【相続登記の大ピンチなお話 ～ある日突然、あなたの土地が他人のものに？～】名古屋のごとう司法書士事務所

「父が亡くなってもう10年以上経つんですが、実家をそろそろ売ろうと思って……」
こうしたご相談は、実際に非常によくあります。しかし、ここで最初に確認しなければならないのが、その不動産の名義が誰になっているかという点です。もしお父様のまま、つまり亡くなられた方の名義のままである場合は、そのままでは売却の手続きができません。

不動産を売るには、まずその土地・建物の「所有者」であることが前提となります。買い手がついても、名義が故人のままでは契約も登記の移転も行えず、売買自体が成立しないのです。つまり、まず相続登記によって名義を法定相続人に移す必要があるのですが、ここで問題が発生します。

たとえば、相続人が複数いて、全員の同意がなければ相続登記ができないような場合。兄弟姉妹の間で連絡が取れない、あるいは疎遠になっていて協議が進まないというケースは少なくありません。また、相続人の中にすでに亡くなられた方がいる場合は、その方の子どもたち、つまり甥や姪が新たな相続人として加わることになります。そうなると関係者は一気に増え、話し合いはさらに困難になります。

さらに厄介なのが、遺産分割協議がまとまらない、あるいは誰が相続人かはっきりしないまま長年が経過してしまった場合です。このような場合、家庭裁判所での調停や審判が必要になることもあり、時間も費用もかかってしまいます。結果的に、せっかく買い手が見つかっても、売却の手続きを進められず、取引は流れてしまうことになります。

また、不動産の価値は永遠に同じというわけではありません。とくに地方や郊外にある物件では、人口減少や周辺環境の変化などにより、数年単位で資産価値が下がってしまうこともあります。「あのときすぐに登記して売っておけば良かったのに…」と、後悔されるご相談者の声を、私たちは何度も聞いてきました。

このように、相続登記を怠ることは、単に「書類上の手続きが残っている」という程度の話ではなく、将来的な資産活用や売却のチャンスを失うことにつながります。そして、放置すればするほど、関係者は増え、登記手続きは煩雑になり、専門的な対応が必要になるという悪循環に陥ってしまうのです。

こうした事態を避けるためには、相続が発生した段階で、できるだけ早めに手続きを済ませておくことが肝心です。「いつかやればいい」と思っているうちに、取り返しのつかない状況になってしまうこともある――それが、相続登記の世界の“怖さ”でもあるのです。

これまでの日本では、相続登記は法律上「やらなければならない」と明確に義務づけられていたわけではなく、実際、多くの方が手続きを後回しにしていました。長年にわたり、不動産が亡くなった方の名義のままになっているというケースは全国に数多く存在し、その数は九州本島に匹敵する面積にまで及ぶとも言われています。こうした所有者不明土地の増加は、社会的にも大きな問題となっており、公共事業や地域開発が進められない、管理が行き届かず災害リスクが高まるといった悪影響を生んでいます。

こうした背景を受けて、**2024年4月1日から「相続登記の義務化」**がついに施行されました。これは、相続によって不動産を取得した人が、一定の期間内に登記手続きを行わなければならないという法律で、正確には「不動産登記法の改正」によって定められた新しいルールです。

具体的には、相続があったことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務となります。これまでのように「いつかやればいい」「売るときでいいや」といった先延ばしは、もはや許されません。そして、この義務に違反した場合には、10万円以下の過料（罰金のような行政処分）が科される可能性があります。

この「過料」は、いわば「ペナルティ」ですので、気づいたときに急いで登記すれば免れる、というものではありません。きちんと期限内に対応することが求められます。もちろん、正当な理由がある場合は事情を考慮される余地もありますが、基本的には期限を守ることが大前提となります。

なお、義務化により、相続登記をしていない状態が「法律違反」となったことで、不動産を相続した人の責任はこれまで以上に重くなります。これまでは「自分の代ではまだ使わないから」と見て見ぬふりをしてきた人も、今後は「やらないと罰則がある」と認識を変える必要があります。特に、将来的に売却や活用を検討している不動産については、早めの登記がますます重要となります。

また、相続人が多く、話し合いが難航しているケースでも、「相続人申告登記」という新制度を使うことで、一定の期限内に最低限の登記義務を果たすことが可能となっています。これは、相続人であることを簡易的に法務局へ届け出る制度で、登記のハードルを下げるために新たに設けられたものです。

それでもやはり、相続登記は専門的な知識を必要とする手続きであり、関係書類の収集や遺産分割協議の取りまとめ、必要書類の作成などを一人でこなすのは決して簡単ではありません。だからこそ、相続が発生した際には、できるだけ早く、専門家に相談しながら手続きを進めることが、結果としてご家族全体の負担を軽減することにつながるのです。

「相続登記？名義変更してないけど、別に困ってないから大丈夫だと思う」
このようなお声は、実際のご相談の中でも非常によく聞かれます。確かに、不動産が実際に使われていない状態で、特にトラブルも起きていなければ、「名義が亡くなった親のままでも、当面は問題ないだろう」と考えたくなる気持ちはよくわかります。けれども実際には、「名義が違うだけ」では済まされない、深刻なトラブルが後から噴き出してくることがあるのです。

たとえば、次のようなケースをご覧ください。

ある女性のご相談です。10年以上前に亡くなったお母様名義の空き家を、管理もしておらず放置していたところ、近隣住民から「瓦が落ちてきた」「庭木が道路にはみ出して通行の妨げになっている」と苦情が寄せられました。急いで現地を確認したところ、確かに建物は老朽化し、雑草もひどく伸び放題の状態に。役所からは「危険家屋に該当する可能性があります」との通知が届き、改善命令まで出されてしまいました。

ところが、その不動産は未登記のまま、つまり名義は亡くなったお母様のまま。行政対応を進めようにも、誰が「正式な所有者」として責任を持つのかがはっきりしないため、話が進まない。結果的に、ご相談者を含む兄弟姉妹全員で相続登記を行い、費用を分担して解体工事まで行うことになりました。もっと早く登記を済ませておけば、負担も軽く、事態の悪化も防げたはずです。

また別のケースでは、固定資産税の請求が親の名義で届かなくなったため、そのまま無視していたという例もありました。ところが税金はしっかりと課税され続けており、気づいた時には延滞金を含めた多額の納付を求められた、ということもあります。たとえ名義が亡くなった方のままであっても、実質的に不動産を引き継いで管理している方には、一定の法的責任や経済的負担がついてまわるのです。

さらに見逃せないのが、相続人同士の関係性の悪化です。相続登記をしないまま放置していた結果、ある日、相続人の一人が亡くなり、その配偶者や子どもが新たな相続人として登場することになります。そうなると、もともとの相続人同士であれば話し合いでまとまっていた内容も、新しい相続人が加わることで意見の食い違いが生じ、遺産分割協議が難航してしまうのです。特に関係が希薄な甥・姪世代が相続に関わるようになると、「話し合い」ではなく「裁判」で解決せざるを得ないことも増えてきます。

このように、「今は困っていないから」「まだ使う予定がないから」という理由で相続登記を先延ばしにしてしまうと、いずれ必ず「名義が違うことで生じる面倒」が現実の問題として浮かび上がってきます。そしてそのときには、関係者の数も、感情のもつれも、費用も、すべてが“手遅れ”に近い状況になっていることが多いのです。

不動産は、ただ「所有する」だけでなく、「適切に管理する」責任が伴います。名義が正しく整っていなければ、売却も、賃貸も、担保提供も、行政対応も思うように進まず、結果的にその不動産が“負の遺産”と化してしまうこともあります。

だからこそ、「名義が違うだけ」と軽く考えるのではなく、相続登記を行って不動産の状態を整えることは、次の世代に迷惑をかけないための第一歩だという認識を、今こそ持つことが大切なのです。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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