【司法書士が考える相続登記の最適解（遺産分割編）】名古屋のごとう司法書士事務所

相続が発生すると、故人の財産をどのように承継するかを決めるために、さまざまな手続きが必要になります。その中でも、不動産が相続財産に含まれている場合に必要となるのが「相続登記」です。相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義となっている不動産の登記簿上の名義を、相続人名義へと変更する手続きのことです。

この相続登記について、2024年4月1日から法律が改正され、相続登記が義務化されました。具体的には、不動産を相続したことを知った日から3年以内に、法務局に対して登記申請を行うことが求められます。正当な理由がなく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性もあるため、従来のように「とりあえずそのまま」にしておくことができなくなりました。

そして、ここで重要になるのが、「相続登記をするには、あらかじめ遺産分割を済ませておく必要がある」という点です。遺産分割とは、複数の相続人がいる場合に、誰がどの財産をどのように取得するかを話し合って決める手続きです。不動産に限らず、預貯金や株式、自動車など、故人が残したあらゆる財産について、遺産分割を通じて分配方法を決定することになります。

法律上、相続が開始すると、相続人全員がその財産を法定相続分に応じて共有で引き継ぐ状態になります。この状態のままでは、不動産について単独で売却したり担保に入れたりすることができず、共有者全員の合意がなければ何も進められません。さらに、この共有状態が長引けば、相続人の一人が亡くなり、さらにその子どもたちが新たな相続人になる「数次相続」が発生し、関係者が増えることで手続きがより複雑になります。

実際の現場では、「とりあえず法定相続分で登記だけしておきましょう」とアドバイスする専門家もいますが、それが必ずしも良いとは限りません。たとえば兄弟姉妹で不動産を共有登記した後に、売却をしようとした際、ひとりが反対したり連絡が取れなくなったりすれば、**その不動産は“動かせない資産”**になってしまうのです。また、不動産の維持管理にかかる固定資産税や修繕費などの負担も共有者全員にかかるため、後々のトラブルの火種になりがちです。

だからこそ、相続登記を行う前に、しっかりと遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するのか、その他の相続財産はどう分けるのかを話し合っておくことがとても大切なのです。そして、その結果を文書化した「遺産分割協議書」を作成し、それに基づいて登記を申請することで、ようやく不動産の名義変更が完了します。

また、遺産分割は「一度きりの協議」であるため、話し合いが不十分なまま感情に任せて決定してしまうと、後から「やはり不公平だったのではないか」といった不満や争いの原因になります。司法書士は、中立的な立場で法的な観点からアドバイスを行い、遺産分割協議書の作成や相続登記まで一括して対応できますので、公平で納得のいく分割を実現するための強力なサポーターとなります。

特に、当事務所では司法書士であると同時に宅地建物取引士としても活動しており、不動産の価値や将来の活用方法についても踏み込んだご相談が可能です。「今は住む予定がないけれど、将来的に売却する可能性がある」「空き家になってしまうのではないか」など、具体的な生活設計を視野に入れた遺産分割のご提案も可能です。

相続登記と遺産分割は、切り離して考えることはできません。目先の手続きだけを済ませるのではなく、中長期的な視点で家族全体にとって最善の形を検討することが、真に“失敗しない相続”への第一歩となります。

相続に関するご相談を受けていて、特に印象的なのが「もっと早く動いていれば、こんなに大変にはならなかったのに…」という声です。相続というのは、身内の死という非常にデリケートな出来事に関わるものですから、精神的にも手続きを進めることに抵抗を感じる方は多いのが現実です。「今はまだ話し合う時期じゃない」「何となく話しづらい」といった思いから、遺産分割の話し合いが先延ばしにされることは決して珍しくありません。

しかし、実は相続に関する話し合いは、“揉めていないうち”に進めるのが最もスムーズで安全です。家族間の関係が良好であるうちにこそ、冷静な話し合いが可能であり、必要な情報や書類も揃えやすくなります。相続人全員の意思確認がスムーズに行えるという点でも、大きな利点があります。

ところが、相続発生から時間が経てば経つほど、状況は複雑になります。相続人自身が高齢化して健康面に不安を抱えるようになったり、連絡が取りづらくなる方が出てきたり、あるいは相続人の中でさらに亡くなる方が出てきて「数次相続（すうじそうぞく）」という、二重三重に相続関係が絡み合う事態になることも少なくありません。このようなケースでは、相続人が10名以上に膨れ上がってしまうこともあり、意思の統一どころか連絡さえ取れないという問題に発展してしまいます。

また、相続は金銭や不動産といった“財産”が関わるため、当初は問題がないように見えても、感情や価値観の違いから対立が表面化することがあります。とりわけ不動産は、金銭と異なり「分けにくい財産」であるため、「兄は家をもらうのに、自分は現金だけ？」「不動産の評価って本当に正しいの？」といった不満が噴き出しやすいのです。

加えて、「家族だからきっと大丈夫」「みんな仲がいいから揉めるわけがない」と思っていたご家族ほど、実際に話し合いを始めてから関係が悪化してしまうケースもあります。特に一部の相続人が手続きを主導し、他の相続人に十分な説明がなされないまま物事が進んでしまうと、「勝手に決められた」「意見を聞いてもらえなかった」という感情が募り、のちのち相続無効の主張や裁判にまで発展することもあるのです。

こうした事態を防ぐためには、「揉めていないうち」「健康で冷静に話し合えるうち」に、相続人全員でしっかりと向き合い、納得のいく形で遺産分割を進めることが何より重要です。そしてその際、法的に正確で中立的な第三者である司法書士が関与することで、安心して協議を進めることができます。

司法書士は、感情的なもつれに流されることなく、相続人全員が納得できるような分割方法の提案や、法的リスクの回避、協議書の作成までを一貫してサポートします。また、当事務所では不動産に特化した視点から、「将来的な売却がしやすい分割方法」や「名義の持ち方による管理上のメリット・デメリット」など、実務に即した具体的なアドバイスも行っています。

特に、これからの時代は相続による空き家や使い道のない土地の増加が社会問題となっており、「相続したけれど使い道がない」「名義を自分にすると負担ばかり増える」といった悩みも多く寄せられています。このような場合は、遺産分割の段階で「そもそもその不動産を誰が相続すべきか」「売却を前提にするべきか」「換価分割（不動産を売却して代金を分ける方法）が現実的ではないか」など、多角的な視点で判断することが求められます。

揉める前、つまり“平時”こそが、最も冷静かつ建設的な判断ができるタイミングです。相続人同士での信頼関係があるうちに、専門家のサポートを受けながら正しい手順で協議を進めておくことが、将来の争いや負担を未然に防ぐための最善策となります。

不動産が遺産の中心になる相続では、「この不動産には一体いくらの価値があるのか？」という点が、遺産分割の大きな争点になります。ところが、一般の方にとって不動産の評価は非常に分かりづらく、感覚的な「高そう」「安そう」といった印象だけで判断されてしまうことも少なくありません。実際には、不動産の評価方法にはいくつもの種類があり、その基準や金額は大きく異なることがあります。

代表的なものとしては、①固定資産税評価額、②路線価、③不動産業者による査定額（実勢価格）、④公示地価などが挙げられます。それぞれに役割と意味があり、固定資産税評価額は市区町村が税金計算のために出す価格で、通常は実勢価格よりもかなり低めです。路線価は国税庁が相続税や贈与税の算出のために定める価格で、特に都心部などでは実勢価格に近いケースもありますが、地方では大きく乖離することもあります。一方で、実際に売買されている価格（＝実勢価格）は、時期や市場の動向、周辺環境などによって大きく変動するのが特徴です。

ここで問題となるのは、相続人それぞれが異なる基準で不動産の価値を認識してしまうと、遺産分割が合意に至らなくなるリスクが高まるということです。たとえば、ある相続人は固定資産税評価額で考え、別の相続人は実勢価格を前提としていると、同じ不動産をめぐって「価値が違う」「不公平だ」といった主張の食い違いが起こりがちです。特に不動産が他の金融資産（預金など）よりも大きな比重を占めている場合、その評価方法ひとつで“誰が得をして、誰が損をするか”が変わってしまうため、非常にデリケートな問題となります。

また、不動産は評価額の問題だけでなく、「使い道」「維持費」「流動性」といった観点も重要です。たとえば、相続した土地が都市部で駅から近く、すぐに売却や賃貸が可能であれば、評価の高さはそのまま実用的な価値にもつながります。しかし、地方にある築年数の古い家や、再建築不可物件、接道のない土地などの場合、**登記上の評価は高くても実際には買い手がつかない“塩漬け資産”**になってしまう可能性があります。

近年では、日本全体の人口減少・高齢化の進行、空き家の増加、若年層の所得低下、そしてインフレによる建築コストの高騰といった複合的な要因から、不動産の二極化がますます進んでいます。すなわち、都心部や一部の人気エリアの物件は高値で取引される一方で、地方や過疎地にある物件は「資産」ではなく「負債」として扱われることも珍しくありません。

そのため、「不動産の評価＝高ければラッキー」という単純な考え方ではなく、相続人それぞれの生活や事情、将来の活用可能性を見据えた“実用価値”を踏まえて評価することが極めて重要です。「その不動産を誰が使うのか」「売却して現金化する予定があるのか」「維持管理を誰が担うのか」「固定資産税はどれくらいかかるのか」といった点を冷静に整理した上で、相続分の調整や代償分割（不動産を取得した人が、他の相続人に金銭で調整する方法）を検討することが必要です。

こうした判断には、法律知識だけでなく不動産の実務に精通した専門家の視点が不可欠です。たとえば当事務所では、司法書士として登記や法的手続きを行うだけでなく、宅地建物取引士として不動産市場の動向や査定、売却手続きにも対応しています。必要であれば信頼できる不動産会社との連携を図り、実際の売却可能価格に基づいた現実的な遺産分割をご提案することも可能です。

不動産の価値をどう評価するかによって、相続人全員が納得できる遺産分割になるかどうかが大きく変わります。「とりあえず誰かが相続すればいい」ではなく、「その人が相続した後に困らないか」「公平性が保たれているか」をしっかりと見極めることが、相続における本当の“最適解”につながるのです。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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