遺贈による不動産の名義変更｜単独申請できる場合と登記手続きを名古屋で解説

2023年4月から、相続人への遺贈はもらった本人だけで登記できます。

まず、言葉の整理から。遺贈とは、遺言によって財産を人に与えることです。遺贈には二つの型があり、「自宅の土地建物を与える」のように財産を特定して与えるのが特定遺贈、「財産の3分の1を与える」のように割合で与えるのが包括遺贈です。似た言葉に「相続させる」と書く遺言（特定財産承継遺言）がありますが、これは相続人に対してしか使えない書き方で、受け取る相続人は相続を原因とする登記を一人で申請できます。一方、遺贈と書かれた場合の登記は、長らく原則どおりの共同申請——つまり、もらう側（受遺者）と渡す側（遺言執行者、いなければ相続人全員）が一緒に申請する必要がありました。遺言執行者が選任されていれば執行者と受遺者の共同で進みますが、執行者のいない遺言では相続人全員の協力が要り、「くれると書いてあるのに、他の相続人がはんこを押してくれない」という立ち往生が実際に起きていたのです。ここにメスを入れたのが、相続登記義務化と同じ改正パッケージです。2023年4月1日から、相続人に対する遺贈に限り、受遺者となった相続人が単独で所有権移転登記を申請できるようになりました。この扱いは施行日より前に亡くなった方の遺贈にも使えますから、「昔の遺言で遺贈を受けたまま、登記できずに止まっている」案件も、今なら一人で動かせる可能性があります。 あわせて知っておいていただきたいのが、義務の話です。2024年4月1日に始まった相続登記の義務化は、相続人が遺贈により不動産を取得した場合も対象で、取得を知った日から3年以内の登記申請が求められ、正当な理由なく怠れば過料の対象になり得ます（義務化の全体像は相続登記の過料の記事をご覧ください）。つまり相続人への遺贈は、「一人でできるようになった」と同時に「やらなければならなくなった」のです。他方、相続人でない人への遺贈——甥や姪、内縁の方、法人など——は、今も共同申請のままで、登記の義務化の対象でもありません。ただし義務がないから放置してよいわけではなく、遺贈による権利の取得は、登記をしなければ第三者に対抗できません。登記が済むまでの間に、相続人の債権者が差し押さえてきたり、相続人が第三者に売ってしまったりすれば、せっかくの遺贈が紙の上の約束で終わりかねない。遺贈の登記は、義務のあるなしにかかわらず、一日でも早く——これが実務の鉄則です。とくに相続人でない方への遺贈は、時間が経つほど相続人側の協力を得にくくなります。亡くなった直後なら「お父さんの遺志だから」と動いてくれた相続人も、年月が経ち、代替わりすれば、見ず知らずの話になってしまう。遺言執行者がいない遺贈ほど、鮮度が命だとお考えください。そして、遺贈の登記の前提として、遺言書そのものの手当ても要ります。自筆証書遺言は家庭裁判所の検認（法務局の保管制度を使っていれば検認不要）、公正証書遺言はそのまま使えます（検認の手続きは検認の記事でご説明したとおりです）。

同じ「もらう」でも、相続人かどうかで税金が5倍変わります。

手続きの中身に入りましょう。必要書類の柱は、遺言書（検認済みのもの、または保管制度・公正証書のもの）、亡くなった方の死亡の記載のある戸籍、受遺者の住民票、固定資産評価証明書、そして亡くなった方の登記上の住所とのつながりを示す住民票の除票などです。相続人への遺贈で単独申請する場合は、受遺者が相続人であることを示す戸籍もあわせて提出します。共同申請の場合は、これに加えて登記義務者側の書類——遺言執行者の資格を示す書類と印鑑証明書、執行者がいなければ相続人全員の協力——が必要になり、亡くなった方の権利証（登記識別情報）も原則として添付します。ここが相続登記との実務上の大きな違いで、権利証が見つからない場合の手当て（事前通知や本人確認情報）まで含めて、段取りの設計が要ります。次に税金です。登記の際の登録免許税は、受遺者が相続人なら不動産の評価額の1000分の4と、相続登記と同じ税率で済みます（相続人であることの証明を付けた場合）。相続人以外への遺贈は1000分の20。同じ「遺贈」の一文字でも、受け取る人の立場で税額が5倍違うのです。さらに相続人以外への特定遺贈では、不動産取得税がかかる場合もあります（包括遺贈や相続人への遺贈では課されないのが原則です）。受遺者が相続人かどうかは、税金の面でも手続きの面でも、最初に確認すべき分かれ道だとお分かりいただけると思います。 注意点を三つ補足します。第一に、農地です。田や畑を相続人以外に特定遺贈する場合、農地法の許可が必要になります（包括遺贈や相続人への遺贈なら許可は不要です）。地目が田畑のままの土地は、現況が宅地でもこの確認を求められますから、地目の記事でご説明した非農地証明などの手当てが先になることもあります。第二に、遺留分との関係です。遺贈が他の相続人の遺留分を侵害していても、登記そのものは進められますが、後から遺留分侵害額請求（金銭の請求）を受ける可能性は残ります。遺贈を受けたら、他の相続人との関係を見渡して、請求に備えた資金の見当をつけておくのが現実的です（遺留分の記事をご覧ください）。第三に、受け取りたくない場合。特定遺贈はいつでも放棄でき、包括遺贈の放棄は相続放棄と同じく家庭裁判所での手続き（3か月）が必要という違いがあります。いらない不動産を遺贈されて困ったときは、放棄の型を間違えないことが肝心です。なお、これから遺言を書く側の方へ一言。相続人に渡すなら「遺贈する」より「相続させる」と書くほうが、登記の扱いが明快で、受け取る側が迷いません。相続人でない人に渡すなら、遺言執行者の指定を忘れずに。書き方ひとつで、受け取る人の負担は大きく変わります。実例をご紹介します。お父様の自筆証書遺言（保管制度利用）で「自宅を長女に遺贈する」と書かれていたご相談です。遺言執行者の定めはなく、弟さんとは疎遠で、以前の制度なら相続人全員の協力が壁になるところでした。改正後の単独申請により、当事務所で戸籍と書類を整え、長女お一人の申請で約3週間で名義変更が完了。登録免許税も相続人の証明を添えて1000分の4で済みました。「弟に頭を下げずに済んだことが、何よりありがたかった」と仰っていました。遺贈の登記は、改正を知っているかどうかで、かかる時間も心の負担もまるで違うのです。

遺言は、登記されて初めて完成します。その最後の一仕事をお任せください。

個別対応します｜遺言の文言の読み解きから

「遺贈する」か「相続させる」か。一文字の違いが生む手続きの差を最初にご説明します。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。

明瞭会計です｜登録免許税まで含めた総額を先に

単独申請か共同申請か、税率はどちらか。費用の全体像を最初にお示しします。

検認や遺言執行者選任の申立てが必要な場合も、段取りごとの費用を一覧でご確認いただけます。

遺贈された不動産の、その後までサポートします

住む・貸す・売る。宅建業者として、受け取った後の出口までご一緒します。

遺贈で受けた不動産の売却や活用まで、一つの窓口で切れ目なくお手伝いします。

遺贈の登記は「受遺者が相続人かどうか」が分かれ道。改正を味方に、早く確実に。

遺贈とは遺言によって財産を与えることで、財産を特定する特定遺贈と割合で与える包括遺贈があり、「相続させる」と書く遺言とは登記の手続きが異なります。遺贈の登記は原則として受遺者と遺言執行者（いなければ相続人全員）の共同申請ですが、2023年4月1日からは相続人に対する遺贈に限り受遺者の単独申請が可能になり、施行日前の遺贈にも使えます。また2024年4月1日からは、相続人への遺贈も登記義務（取得を知った日から3年以内・怠れば過料の可能性）の対象です。相続人以外への遺贈は今も共同申請で義務化の対象外ですが、登記なしには第三者に対抗できないため、早い登記が鉄則であることは変わりません。登録免許税は相続人なら1000分の4、相続人以外は1000分の20と5倍の差があり、相続人以外への特定遺贈では不動産取得税や、農地の場合の農地法の許可にも注意が必要です。自筆証書遺言は検認（保管制度利用なら不要）が前提になります。遺言の読み解きから登記、その後の活用まで、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。遺言書の検認や遺言執行者の選任申立て、遺贈の登記、受け取った不動産の売却や活用まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。登記や税金の取り扱いは事案により異なりますので、実際のお手続きにあたっては法務局・税理士等の専門家にご確認ください。