【相続登記と不動産のこれから  ～不動産を引き継いだあとに考えるべきこと～】名古屋のごとう司法書士事務所

 

～放置すればするほど、不動産は“動かせなくなる”～

不動産を相続したとき、最初に行うべき大切な手続きが「相続登記」です。
これは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている土地や建物を、相続人の名義へ正式に変更する登記手続きのことを指します。

相続人の方が「この不動産は私が相続しました」と口頭で言っても、それだけでは不動産を自由に売ったり貸したりすることはできません。なぜなら、不動産の「所有者」は、登記簿に記載されている人と法律で定められているからです。
つまり、登記簿の名義が変わらなければ、法的には“持ち主が亡くなったまま”の状態が続いていることになります。

▽相続登記を怠るとどうなる？

 

相続登記をしないまま放置してしまうと、さまざまな問題が起こる可能性があります。

まず、売却ができません。
不動産を相続して「使う予定もないし、いずれ売却しよう」と思っていても、相続登記が済んでいなければ、不動産会社に頼んでも買い手を見つけることはできません。なぜなら、契約書を交わすためには、登記簿上の所有者が「現在の所有者」である必要があるからです。

また、建て替えやリフォームも自由にできません。
たとえ相続した実家が空き家になっていて、「少しリフォームして人に貸そうかな」と思っても、名義が故人のままではローンの申請や契約ができず、工事が進められないこともあります。

さらに、相続人が複数いる場合は、名義のまま時間が経てば経つほど、相続関係が複雑になっていきます。
たとえば、兄弟3人で相続した不動産をそのままにしていたところ、10年後にはそのうちの1人が亡くなり、さらにその子どもたちが相続人になった――というように、相続人が“ねずみ算式”に増えてしまうのです。

こうなると、全員の合意を取り付けて相続登記を進めるのが極めて困難になり、売ることも貸すこともままならない“動かせない不動産”になってしまいます。実際に、こうしたケースは年々増加しており、社会問題にもなっています。

▽2024年4月から「相続登記の義務化」がスタート

 

こうした放置登記を減らすため、国はついに法律を改正しました。
2024年4月1日からは、**相続登記が義務化され、「相続人は、不動産の取得を知った日から3年以内に登記をしなければならない」**と定められました。

このルールには罰則もあります。
正当な理由もなく期限を過ぎた場合には、**10万円以下の過料（行政罰）**が科される可能性があるとされています。
これは“登記を忘れていた”“まだ話し合いがまとまっていない”といった理由では免れない場合もあり、注意が必要です。

また、登記義務の対象となるのは、これから発生する相続だけではなく、過去の相続で登記をしていなかったケースも含まれます。
たとえば、30年前に亡くなった親の名義のまま放置している実家がある場合でも、今後その不動産に関する新たな相続が発生した時点で、登記義務が生じる可能性があるのです。

つまり、相続登記はもはや「してもしなくてもよい」手続きではなく、「しなければならない」ものに変わったということです。

▽名義を変えることで、“初めて”できることがある

 

逆に言えば、相続登記を済ませることで、はじめて不動産を「使える状態」にすることができます。

たとえば──

• 不動産会社に査定を依頼して、売却の手続きを進める

• リフォームして貸し出す

• 住宅ローンを利用して建て替える

• 担保に入れて資金を借りる

• 子や孫に贈与したり、生前に名義変更する

これらすべては、名義が正式に相続人に移っていることが前提になります。
つまり、相続登記は単なる「名義の書き換え」ではなく、その不動産を自分の財産として“動かせる状態”にするための入口なのです。

また、将来に向けて相続対策や不動産の活用を考える場合にも、名義が故人のままでは一歩も踏み出すことができません。
たとえば、相続税対策として売却益を資産に組み替えたい、土地を分筆して一部を売りたい――といった場合も、まずは相続登記が必要不可欠です。

▽登記を済ませることで、心も手続きも“前へ”進める

 

実際にご相談を受けていると、相続登記が済んだことで気持ちの整理がつき、「これからのことを前向きに考えられるようになりました」とおっしゃる方も多くいらっしゃいます。

相続というのは、精神的にも大きな出来事です。大切な方を亡くされた後、気持ちが追いつかないまま、手続きだけが先に進んでしまうこともあります。
ですが、相続登記という一つの区切りをつけることで、残された不動産と向き合い、これからの生活設計や資産管理について考える“きっかけ”にもなるのです。

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【まとめ】

 

相続登記は、不動産を引き継いだあとに最初に取り組むべき、極めて重要な手続きです。
それを後回しにしてしまうと、取り返しのつかない事態に発展する可能性すらあります。

法改正により義務化された今、相続登記は「やらなければいけない手続き」になりましたが、それ以上に、**不動産を次の世代につなげるための“はじめの一歩”**として、前向きにとらえていただきたいと思います。

名義を変えることで、不動産は初めて「使える資産」になります。
そして、そのあとに続く「売る」「貸す」「残す」といった選択肢は、すべてそこから始まるのです。

 

～「価値ある不動産」と「そうでない不動産」に分かれていく時代～

相続登記が完了すると、不動産は名実ともにあなたの所有物になります。
しかし、「名義が変わったからこれで安心」と思って手を止めてしまうのは、少し早いかもしれません。

というのも、今の日本では不動産の価値が大きく“二極化”しており、所有している不動産が「資産」として活用できるのか、それとも「負担」になってしまうのか、その分かれ目に立たされるケースが増えているからです。

▽「不動産価格が上がっている」は一部の話にすぎない

 

テレビやネットニュースでは「不動産価格が上昇している」「マンションが高騰している」といった話題を耳にすることも多いでしょう。
確かに、一部の都市部では、過去最高水準の価格を記録しているエリアもあります。

しかし、その中心にあるのは**「投資用不動産」**の世界です。
国内外の投資家が、利回りや資産保全を目的として不動産を買い集めており、特に東京23区内や大阪・名古屋の一部地域では、こうした動きが価格を押し上げています。

一方で、私たちが普段生活のために購入する「住宅用不動産」、つまり実需マーケットはまったく別の動きをしています。
都市部の中でもエリアによっては価格が横ばい、あるいは下落している地域も少なくありませんし、地方や郊外では「売りに出してもなかなか買い手がつかない」という声も多く聞かれます。

つまり、相続した不動産が「どの市場に属しているか」によって、今後の活用方法も大きく変わってくるということです。

▽人口減少・高齢化・空き家増加…市場を覆う現実

 

現在の日本では、年々人口が減少しており、とくに地方では急激に過疎化が進んでいます。
それにともない、住宅の需要は確実に減ってきています。

一方で、相続によって引き継がれる住宅や土地の数は年々増えています。
とくに団塊の世代が80代にさしかかる今、相続される不動産は爆発的に増えていくと予想されています。
その結果、住む人のいない家、つまり空き家がますます増えていくことになります。

実際、総務省の調査では、2030年には日本全国で空き家率が30％近くに達する可能性があると予測されています。
それだけ「持ち主のいない家」が増えれば、当然のように不動産の価値は下がり、「欲しがる人がいない不動産」はどんなに広くて立派でも、資産とは言えなくなってしまうのです。

このように、相続した不動産を「資産」として引き継ぐには、その地域にどれだけ需要があるかという視点が欠かせません。

▽二極化の判断基準は「立地」ではなく「エリアの魅力」へ

 

これまでは、不動産の価値を判断するときに「駅から近いかどうか」が大きな要素とされてきました。
確かに、駅近の物件は利便性が高く、通勤や通学のしやすさから人気もありました。

しかし、テレワークの浸透やライフスタイルの多様化により、単に「駅から近い」だけでは選ばれない時代に変わりつつあります。
代わりに重視されるようになっているのが、「そのエリア全体にどれだけ魅力があるか」という観点です。

たとえば…

• 子育て支援が充実している自治体

• 医療機関や買い物施設が豊富で、高齢者にも安心な街

• 地域コミュニティが活発で、住民の定着率が高い

• 転入と転出が活発で、常に人の動きがある地域

こうした特徴を持つエリアは、不動産が売買される回数も多く、資産価値が安定しやすい傾向にあります。
逆に、どんなに立派な建物が建っていても、人が住みたがらない地域であれば、それは“売れない資産”になってしまうのです。

▽将来、売れる不動産かどうか――登記をきっかけに見極めを

 

相続登記を済ませることで、不動産を売却したり、第三者に貸したりすることが可能になります。
そのためには、「この不動産は、将来的に売れるのか」「今後も人が集まるエリアなのか」という視点を持っておくことがとても重要です。

たとえば──

• 人口が増加傾向にある市区町村か？

• 近隣に新たな開発計画や公共施設の整備予定はあるか？

• 地価が下落し続けていないか？

• 相続人の誰かが将来的に住む可能性があるか？

• 将来、子や孫が引き継ぎたがる不動産か？

こうした要素を踏まえて、もし「売却を検討したほうがよい」と判断するのであれば、相続登記が終わった段階で、不動産会社に相談したり、簡易査定を依頼するなど、次の一歩に進む準備をするのもひとつの選択肢です。

逆に、「いまは住む予定はないが、将来的には利用価値がある」と考える場合には、維持管理の体制を整えることや、固定資産税・都市計画税の負担も含めた長期的視点での管理計画を考えていく必要があります。

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【まとめ】

 

不動産を相続し、登記を終えたあとは、その不動産が「これからも資産であり続けるかどうか」を見極める段階に入ります。

今の日本では、不動産の市場価値は一律ではなく、エリアによってまったく異なる顔を見せています。
「売れる不動産」と「売れない不動産」、「持っていて得な不動産」と「持っていると負担になる不動産」――この二極化は今後ますます進んでいくと予想されます。

だからこそ、相続登記という第一歩を踏み出したあとは、その不動産の将来性を冷静に見つめ、家族や専門家と相談しながら、適切な判断と選択をしていくことが求められる時代になっています。

～駅からの距離より、「地域の魅力」と「人の動き」がカギ～

不動産を相続し、相続登記を終えたあとは、「この不動産をどう扱うか」という判断が求められます。
その判断をするうえで、多くの方が気にされるのが、「この不動産にはどれくらいの価値があるのか？」という点でしょう。

昔から不動産の価値を決める要素としてよく言われていたのが、「立地」、中でも「最寄駅からの距離」です。
たしかに、駅から徒歩10分圏内といった物件は、以前であれば住宅購入者に人気があり、不動産としても高く売れる傾向にありました。

しかし、現在の不動産市場では、「駅に近い」だけでは十分な資産価値を持つとは限らなくなっています。
むしろ、それ以上に重要なのが、「その不動産が属している地域・エリアそのものに魅力があるかどうか」なのです。

▽不動産価値は「地域の魅力」で大きく変わる

現在、多くの不動産専門家や都市計画の専門家が口をそろえて言うのが、「これからは“立地”より“地域力”の時代」だということです。
この「地域力」とは、その地域で暮らす人々の活動、生き生きとしたコミュニティ、行政のサービス、将来性などを総合的に評価した“まちの魅力”のことを指します。

たとえば、以下のような要素が揃っている地域は、今後も安定した不動産需要が期待できる傾向にあります。

• 若い世代の転入が多く、子育て世代が住みやすい環境

• 公立の学校や保育園が充実している

• 地域の医療体制が整っており、高齢者にも安心

• 商業施設や飲食店が豊富で、日常生活が便利

• 住民による地域活動や防犯意識が高く、街に活気がある

• 近年、再開発やインフラ整備が進んでいる

逆に、いくら駅に近くても、周辺に空き家が目立つ、若い人が出ていってしまっている、行政サービスが行き届いていない――といった地域では、将来的な不動産の資産価値は不透明です。

特にこれからの日本では、人口減少が本格化する中で「住みたい街」と「住みたくない街」の格差がより顕著になっていきます。
その意味でも、「どこにある不動産か？」というのは、駅からの距離といった単純な指標ではなく、もっと広い視点で判断する必要があります。

▽「転入と転出のバランス」が不動産流通を生むカギ

不動産の価値を判断するもう一つの大きな要素が、「その地域でどれくらい“人の動き”があるか」ということです。
具体的には、転入（引っ越してくる人）と転出（引っ越していく人）のバランスが重要になります。

人口が毎年少しずつでも増えているエリアでは、新たに家を買おうとする人や、賃貸物件を探す人が一定数いるため、不動産の流通が活発に行われます。
このような地域では、相続した不動産を売却する場合にも比較的スムーズに話が進みやすく、“売れる不動産”としての強みがあります。

一方、転出が多く、年々人口が減っている地域では、家を買いたいという人自体が少なくなり、不動産を売り出してもなかなか買い手が見つからない、という現象が起こりがちです。
これがまさに、今全国的に問題になっている「売れない空き家」の温床になっています。

総務省の「住民基本台帳人口移動報告」や、各自治体が発表している「移住定住施策」などを参考にすると、その地域の転入・転出の傾向を把握することができます。
相続した不動産が属する市区町村が「住みたい街」として注目されているかどうか、今後のまちづくりの方向性があるかどうか、調べてみる価値は十分にあります。

▽「将来も選ばれる不動産かどうか」を考えることが、相続の判断材料に

相続登記を終えても、不動産の価値を長く保つには、「この家・土地は、将来にわたって“人に選ばれる不動産”であるかどうか」が重要なポイントになります。

たとえば…

• 将来的に賃貸として貸し出す予定があるなら、駅からの距離だけでなく周辺に学校や病院、スーパーがあるかを確認する

• 売却を考えている場合には、同じ地域で似たような物件がどれくらいの価格で売れているか、市場相場を知る

• 長期間空き家になる可能性があるなら、管理費用や税金負担が将来どう変わるかも含めて考える

• 近くに再開発計画や交通インフラ整備などがあると、資産価値が上がる可能性もある

このように、単に「引き継いだ不動産をどうするか」ではなく、「どんな地域にある不動産を引き継いだのか」を軸に考えることが重要です。

私たち司法書士は、相続登記の専門家であると同時に、宅地建物取引士として不動産取引の現場にも携わっています。
そのため、相続登記をきっかけに、「この不動産、将来的にどう活かすのがベストか？」というご相談を多くいただきます。

不動産は、法律的な名義変更が済んだだけでは“使える資産”にはなりません。
その地域に住みたい人がいて、買いたい人がいて、借りたい人がいて、はじめてその不動産の価値が発揮されるのです。

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【まとめ】

不動産の価値は、その建物の大きさや駅からの距離だけでは決まりません。
地域そのものにどれだけ魅力があるか、人の流れがあるか、それが不動産の「本当の価値」を左右します。

 

相続登記を終えた今だからこそ、その不動産が「持ち続けるべき資産か」「手放すべき資産か」を、冷静に見極めることが必要です。
その判断においては、「どこにある不動産か？」という視点を、ぜひ見直してみてください。
ご家族や将来世代のためにも、不動産の本質的な価値を見極め、安心して次のステップへと進めるよう、専門家として私たちも丁寧にサポートさせていただきます。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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