相続した実家を売った代金はどう分ける？費用の控除と分配計算書を名古屋で解説

結論：代金は代表者の口座に入り、そこから売却の費用、相続の費用、立替金を順に引いて、残りが分配の元になります。精算金は代金に足し、固定資産税の立替は費用に入れます。

決済の日の資金の流れを、順に追います。決済は、買主、売主（代表者）、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者が集まり、買主の融資が実行されて代金が売主の口座に振り込まれるのを確かめ、同時に所有権移転の登記を申請する場です（売買契約書の読み方と決済当日の記事でご説明したとおりです）。このとき、売主側が受け取るお金と払うお金が同時に動きます。受け取るのは、売買代金の残金（手付金はすでに受け取っています）と、固定資産税・都市計画税の精算金（その年の税金を所有期間で日割りし、買主が引渡し日以降の分を売主に渡すもの）です。払うのは、不動産会社への仲介手数料（売買代金の3％に6万円を加えた額と消費税が上限）、司法書士への売渡しに関する費用、そして住宅ローンなどの抵当権が残っていればその返済と抹消費用です。これらは決済の席で精算されるため、代表者の口座に残るのは「代金プラス精算金マイナス決済時の費用」の金額です。ここが、分配の計算の出発点になります。

次に、決済の席以外で発生した費用を整理します。順序を決めておくと、後の計算書が明快になります。一つ目は、売却のためにかかった費用です。確定測量の費用、建物の解体費用、残置物の処分費用、売買契約書の印紙代、売却前の修繕や清掃の費用、相続登記の後に売主名義にするために必要だった登記費用（住所変更など）です。これらは、売却をしなければかからなかった費用として、代金から引くことに異論が出にくい項目です。二つ目は、相続のためにかかった費用です。相続登記の登録免許税と司法書士の報酬、戸籍や評価証明書の実費、遺産分割協議書の作成費用です。これらは売却と直接の関係はありませんが、相続人全員のために代表者が立て替えたものなので、遺産分割協議書で「相続手続きの費用は売却代金から精算する」と決めておけば、代金から引けます。三つ目は、相続開始後に代表者が立て替えた維持費です。空き家の間の固定資産税、火災保険料、電気と水道の基本料金、草刈りや管理代行の費用です。これも、協議書に精算の定めがあれば代金から引きます（遺産分割が長引く間の実家の管理の記事をご覧ください）。順序は、決済時の費用、売却の費用、相続の費用、維持費の立替、の四段です。ここで大切なのは、「代金から引いてよい費用」の範囲を、売却を始める前の協議書の段階で決めておくことです。売れた後に「これも引く」と言い出すと、疑いの種になります。もう一つの注意は、誰が払った費用かを証拠で示すことです。領収書、請求書、振込の記録を、項目ごとに一枚ずつ揃えます。記録のない費用は、計算書に載せても認めてもらえません。

結論：計算書は「代金と精算金」「引く費用」「残額」「各人の取り分」の四つの欄で作り、全員に渡してから振り込みます。協議書に換価分割の明記がないと、代表者から他の相続人への振込が贈与と見られるおそれがあります。

分配計算書の作り方をご説明します。難しい書式は要りません。一枚の紙に、四つの欄を作ります。一つ目の欄は、入ったお金です。売買代金（手付金を含む総額）と、固定資産税・都市計画税の精算金を書き、合計を出します。二つ目の欄は、引く費用です。§1の四段の順に、項目ごとに金額と、誰が支払ったか、証拠の書類の名前を書き、合計を出します。三つ目の欄は、残額です。入ったお金の合計から費用の合計を引いた金額で、これが分配の元になります。四つ目の欄は、各人の取り分です。遺産分割協議書に書いた割合（法定相続分どおりの三分の一ずつ、あるいは協議で決めた別の割合）を残額に掛け、各人の金額を出します。費用を立て替えた代表者には、取り分とは別に、立替金の合計を加えて振り込む（または代表者の口座に残す）ことを明記します。端数は千円未満を代表者が受け取るなど、あらかじめ決めておきます。この計算書を、振込の前に全員に送り、質問があれば答え、了承を得てから振り込みます。「振り込んでから説明する」のではなく、「説明して了承を得てから振り込む」。この順番が、兄弟の間の疑いを防ぎます。

振込の方法と、贈与税の落とし穴です。代金は、代表者の口座に一括で入ってから各相続人に振り込む形が普通です。買主から各相続人の口座に按分して振り込んでもらう方法もありますが、買主側と金融機関の手間が増えるため、実務では代表者の口座経由が多いです。このとき注意が要るのが、税務上の見え方です。代表者の名義で相続登記をして売却し、代表者が他の相続人にお金を渡す形は、外から見ると「代表者が自分の財産を贈与した」ように見えます。これを防ぐのが、遺産分割協議書の記載です。「売却の便宜のため○○の名義で相続登記をするが、売却代金は各相続人が○分の○の割合で取得する」と、換価分割であることと分配の割合を明記しておけば、代表者からの振込は遺産の分配であって贈与ではない、と説明できます（換価分割の記事でご説明したとおりです）。協議書にこの記載がないまま代表者名義で売ってお金を分けると、贈与税の問題が生じるおそれがあるため、売却前の協議書の段階で必ず入れます。振込は、各相続人の本人名義の口座に、分配計算書の金額どおりに行い、振込明細を保管します。協議書に分配の期日（決済から一か月以内など）を書いておくと、代表者の手元にお金が長く残る不安を防げます。

記録の残し方と、各自の確定申告です。分配が終わったら、分配計算書、費用の領収書と請求書の写し、振込明細の写しを一式にして、全員に同じものを渡します。これが、後年「あのときの精算はどうなっていたか」と問われたときの答えになり、税務署から問い合わせがあったときの資料にもなります。そして、確定申告です。相続した不動産を売って利益が出れば、譲渡所得税の申告が要りますが、換価分割では、相続人それぞれが自分の取り分について申告します。代表者がまとめて申告するのではありません。売却代金、取得費、譲渡費用（仲介手数料、測量費、解体費、印紙代など）を、分配の割合で按分して、各自が計算します。相続した空き家の3,000万円特別控除も、要件を満たす相続人がそれぞれ使えます（控除額はその家と敷地を相続などで取得した相続人が三人以上なら一人あたり2,000万円）。相続登記の費用は取得費に加えられ、固定資産税の精算金は売却代金に含めて申告します（相続不動産売却の税金の記事と、取得費が分からない実家の売却の記事をご覧ください）。各自が同じ数字で申告できるよう、分配計算書に「申告用の按分表」を添えておくと、税理士に頼むときも各自が自分で申告するときも揃います。実例をご紹介します。名古屋市内の実家を長男・長女・次女の三人で換価分割したご家族です。協議書には、長男名義で相続登記をして売却すること、代金は三分の一ずつ取得すること、売却と相続の費用および長男が立て替えた維持費は代金から精算することを明記していました。決済では代金3,200万円と固定資産税の精算金約8万円が長男の口座に入り、仲介手数料と売渡し費用を席上で支払い。決済後、当事務所で分配計算書を作りました。入ったお金3,208万円から、仲介手数料・測量費・解体費・印紙代の売却費用、相続登記の費用、長男が二年間立て替えた固定資産税と保険料と管理代行費を引き、残額を三等分し、長男の取り分に立替金を加えた表です。三人に送って一週間後に了承を得て振込。領収書と振込明細の写しを一式にして三人に渡し、申告用の按分表を添えて、三人がそれぞれ空き家特例を使って申告しました。「兄に全部任せていたので、計算書を見るまでは正直少し不安だった。表と領収書を見て納得できた」と、次女が話されていました。

売却前の協議書で引く費用の範囲と割合を決め、決済の資金の流れを押さえ、分配計算書と申告用の按分表を作り、全員に同じ記録を渡します。

個別対応します｜売却を始める前に「引く費用の範囲」を協議書で決めます

売却の費用、相続の費用、立替えた維持費のうち何を代金から引くかを、売却前に全員で確認し、協議書に書きます。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。

明瞭会計です｜当事務所の費用も分配計算書に載せます

相続登記、売渡しの登記、仲介の費用を項目ごとに明示し、分配計算書の「引く費用」に透明な形で載せます。

代表者だけが費用の内訳を知っている状態を作らないことが、分配の信頼につながります。

不動産のプロとして、決済から分配、申告の按分表まで一つの流れで

仲介を担当した事務所が、決済の資金の流れをそのまま分配計算書に落とし、各自の確定申告用の按分表を添えます。

相続登記から売却、決済、分配、申告の準備まで、一つの窓口で進められます。

換価分割は、代金が入ってからが本番です。引く費用の範囲を先に決め、計算書を示して了承を得てから振り込み、同じ記録を全員に渡し、各自が申告する。

相続した実家を売って分ける換価分割では、決済の日に代表者の口座へ、売買代金の残金と固定資産税・都市計画税の精算金が入り、仲介手数料と売渡しの登記費用、抵当権があればその返済が席上で精算されます。そこから引く費用は、売却の費用（測量・解体・残置物処分・印紙・売却前の修繕）、相続の費用（相続登記の登録免許税と報酬・戸籍等の実費・協議書作成費）、代表者が立て替えた維持費（空き家の間の固定資産税・保険・光熱費の基本料金・管理代行）の順で、どこまで引くかは売却前の遺産分割協議書で決め、売れた後に追加せず、領収書と振込記録を項目ごとに揃えます。分配計算書は、入ったお金、引く費用（誰が払ったか・証拠）、残額、各人の取り分（協議書の割合・代表者の立替金・端数）の四つの欄で作り、全員に送って了承を得てから本人名義の口座に振り込み、協議書に分配の期日を書いておきます。協議書に換価分割と分配の割合を明記していれば、代表者からの振込は贈与ではなく遺産の分配です。分配後は計算書・領収書の写し・振込明細を一式にして全員に渡し、確定申告は相続人それぞれが取り分について行い、代金・取得費・譲渡費用を按分し、空き家特例も各自で使えるよう申告用の按分表を添えます。売却から分配、申告の準備まで、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。換価分割の協議書の設計、相続登記と売却の仲介、決済の資金の流れの整理、分配計算書と申告用按分表の作成、全員への記録の共有まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

▶「実家を売ったお金を、兄弟でどう分ければいいのか」。遺産分割協議書と、売却にかかった費用の領収書をお持ちいただければ、そこから始められます。無料相談を承っている名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。代金から引く費用の範囲や税務上の扱いは協議書の内容と個別の事情により異なりますので、実際のお手続きにあたっては税理士および専門家にご確認ください。