【相続登記の事件簿】名古屋のごとう司法書士事務

事例①：亡き父の土地に知らない人が住んでいた！？

発生したトラブル

 

Aさんは、父が亡くなった後、相続人として実家の土地と建物を引き継ぐことになりました。父が長年住んでいた自宅であり、特に大きな問題はないと思っていました。しかし、相続登記の手続きを進めるために現地を確認したところ、衝撃的な事実が判明しました。

なんと、Aさんの知らない人がその家に住んでいたのです。驚いて事情を聞こうとしましたが、その人物は「私はここに長年住んでいる。この家は私のものだ」と主張し、簡単には立ち退く様子がありません。Aさんにとっては寝耳に水の話でした。「父が生前、誰かに貸していたのか？」「それとも不法占拠なのか？」と困惑し、どう対応すればよいか分からない状態に陥ってしまいました。

Aさんは、急いで他の家族や親族に確認しましたが、父が誰かに家を貸していたという話は聞いたことがないとのこと。正式な賃貸契約があるわけでもなく、家賃の支払いも行われていないようでした。しかし、その住人は「ここに何十年も住んでいる」と主張し、「勝手に追い出すことはできない」と強気の態度を崩しませんでした。

Aさんは、このままでは相続登記の手続きも進められず、家をどうすることもできないため、専門家に相談することにしました。

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問題の原因

 

このトラブルの原因は大きく分けて2つの可能性がありました。

1. 父が生前に口約束で貸していた可能性
   住人の話が事実であれば、父が生前にその人物に家を貸していた可能性があります。もし正式な契約書が存在していれば、賃貸借契約があることは明らかですが、今回のように契約書がない場合、賃借人が「ずっと住んでいた」と主張すれば、貸借関係の有無を証明するのが困難になります。

2. 「時効取得」の可能性
   さらに厄介なのは、「住んでいる期間が長い」ことを理由に、その住人が所有権を主張するケースです。民法には「取得時効」という制度があり、一定の期間（原則20年）他人の土地や建物を占有し続け、かつ「自分のものだ」と認識して使用していた場合、所有権を得ることができる可能性があります。この住人が本当に20年以上そこに住み続けていたのであれば、時効取得を主張されるリスクがありました。

また、仮に時効取得が成立しない場合でも、長期間にわたって住んでいた事実があると、裁判で立ち退きを求めても「一定の猶予期間を与えるべきだ」と判断されることもあり、すぐに退去させることは難しくなる可能性がありました。

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解決策と学ぶべきこと

 

このような事態を避けるために、相続する不動産がある場合には、以下のポイントに注意することが重要です。

① 早めに相続登記を行い、所有者を明確にする

 

相続登記を放置すると、所有者が不明確なままとなり、第三者が勝手に住みつく可能性があります。相続が発生したら、できるだけ早く相続登記を完了させ、自分の名義に変更することで、不測の事態を防ぐことができます。

② 物件の現況を必ず確認する

 

相続した不動産が遠方にある場合など、長期間放置してしまうと、知らない間に第三者が住みついてしまうケースもあります。そのため、相続する不動産については、早めに現地を確認し、誰かが住んでいないか、適切に管理されているかをチェックすることが大切です。

③ 生前の契約関係を整理しておく

 

今回のケースでは、父が生前に何らかの約束をしていた可能性があります。もし家を貸していたのであれば、契約書や家賃の支払い記録などがあるはずです。親が高齢になったら、財産や契約関係を整理し、家族で共有しておくことが、相続後のトラブルを防ぐポイントとなります。

④ 早めに専門家に相談する

 

不法占拠や時効取得の主張が絡む問題は、個人で解決するのが難しいケースが多く、法律の専門家である司法書士や弁護士に相談することが重要です。相手が不法に住んでいる場合は、法的手続きによって立ち退きを求めることが可能ですが、手続きには時間がかかることもあるため、早めに対応する必要があります。

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まとめ

 

Aさんのケースのように、「相続した土地に知らない人が住んでいた」というトラブルは決して珍しいものではありません。今回の事例から学べる重要なポイントは次のとおりです。

• 相続した不動産は早めに登記を済ませる（相続登記の義務化も進むため、放置は厳禁）
• 現地確認を行い、第三者が住みついていないかチェックする
• 親が高齢になったら、生前の契約関係を整理しておく
• 不法占拠や時効取得が絡む場合は、専門家に相談する

相続登記は単なる名義変更の手続きではなく、家族の大切な財産を守るための重要なステップです。思わぬトラブルに巻き込まれないよう、しっかりと対策をしておきましょう。

事例②：相続登記を放置していたら、売却できなくなった

発生したトラブル

 

Bさんは、10年前に亡くなった母親から実家を相続していました。しかし、特に使う予定もなかったため、「とりあえず放置しておいても問題ないだろう」と考え、相続登記の手続きをせずに過ごしていました。

ところが、最近になってその家を売却しようと考え、不動産会社に相談したところ、思わぬ問題が発覚しました。不動産会社の担当者から、「登記簿上の所有者がまだお母様のままになっているため、このままでは売却できませんよ」と言われたのです。Bさんは、「母の相続人は自分しかいないし、すぐに登記をすれば売却できるだろう」と考えました。しかし、いざ相続登記の手続きを進めようとしたところ、さらに深刻な問題が判明しました。

Bさんの母の相続手続きをしないまま長期間放置していたため、相続人の状況が変わってしまったのです。母の相続人として当時健在だったBさんの兄が、その後亡くなってしまっていたのです。そして、兄の相続人として、兄の妻や子供たちが新たに相続人として関わることになりました。Bさんとしては、自分ひとりの判断で登記ができると思っていたのに、兄の家族とも話し合い、手続きを進めなければならなくなったのです。

「兄の家族とは普段あまり交流がなかったし、遺産分割の話し合いなんて簡単に進むのだろうか…」と、不安を抱えながら交渉を始めましたが、兄の妻から「私たちはその家に住むつもりはないけど、当然、相続分は主張させてもらうわ」と言われてしまいました。つまり、Bさんがその家を単独で相続するのではなく、兄の家族にも法定相続分に応じた権利が発生しており、その取り分について協議しなければならなかったのです。

Bさんが売却を決めた時点では、自分が単独で所有しているつもりでした。しかし、登記を放置していたために、相続人が増えてしまい、スムーズな売却ができなくなってしまったのです。

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問題の原因

 

この問題の根本的な原因は、Bさんが相続登記を長期間放置してしまったことにあります。相続登記をすぐに行っていれば、母の相続人はBさんと兄だけだったため、比較的簡単に登記手続きを進められました。しかし、10年という歳月の間に兄が亡くなったことで、相続関係が複雑化してしまったのです。

相続では、相続人が亡くなると、その相続権は次の世代に引き継がれます（代襲相続）。今回のケースでは、母の財産を兄が相続する権利を持っていたものの、兄が先に亡くなってしまったため、その権利は兄の妻と子供たちに引き継がれました。その結果、Bさんが単独で手続きを進めることができず、新たな相続人との話し合いが必要になったのです。

さらに、長期間登記をしないことで発生するリスクは他にもあります。

1. 相続人が増えることで、話し合いが難航する
   → 相続人が増えると、全員の合意を得る必要があり、手続きが煩雑になる。特に、疎遠な親族や海外在住の相続人がいる場合、連絡を取るだけでも大変。

2. 遺産分割協議が必要になり、争いが起きる可能性がある
   → 亡くなった兄の家族が「当然相続分を主張する」と言ったように、遺産の分配について意見が分かれることがある。スムーズに話し合いが進まないと、売却が大幅に遅れる。

3. 相続登記の義務化により、罰則が発生する可能性がある
   → 2024年4月から、相続登記が義務化され、**相続開始から3年以内に登記をしなければ10万円以下の過料（罰則）**が科される可能性がある。Bさんのように長期間放置していた場合、今後は法律違反となる恐れがある。

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解決策と学ぶべきこと

① 相続登記は速やかに行う

 

相続が発生したら、なるべく早めに相続登記を行うことが重要です。登記をしないまま放置すると、今回のように相続人の構成が変わり、手続きが複雑になるリスクが高まります。

② 相続財産を売却する可能性があるなら、特に早めに手続きを

 

相続した不動産を売却する予定がある場合は、相続登記をして自分の名義に変更しておかないと、スムーズに売却できません。登記が済んでいないと、売買契約を締結できず、買い手がついても手続きが進まなくなるため、売却を考えているなら早めの対応が必要です。

③ 遺産分割協議は慎重に進める

 

相続人が複数いる場合、相続登記をするには遺産分割協議を行い、全員の同意を得る必要があります。協議が長引くと、売却の機会を逃してしまう可能性もあるため、早めに話し合いを進めておくことが大切です。

④ 司法書士などの専門家に相談する

 

相続登記や遺産分割協議が複雑になると、手続きがスムーズに進まなくなります。相続に関するトラブルを防ぐためにも、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

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まとめ

 

Bさんのケースのように、相続登記を放置していると、売却時に思わぬトラブルに発展することがあります。今回の事例から学ぶべきポイントは以下の通りです。

• 相続登記は早めに行う（長期間放置すると相続関係が複雑になる）
• 売却予定があるなら、登記を済ませてから動く
• 相続人が増える前に、遺産分割協議を済ませておく
• 2024年4月からの相続登記義務化に備える

相続登記は単なる名義変更ではなく、将来的な財産の活用や売却にも関わる重要な手続きです。スムーズな相続のために、適切な対応を心がけましょう。

事例③：遺言書が見つかったが、無効だった！？

発生したトラブル

 

Cさんの父が亡くなり、家族は相続の手続きを進めることになりました。相続人はCさんと弟、そして母の3人であり、特に大きなトラブルもなく話し合いができるだろうと考えていました。しかし、父が亡くなった後、家の整理をしていると、机の引き出しから1通の遺言書が見つかったのです。

その遺言書には、**「全財産を長男（Cさん）に相続させる」**と明確に記されていました。Cさんは、「これで手続きがスムーズに進む」と考えましたが、いざ専門家に相談してみると、驚くべき事実が判明しました。その遺言書には、日付が書かれていなかったのです。

「自筆証書遺言」は、遺言者が自ら全文を手書きし、署名・押印し、さらに日付を記載することが法律で義務付けられています。しかし、この遺言書は日付がなかったため、正式な遺言としての要件を満たしておらず、無効であると判断されてしまいました。

この事実を知ったCさんは愕然としました。父の意志が明確に書かれていたにもかかわらず、形式上のミスによって、その内容が法的に認められないという事態になってしまったのです。

さらに問題はここからでした。遺言が無効と判断されたため、財産は法定相続のルールに基づいて分割する必要がありました。しかし、Cさんの弟は「父がCさんだけに全財産を相続させるつもりだったとは思えない。そもそも、その遺言書が本当に父の意思だったのかも疑わしい」と主張し、話し合いが難航することになったのです。

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問題の原因

 

このトラブルの根本的な原因は、遺言書が法律の要件を満たしていなかったことにあります。日本の法律では、遺言書にはいくつかの厳格なルールが設けられています。特に、「自筆証書遺言」の場合、以下の要件を満たさないと無効になる可能性が高いです。

1. 全文を自筆で書くこと
   → パソコンや他人が代筆したものは無効（※ただし、2019年の民法改正により、一部の例外あり）

2. 日付を明記すること
   → 「令和○年○月○日」のように具体的な日付が必要（「○月吉日」は不可）

3. 遺言者本人の署名・押印があること
   → 署名や押印がなければ正式な遺言とは認められない

Cさんの父の遺言書は、「日付」が欠けていたため、法的には無効とされました。遺言書の内容自体は明確だったものの、法律の要件を満たしていなければ、どれほど故人の意志が明確であっても効力を持たないのです。

また、2019年の民法改正により、「自筆証書遺言の財産目録はパソコンで作成することが可能」になりました。しかし、今回のケースでは遺言の本文が手書きであったものの、日付が抜けていたため、無効と判断されてしまいました。

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民法改正による影響

 

2019年1月13日の民法改正により、自筆証書遺言の方式が一部緩和されました。具体的には、

• 財産目録（遺産の一覧）はパソコンやワープロで作成可能
• 通帳のコピーや不動産登記簿謄本を添付することも可能

という変更が加えられました。これにより、不動産や預貯金などの財産を詳細に記載する手間が大幅に軽減されました。

しかし、遺言の本文は従来通り「全文を自筆で書く」ことが求められます。つまり、財産目録だけをパソコンで作成し、本文は手書きで作成する必要があるのです。

また、2020年7月10日からは「自筆証書遺言の法務局保管制度」も開始され、作成した遺言書を法務局で保管することが可能になりました。これにより、紛失や改ざんのリスクが減少し、相続人が確実に遺言の存在を確認できるようになりました。

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解決策と学ぶべきこと

 

このようなトラブルを防ぐためには、遺言書を正しく作成することが不可欠です。具体的には、次のようなポイントを押さえるべきです。

① 遺言書の法律要件を正しく理解する

 

自筆証書遺言を作成する場合、日付・署名・押印の3つを絶対に忘れないようにする必要があります。また、内容に不備があると、相続人同士で解釈が分かれ、トラブルの元になってしまうため、しっかりと記載することが重要です。

② 公正証書遺言を作成する

 

自筆証書遺言は簡単に作成できる反面、形式ミスが原因で無効になるリスクが高いです。そこでおすすめなのが、公正証書遺言です。これは、公証役場で公証人が作成し、法的要件を満たした形で作成されるため、無効になるリスクがほぼありません。また、紛失の心配もなく、公証役場に保管されるため、安心です。

③ 遺言書は必ず家族に伝えておく

 

せっかく遺言書を作成しても、相続人がその存在を知らなければ意味がありません。法務局の保管制度を利用するか、信頼できる家族や専門家に伝えておくことが重要です。

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まとめ

 

Cさんのケースのように、遺言書が無効になってしまうと、故人の意志が反映されず、法定相続分に従った分割を強いられることになります。今回の事例から学ぶべき重要なポイントは以下のとおりです。

• 2019年の民法改正で、財産目録のみパソコン作成が可能になった
• 遺言書の本文は手書きが必要であり、日付・署名・押印を忘れないこと
• 公正証書遺言や法務局の保管制度を活用し、確実に遺言を残すことが重要
• 遺言内容が特定の相続人に偏る場合は、遺留分にも配慮すること

適切な遺言書を作成することで、相続トラブルを防ぎ、家族の負担を減らすことができます。正しい方法で遺言を準備し、大切な財産を次の世代に円滑に引き継ぎましょう。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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