の所有権は義務化の対象です。法改正以前に発生している相続も義務化の対象となるため、すでに相続を受けている方で未登記の不動産をお持ちの場合は早急に手続きを進める必要があります。

相続発生後の登記申請期限

• 2024年4月1日以降に発生した相続について：相続開始日（被相続人が亡くなった日）から3年以内に相続登記を完了する必要があります。たとえば、2024年4月1日に相続が発生した場合、2027年3月31日までに登記を行わなければなりません。

• 2024年4月1日以前に発生した相続について：特例として、2027年3月31日（令和9年3月31日）までに登記を完了する必要があります。この特例措置は、法改正以前の相続についても放置せずに登記を行い、権利関係を整理することを促すために設定されています。この期限内に登記を行わなければ、過料（罰金）の対象となる可能性があるため、できるだけ早めに手続きを進めることが重要です。

相続登記を行わない場合の罰則

義務化に伴い、正当な理由がないまま相続登記を行わない場合には、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。これは、登記を放置することによって所有者不明の土地が増加し、社会的な問題を引き起こすリスクを抑えるための措置です。ただし、登記手続きが難航した場合など、特別な事情がある場合には一定の猶予措置が適用されることもあります。

この罰則の導入により、相続登記の重要性が改めて認識されるとともに、相続人が速やかに手続きを行う動機付けとなることが期待されています。相続登記を怠ることのリスクを踏まえ、相続が発生した際には早めに専門家に相談し、スムーズな手続きに取り組むことが推奨されます。

このように、2024年4月1日以前に発生した相続については特例で「2027年3月31日（令和9年3月31日）まで」が登記完了の期限となるため、早めの準備が求められます。

相続登記を速やかに行うことは、相続人にとって多くのメリットがあります。義務化によって期限内の手続きが求められますが、それに先んじて登記を済ませておくことで、将来の手続きや資産管理がスムーズに行えるだけでなく、思わぬトラブルを未然に防ぐことができます。ここでは、相続登記を行う3つの主なメリットについて詳しく説明します。

1. 権利関係が明確になる

相続登記を完了することで、相続不動産の権利関係が法的に確定し、名義が相続人に移転されます。これにより、「誰がその不動産の正式な所有者であるか」がはっきりと証明され、権利関係が明確になります。名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、相続人がその不動産を売却したり、担保にしたりすることができません。

特に、法定相続人が複数いる場合、登記を行うことで、相続分に応じた共有持分が明確になり、将来的にトラブルが起こるリスクを減らせます。もし相続登記を行わないままにしておくと、相続人が増えるたびに共有持分が細分化し、相続人間での協議が必要になるため、登記を完了するまでの手続きが一層複雑になります。早めに権利関係を明確にしておくことで、次世代の相続にも備えることができるのです。

2. 不動産の売却や活用がスムーズに行える

相続登記が完了していれば、相続人は自由にその不動産を売却・賃貸に出したり、担保として活用することができます。不動産の売却や賃貸は、相続登記が完了しているかどうかによって手続きの難易度が大きく変わります。登記が完了していない不動産は、法的な所有者が確定していない状態にあるため、売却や賃貸などの取引を行うことが難しく、買主や借主にとっても不安材料となるのです。

また、不動産を担保にして融資を受けたい場合にも、登記が完了していることでスムーズに手続きが進みます。登記済みの不動産を担保に提供することで、融資の申請や不動産を利用した事業を円滑に進めることができ、資産としての不動産の活用の幅が広がります。特に、将来的にその不動産を売却したいと考えている場合は、相続登記を早期に済ませることで、タイミングを逃さずに売却の準備が整うため、資産運用がスムーズに進みます。

3. 相続関係の複雑化を防ぎ、手続きを簡略化できる

相続登記を行わずに放置しておくと、次の世代に引き継がれる際に手続きがさらに複雑になります。例えば、被相続人の名義のまま登記が残っている場合、次世代の相続人が増えるごとに、相続登記のために取得する戸籍や書類が膨大になり、費用や手間も増加します。相続人間での話し合いや合意が必要になる場面も多く、合意が得られない場合は遺産分割協議が進まない、手続きが停滞する、といった問題が起こることも少なくありません。

また、相続人が増えることで、連絡がつきにくい相続人がいたり、相続手続きに興味がない相続人がいたりすることがあり、登記を進めることが困難になるケースもあります。こうした問題を避けるために、相続発生時点で速やかに登記を行い、権利関係を明確にすることが重要です。登記を早めに済ませることで、将来的に次の世代に資産を円滑に引き継ぐ準備が整い、相続手続き全体の簡略化が図れます。

以上のように、相続登記を早めに完了することには、多くのメリットがあることがわかります。義務化されたことをきっかけに相続登記を行うことで、今後の資産管理や不動産活用の幅が広がり、次世代のための資産継承も円滑に進められます。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

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相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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