明治や昭和の古い抵当権が残る土地の相続｜休眠担保権の抹消を名古屋で解説

借金が消えても、登記は自動では消えない。申請主義という仕組みの置き土産です。

まず、なぜこんな古い抵当権が残っているのかから。明治から昭和の初めにかけて、個人同士や地域の資産家、小さな金融会社からお金を借りて、土地を担保に入れることはごく普通に行われていました。借金を返せば抵当権は実体として消えますが、登記簿の記録を消すには、抹消の登記を申請しなければなりません。登記は申請主義——誰かが申請しない限り、法務局が気を利かせて消してくれることはないのです。昔は「返したのだから、それでよし」と抹消登記までしない例が多く、その消し忘れが、代替わりを重ねて今の登記簿に残っている。これが休眠担保権の正体です。登記簿の読み方の記事でご説明した乙区に、明治・大正・昭和初期の設定年月日と、今では考えられない小さな債権額（数十円、数百円）が載っていたら、まず休眠担保権と考えてよいでしょう。 では、相続にどう影響するのか。安心していただきたいのは、相続登記そのものは、古い抵当権が付いたままでも問題なく申請できるということです。名義を故人からご自身へ移す登記に、抵当権者の同意は要りません。2027年3月31日を期限とする相続登記の義務化への対応も、抵当権はそのままで間に合います。問題は、その先です。第一に、売却の壁。抵当権付きの不動産を買う人はまずいませんし、買主の住宅ローンを出す金融機関は、実体のない古い担保でも「登記簿が汚れている」状態を嫌います。売買契約から決済までに抹消を済ませることが事実上の条件になり、売却を決めてから慌てて百年前の抵当権と格闘する羽目になります（決済の段取りは売買契約と決済の記事をご覧ください）。第二に、誤解の壁。「時効だから自動的に消えているはず」と思われがちですが、仮に借金そのものが時効で消えていても、登記の記録は別物です。記録を消すには、原則として抵当権者側——亡くなっていればその相続人——の協力を得て共同で申請するか、法律が用意した特例に乗るしかありません。第三に、時間の壁。休眠担保権は、放っておくほど消しにくくなります。抵当権者の相続人は年々増えて散らばり、手がかりの書類は失われていく。根抵当権の記事で「休眠担保は相手が分かるうちに抹消を」と申し上げたのはこのためで、見つけた今が、一番消しやすい日なのです。もう一つ、国庫帰属との関係も触れておきます。いらない土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、担保権の付いた土地を受け付けません。実体のない休眠担保権でも、登記簿に残っている限り門前払いの原因になります。売る道でも手放す道でも、古い抵当権の抹消は避けて通れない関所なのです。だからこそ、相続登記のタイミングで乙区まで点検し、休眠担保権があれば相続登記と並行して抹消の段取りを組む——これが実務の定石になります。

債権額が30円なら、供託するお金も利息を足してわずか。道は必ずあります。

消し方の道筋を、順にご説明します。道筋①は、正攻法——抵当権者やその相続人を探し出し、協力を得て共同で抹消を申請する方法です。抵当権者が個人なら、戸籍をたどって相続人を調べ、事情を説明して書類に協力してもらいます。相手が快く応じてくれれば最も早い道ですが、相続人が多数で散らばっている場合は、全員の協力を取り付けるだけで大仕事になります。また、先方にしてみれば「見ず知らずの人から、曾祖父の抵当権の話が届く」わけですから、手紙の書き方ひとつで反応は変わります。経緯の説明と、費用はこちらで持つことを丁寧に伝える——この種の手紙は、疎遠な相続人への協力依頼と同じ作法です。道筋②は、休眠担保権の抹消の主役というべき、供託による単独抹消の特例です。抵当権者の所在が知れない場合で、被担保債権の弁済期から20年以上が経過しているとき、その債権の元本と利息・損害金の全額に相当するお金を供託すれば、不動産の所有者が単独で抹消を申請できます。ここで効いてくるのが、債権額の小ささです。明治の「金参拾円」なら、百年分の利息や損害金を積み上げても、供託するお金は数千円から数万円の桁に収まるのが通常です。大昔のお金の価値のまま計算される——これがこの特例の妙味で、「30円の借金の記録を数千円で消す」という、嘘のような本当の手続きが成り立ちます。実務の鍵は、弁済期をいつと証明するか。現在の登記簿に弁済期の記載がなければ、閉鎖登記簿や古い登記記録までさかのぼって調べ、記載が見つからない場合の取り扱いも含めて、資料を組み立てていきます。あわせて、抵当権者の「所在が知れない」ことを示す調査（住所地の調査や戸籍・不在籍証明など）も必要で、このあたりは司法書士の腕の見せどころです。 道筋③は、抵当権者が会社だった場合です。会社がまだ存続していれば、その会社と共同申請（合併していれば承継会社と）。すでに解散している場合は、清算人を相手に手続きを進める方法に加え、2023年4月からの改正で、解散から30年が経過した法人の担保権について、清算人の所在が知れないなどの要件を満たせば、供託をせずに単独で抹消を申請できる新しい特例も設けられました。戦前の金融会社や無尽会社など、「もう影も形もない会社」の抵当権に悩まされてきた実務にとって、大きな前進です。道筋④は、最後の手段としての裁判。時効の援用などを理由に抹消登記手続きを求める訴えを起こし、判決をもらって単独で抹消する方法で、特例の要件に乗らない事案の受け皿になります。進め方の全体像としては、①登記簿と閉鎖登記簿で抵当権の正体（設定日・債権額・弁済期・抵当権者）を確認し、②相手の現在を調査し、③四つの道筋から最短のものを選び、④相続登記と並行して進める——という流れです。実例をご紹介します。名古屋市内の実家の売却をご依頼いただいた際、乙区に大正時代の抵当権（債権額50円・抵当権者は個人）が残っていました。戸籍をたどると抵当権者の相続人は十数名。全員の協力を得る道は現実的でなく、閉鎖登記簿で弁済期を確認し、利息・損害金を計算して約1万円を供託、単独申請で抹消しました。相続登記とあわせて約3か月。売り出しに間に合い、買主側の司法書士からも「きれいな登記簿ですね」と言われたそうです。百年前の消し忘れは、正しい道筋さえ選べば、今からでも消せるのです。最後に、生前の備えとしても一言。親御さんがお元気なら、実家の登記簿を一度取り寄せて、乙区まで眺めてみてください。古い抵当権の発見が早いほど、調査の手がかり——親の記憶、仏壇の引き出しの古い書類——が生きています。登記簿600円の点検が、将来の数か月を節約してくれます。

閉鎖登記簿の調査から供託、抹消、売却まで。登記の専門家の本領です。

個別対応します｜乙区の点検から道筋の選択まで

抵当権の正体と相手の現在を調べ、四つの道筋から最短の消し方をご提案します。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。

明瞭会計です｜調査・供託・登記の費用を一覧で

供託金の見込み額まで含めて、かかる費用の全体像を最初にお示しします。

「いくらで消せるのか」を数字でご確認いただいてから、お進めいただけます。

不動産のプロとして、売却の日程に組み込みます

抹消を売り出し前に済ませる工程表で、決済直前の綱渡りを防ぎます。

宅建業者である当事務所なら、抹消から売却、決済までを一つの窓口で進められます。

百年前の記録も、道筋を選べば消せます。見つけた今が、一番消しやすい日です。

休眠担保権とは、明治・大正・昭和初期などに設定されたまま抹消されずに残っている古い抵当権などのことで、登記は申請主義のため、借金を返しても誰かが抹消を申請しない限り記録は残り続けます。相続登記は抵当権付きのままでも申請でき、義務化（2027年3月31日期限）への対応も問題ありませんが、売却の場面では抹消が事実上の条件になり、放置するほど相手方の相続人が増えて消しにくくなります。消し方は四つ——①抵当権者やその相続人を探して共同申請、②所在が知れず弁済期から20年経過していれば、元本・利息・損害金の全額（古い債権額なら数千円から数万円の桁）を供託して単独抹消、③解散した会社の担保権は清算人相手の手続きのほか、2023年改正による解散後30年経過などを要件とした単独抹消の特例、④時効援用などによる訴訟です。弁済期の証明には閉鎖登記簿の調査が鍵になります。相続登記の機会に乙区まで点検し、見つけたら並行して抹消を。古い登記の謎解きから売却まで、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。閉鎖登記簿の調査、供託の手続き、休眠担保権の抹消登記、売却の実行まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。休眠担保権の抹消の要件や供託額は事案により異なりますので、実際のお手続きにあたっては法務局・専門家にご確認ください。