実家を共有名義で相続するなら？共有のルールと民法改正を名古屋で解説

保存は一人で、管理は過半数で、変更は全員で。まずこの三段階を覚えてください。

共有不動産について「何をするにも全員の同意が要る」と思われがちですが、正確ではありません。民法は、行為の重さに応じて三段階の決め方を定めています。第一段階は保存行為。雨漏りの修理のように現状を維持する行為や、不法占拠者への明け渡し請求などは、共有者の一人が単独でできます。第二段階は管理行為。共有物をどう利用するかの決定で、これは持分の価格の過半数で決められます。頭数ではなく持分の過半数ですから、持分3分の2を持つ人がいれば、その人の判断で管理の方向は決まります。賃貸借の解除や、短期の賃貸（建物なら3年以内、土地なら5年以内）に出すことも、ここに含まれるのが基本です。第三段階は変更行為。売却や建物の取り壊し、抵当権の設定など、共有物の形や権利を大きく動かす行為で、これは共有者全員の同意が必要です。「実家を売るには全員のはんこ」という、よく知られたルールはこの第三段階の話なのです。 そして、2023年4月に施行された民法改正で、この三段階が今の時代に合わせて整理されました。ポイントを四つご紹介します。第一に、軽微な変更の多数決化。形状や効用を著しく変えない範囲の変更——たとえば大規模な修繕や設備の更新といった工事の多く——は、全員一致ではなく持分の過半数で決められることが明確になりました。「一人が反対すると雨漏りの工事もできない」という袋小路が、かなり解消されたのです。第二に、共有物を現に使っている共有者がいる場合でも、持分の過半数で管理の決定ができると整理されました（その人に特別の影響を及ぼすときは承諾が必要です）。あわせて、持分を超えて共有物を使っている共有者は、他の共有者に使用の対価を償う義務があることも明文化されました。実家に一人だけ住んでいるきょうだいと、住んでいないきょうだいの間のもやもや——タダで住んでいる問題——に、法律がはっきり物差しを示したことになります（無償で住まわせる設計にするなら、使用貸借の記事でご説明した覚書を）。第三に、共有物の管理者という制度ができ、管理を任せる窓口を持分の過半数で選べるようになりました。第四に、所在等不明共有者への対応です。共有者の一人が行方不明でも、裁判所の決定を得て管理や変更を進めたり、さらには不明者の持分を他の共有者が取得したり、全員分をまとめて第三者へ譲渡したりする道が開かれました。「一人つかまらないから、永遠に売れない」時代は終わりつつあります（行方不明の相続人の記事もご覧ください）。なお、固定資産税は共有者全員の連帯納付で、市役所は代表者に納税通知を送ります。誰を代表者にし、立て替え分をどう精算するか——ここも最初に決めておくべき実務です。もう一つ付け加えると、三段階のどれにあたるかは、実務でも判断が割れることがあります。「この工事は軽微な変更か、全員一致の変更か」で迷ったら、進める前にご相談ください。多数決で押し切った工事が後から変更行為とされれば、やり直しのきかない火種になります。

共有は仮の宿。「いつまで、どう使い、どう終わるか」を一枚の覚書に。

法律のルールが分かったら、次は家族のルールです。法律は最低限の交通整理しかしてくれません。きょうだいの共有を円満に保つのは、始めるときに交わす一枚の覚書です。書いておきたい項目は七つ。①使い方——誰が使うのか、空き家のまま管理するのか。誰かが住むなら、無償か、使用の対価を払うのか。②お金——固定資産税・火災保険・修繕費の分担割合と、立て替えたときの精算方法（持分どおりが基本です）。精算は年1回、領収書とともに、と決めておくだけで揉め事の大半は消えます。③代表者——納税通知や管理会社との窓口を誰にするか。代表者の負担に報いる取り決めも一言（代表相続人の記事の考え方と同じです）。④貸す場合——誰の同意で貸すか、賃料の分け方（賃料は持分に応じて各自の収入になり、各自が確定申告します）。⑤売る場合——全員同意が原則だからこそ、「複数社の査定を取り、最高値を基準に協議する」といった決め方の手順を先に合意しておく。⑥持分を手放すとき——自分の持分だけはいつでも単独で売れてしまうのが共有の急所です（持分買取業者の記事でご説明したとおり、ここから業者が入ってきます）。そこで、「手放すときは、まず他の共有者に時価で買い取る機会を与える」という先買いの約束を入れておく。登記で処分を禁じることはできないため、あくまで約束事ですが、違約の定めとセットにすれば抑止力になります。なお、覚書は協議書と別の紙にするのがおすすめです。遺産分割協議書は登記に使う公式の書類、覚書は家族の運営ルール。役割を分けておくと、後で運営ルールだけ見直すときに協議書を触らずに済みます。⑦見直しの期日と分割禁止の特約——共有物の分割をしない特約は5年以内の期間で結べます（更新も可能です）。「5年間は売らずに母を支える。5年目に改めて協議する」——期限を切ることで、共有は「ずるずる」ではなく「設計された待機」になります。 最後に、出口の話です。共有は仮の宿であり、いつかは単独所有か現金に変えてたたむのが健全です。出口は四つ——一人が他の持分を買い取る（代償分割の記事の応用です）、全員で売って分ける、土地なら分筆して分ける（現物分割の記事を）、そして家族内での持分売買。どの出口でも、価格の物差しは複数の査定で作ります。覚えておいていただきたいのは、共有者にはいつでも共有物の分割を請求する権利があるということ。話し合いがつかなければ、最後は裁判所が現物分割・価格賠償・競売のいずれかで決めます。この最終手段の存在を全員が知っているだけで、話し合いは不思議と前に進むものです。そしてもう一つ、次の相続が来る前にたたむこと。共有者の誰かが亡くなれば、その持分はさらにその家族へ分かれ、3人の共有が6人、9人と細分化していきます。実例をご紹介します。お母様が住む実家を、姉弟3人の共有で相続したご相談です。当事務所で、固定資産税の分担と精算日、代表者、「母が施設に入所したら1年以内に売却協議を始める」「持分を手放すときは他の2人に先買いの機会を与える」「分割しない期間は5年」という覚書を作成しました。4年後にお母様が入所され、覚書どおり3社査定から売却へ。協議は一度も紛糾せず、弟さんは「あのとき決めておいたから、感情でなく手順の話で済んだ」と仰っていました。共有の成否は、始まる前に決まっているのです。

共有にする判断から、覚書、登記、そして出口の売却まで一つの窓口で。

個別対応します｜共有が合う家族か、避けるべき家族か

事情とご希望を伺い、単独・代償・換価との比較から共有の是非をご一緒に考えます。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。

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相続登記、協議書と覚書の作成、将来の解消登記まで、全体の費用を最初にお示しします。

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査定の取り方から持分の家族内売買、全体の売却まで。たたむ日もお任せください。

宅建業者である当事務所なら、共有の設計から解消の実行まで切れ目なく進められます。

三段階の決め方を知り、七つの約束を交わし、期限を切る。それが共有の作法です。

実家を共有で相続するなら、まず民法の三段階——保存行為は単独、管理行為は持分の過半数、売却などの変更行為は全員一致——を押さえてください。2023年4月施行の民法改正で、軽微な変更の多数決化、使用者がいる場合の管理決定、使用の対価の明文化、管理者制度、所在等不明共有者の持分取得・譲渡の制度が整い、共有の袋小路はかなり解消されました。そのうえで、家族のルールを一枚の覚書に——使い方、費用分担と精算、代表者、貸すとき・売るときの決め方の手順、持分を手放すときの先買いの約束、5年以内の分割禁止特約と見直し期日の七つです。固定資産税は連帯納付のため、代表者と精算の取り決めも忘れずに。共有は仮の宿であり、出口（買い取り・売却・分筆・持分売買）を設計し、次の相続が来る前にたたむのが健全です。分割請求という最終手段の存在が、話し合いを前へ進めます。共有の是非の判断から覚書、登記、出口の実行まで、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。遺産分割協議書と共有の覚書の作成、相続登記、所在不明の共有者への対応、売却や持分売買の実行まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

▶「共有にするしかなさそうで、でも不安で」。その共有、設計図があれば大丈夫です。無料相談を承っている名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。共有物の管理・変更の区分は事案により判断が分かれますので、実際のお手続きにあたっては専門家にご確認ください。