【訳あり相続登記の事件簿  ～意外と多い！？ひとクセある相続の現場から学ぶこと～】名古屋のごとう司法書士事務所

「名義変更は後でいい」…その油断が引き起こした深刻な問題

 

今回ご相談いただいたのは、関東地方の郊外にお住まいの80代の女性。ご主人が20年以上前に亡くなり、その後はずっと一人でご主人名義の家に住み続けてこられました。子どもたちはそれぞれ独立し、いまでは年に数回帰省する程度。とくに不自由もなかったため、名義変更（相続登記）については「そのうちやればいい」と考えていたそうです。

ところが最近になって、ご自身の体調面の不安や、空き家になる将来を見据えて、「そろそろきちんと登記しておこう」と思い立ち、当事務所にご相談に来られたのでした。

実際にお話を伺ってみると、ご主人が登記名義人のまま20年以上が経過し、一度も名義変更されていない状態。しかも、相続登記に必要な戸籍や登記済権利証（いわゆる「権利書」）など、重要書類がまったく見つからないということが分かりました。

「書類は多分、どこかにあると思うんだけど…捨ててしまったかもしれない」と、ご本人も不安そうな様子でした。

このようなケースは、決して珍しいことではありません。特に高齢のご夫婦が暮らしていた住宅では、ご主人が財産管理をしていたため、遺されたご家族が登記や書類の所在を把握していないということがよくあります。また、時間が経てば経つほど、「どこに保管したか分からない」「実家を片付けたときに誤って処分したかもしれない」という事態が起こりやすくなるのです。

昭和の登記簿、手がかりは「住所と記憶」だけ

 

こうしたケースでまず必要なのは、現状の確認です。今回は、住所がはっきりしていたため、まずは法務局で**登記簿謄本（現在の「登記事項証明書」）**を取得し、物件の正確な情報を確認しました。登記簿には、ご主人の名前と昭和40年代の日付で所有権保存登記がされており、それ以来一度も変更された形跡がありません。

ここで問題になるのが、相続人の確定です。戸籍が揃っていなければ、法定相続人が誰かを証明することができません。相続登記を行うには、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍が必要になります。これを「戸籍の一連」と呼びますが、昭和初期の出生の場合、戸籍が全国の各地に点在していることも多く、取り寄せ作業には時間も手間もかかります。

今回のケースでも、ご主人の本籍地は数回移動しており、鹿児島 → 名古屋 → 東京 → 現住所という具合に変更されていたため、それぞれの自治体に戸籍の請求を行う必要がありました。中には、古い紙の戸籍を改製（かいせい）して電子化した関係で、廃棄処分等により現在の役所には残っていないということもあり、最終的には法務局の職員にも相談しながら、ようやく戸籍の一連がそろいました。

「話し合いで済むと思っていた」は通用しない相続の世界

 

このようにして戸籍がそろい、法定相続人を確定したところ、今回のケースでは依頼者である奥様と、成人したお子様2人の合計3人が相続人であることが分かりました。

ここで依頼者の方がこうおっしゃいました。

「うちは揉めることなんてないから、特に書類なんていらないと思ってたのよ」

お気持ちはよくわかります。家族の間で信頼関係があれば、特別な書類がなくても話し合いで済むと考える方も多いでしょう。しかし、登記の世界では「口約束」や「家族間の合意」は通用しません。法務局で登記を受け付けてもらうには、**相続人全員の実印と印鑑証明書がそろった正式な「遺産分割協議書」**が必要です。

さらに、権利証（登記済証）や固定資産評価証明書もなかったため、市区町村役場に出向いて評価額を取得し、法務局には登記識別情報がないことを理由とする申述書を提出することで、ようやく相続登記の申請に至ることができました。

時間が経てば経つほど「解決しづらくなる」のが相続登記

 

今回のように、「とりあえず名義はそのままにしておこう」と放置された不動産は、相続が複数回にわたって起こることで、手続きがどんどん複雑になります。たとえば、ご主人が亡くなった後、奥様がさらに亡くなられた場合には、相続人の数が倍以上になることもあり、関係者同士が面識すらない状況で話し合いをしなければならなくなるのです。

また、法改正により、相続登記が義務化された今、「登記しないまま」は法律違反になる可能性もあります。特に不動産が複数ある場合や、共有名義が絡む場合には、プロによる適切なサポートが不可欠です。

今回のご相談者様も、登記が完了した後には「もっと早く相談しておけばよかった」と安心された様子で、子どもたちにも「相続は計画的にやるべきよ」と伝えているとおっしゃっていました。

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このような「訳あり相続登記」は、決して特別なケースではありません。今は問題が表面化していなくても、将来的に財産を売るとき、手放したいとき、もしくは次の世代が困らないようにするためにも、「名義が昔のまま」「書類が見つからない」という方は、できるだけ早めにご相談いただくことをおすすめします。

思わぬ「名前」によって始まった、家族の知らない相続人との遭遇

 

「父が亡くなったので、実家の名義変更をお願いしたいんです」

そうお話しされたのは、50代の男性依頼者。ご実家の土地と建物は、すでに空き家となっており、今後は売却して整理したいとのご意向でした。
相続人はご本人とご兄弟の2人だけで、遺産分割についても問題はない、というお話だったため、必要書類のご案内を差し上げたところ、数日後に再度連絡が入りました。

「戸籍を取っていたら…知らない名前が出てきたんです。これって一体…？」

拝見すると、確かに戸籍に依頼者のご兄弟とは異なる名前の人物が、父の子として記載されていました。
よく見ると、その子の母親は依頼者の母とは異なる女性。
そう、これはいわゆる「婚姻外の子ども（非嫡出子）」が戸籍に載っていたケースだったのです。

非嫡出子も“相続人”になる。法律は「血のつながり」で判断する

 

このようなケースで、多くの方が誤解しているのが「籍が違えば相続権もないのでは？」という点です。
しかし、民法では、認知された非嫡出子も、法律上は実子とまったく同じ立場で相続権を有するとされています。これは、最高裁判所の判決により、現在では法的にも明確です。

つまり、たとえ生前に面識がなくても、婚姻関係にない母親のもとに生まれた子でも、父が認知していた場合は、その子にも相続権があるということになります。

依頼者の方は非常に驚かれ、しばらく言葉を失っていました。
「父がそんなことをしていたなんて…家族の誰も知らなかったんです」
動揺は当然です。長年信じてきた家族の形が崩れるような気がする――そのお気持ちは、私たちも何度となく見てきました。

しかし、登記の世界は感情ではなく、事実（戸籍）と法律に基づいて処理されます。
たとえ複雑であっても、法定相続人の一人でも除外して登記申請をすれば、却下されるか、後日その相続人から異議が出されて無効となってしまう可能性があります。

知らない相続人との遺産分割協議。進め方のポイントは「冷静な整理と中立的対応」

 

そこで必要になるのが、すべての相続人を含めた「遺産分割協議」です。
この協議では、相続人全員が同意し、実印を押し、印鑑証明書を添えた「遺産分割協議書」を作成する必要があります。
一人でも署名押印がなければ、その協議は無効となってしまいます。

今回のケースでは、幸いにもその“隠し子”と思われる方の戸籍上の住所が確認できたため、司法書士として丁寧な文書を作成し、依頼者の了承のもと、内容証明で通知を行いました。

当初は連絡がとれず、ご本人も対応に消極的でしたが、事情を丁寧に説明する中で、次第に理解を得られ、最終的には「自分が名義を取るつもりはない」として相続分を放棄してくださることに。
正式な協議書を作成し、相続登記も無事完了しました。

こうした場面では、当事者同士が直接やり取りをしてしまうと、感情的になったり、トラブルに発展することがあります。司法書士として中立の立場から関わることで、当事者の精神的な負担を軽減し、法律に基づいた円満な手続きを実現することができました。

予想外の「相続人増加」は今後ますます増える？ 戸籍でしか分からない家族の事実

 

近年、こうした「知らない相続人が登場する」ケースは増加傾向にあります。
その背景には、以下のような社会的要因があります：

• 家族関係の多様化（離婚・再婚・事実婚・認知）

• 戸籍のデジタル化による情報の明確化

• 相続登記義務化によって相続手続きが避けられなくなった

かつては「見なかったこと」にしていたような問題も、現在の制度ではそうはいきません。
戸籍は正直です。亡くなった方の「出生から死亡までの戸籍一式」を取得すれば、そこにすべての“実子”の情報が記載されているのです。

相続登記において、どれだけ当人たちが「知らなかった」と言っても、法務局は戸籍の記載を根拠に判断します。知らない相続人がいれば、その方を含めた協議が必要ですし、連絡がつかない場合には「不在者財産管理人」や「相続財産管理人」の選任など、裁判所を通じた手続きに発展することもあります。

こうなる前に、まずは現実を正しく知り、冷静に対処することが何より大切です。

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専門家が入ることで、感情のもつれを法的に整理することができる

 

本件のようなケースでは、相続登記という“手続き”の裏に、家族の歴史や、感情の葛藤が複雑に絡み合っています。
私たち司法書士は、ただ書類を作るだけではありません。
依頼者の心情や家族構成に丁寧に寄り添いながら、法律と事実に基づいた最適な解決方法をご提案する立場にあります。

「知らなかった相続人が出てきた」――それは決して異常なことではなく、今の時代、どのご家庭にも起こりうる現実です。
そして、対応を間違えれば、のちのち裁判や登記トラブルに発展しかねない重大な問題でもあります。

相続登記の義務化が始まった今、「知らなかった」では済まされない局面も増えてきました。
早い段階で専門家に相談し、事実を受け止めながら、法的に正しい手続きを進めることが、ご自身の財産を守る第一歩になるのです。

昭和のままの登記簿と、現代の暮らしのズレがもたらす相続の落とし穴

 

「この土地は、父と叔父で分けて使っていたから問題ないと思っていました」

そう語ってくださったのは、地方都市にお住まいの40代の女性依頼者。
実家の裏にある畑付きの土地を、相続を機に名義変更しようとしたところ、登記簿を見ると“祖父の名義”のままで、しかも父と叔父による“口約束の使用分け”でずっと暮らしていたことがわかりました。

「うちは仲が良かったから、いちいち書類なんて作ってこなかったんです」
確かに、相続人同士が良好な関係で、口頭で使用範囲を決めて何十年も問題なくやってきたというご家庭は少なくありません。特に、農地や山林などがある地域では、“代々この家がこの土地を使ってきた”という慣習が、あたかも法的な所有権のように機能してきた面があります。

しかし、法務局の登記簿は感情や慣習を考慮しません。
あくまで「登記されている名義人」と「相続によって権利を得る者」が正確に記載されていなければ、売却も融資も、処分もできないのです。

今回のケースも、土地の実際の使用状況と登記上の所有関係に“ズレ”が生じており、このままでは次の世代への相続、売却や活用にも大きな支障が出ることが予想されました。

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「分筆されていない共有名義」が登記と相続を何倍にも複雑化させる理由

 

実際に登記簿を確認してみると、祖父の名義で登記されていた土地が複数筆あり、しかもいずれも**分筆（＝土地を法的に分ける登記）**されていない状態でした。
つまり、広い敷地の中で父と叔父が半分ずつ使っていたとしても、登記上は1つの土地として扱われており、正式に分かれていないということです。

また、祖父が亡くなってから30年以上が経過しており、相続人のうち一部がすでに亡くなっていることも判明。さらに、その子どもたち（孫世代）まで相続人に含まれる状況でした。

こうなると、相続登記をするだけでも以下のような作業が必要になります：

1. 祖父の出生から死亡までの戸籍をすべて取り寄せる

2. 相続人（父・叔父・他の兄弟姉妹など）を確定する

3. すでに亡くなっている相続人がいれば、その子ども世代（代襲相続人）も調査

4. 相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの土地をどのように取得するか決定

5. 実際の使用状況にあわせて測量・分筆登記を行う（司法書士＋土地家屋調査士の連携が必要）

6. 分筆後の個別の土地に対して、相続登記を実施

とくにこの「分筆登記」は、現況に合わせて土地を正確に区切り、地目や面積を確定する手続きであり、測量士や調査士と連携して行うことになります。費用や日数もかかるため、「ややこしそうだから後回しにしたい」と感じる方も多いですが、放置することでさらに状況が悪化してしまうのです。

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“今”の使い方と“法的な所有”を一致させることが、将来の安心につながる

 

今回のご依頼では、依頼者の方が中心となってご親族の理解を丁寧に得ながら、共有名義の土地を分筆・相続登記する手続きを進めました。
測量や立ち会い、登記申請など、半年近くをかけてようやく、父と叔父それぞれの持ち分に応じた登記が完了し、登記簿も実態に即したものへと整備されました。

依頼者様は手続き完了後、こうおっしゃいました。

「親の代では当たり前だったことも、私たちの代では通用しないんですね。
名義がしっかり整理されたことで、気持ちまでスッキリしました」

その通りです。
登記と現実のズレは、家族間の信頼で見過ごされがちですが、次の世代では大きな“争族”の火種になることもあります。
不動産の価値は、単に広さや立地だけではなく、法的に整理されているかどうか＝流通可能かどうかが重要な判断基準になります。

特に今後は、日本全体で人口が減り、高齢者が亡くなることで空き家や相続放棄の問題がますます増えていく中で、「登記が古いまま・曖昧なまま」の土地は、資産価値が著しく低下するリスクも高まっています。

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登記を“今の暮らし”に合わせて整えることで、不動産は資産として活きる

 

共有名義のまま使い続けるという選択肢もありますが、それはあくまで「関係者全員が存命で、合意があり、連絡がとれる」ことが前提です。
一人でも欠けてしまえば、登記は一気に進まなくなり、残されたご家族が大変な思いをすることになります。

「昔のままで困っていないから」と放置するのではなく、
「将来誰にも迷惑をかけないために、今のうちに整理しておこう」
そんな視点で、今一度、登記簿と現実を見比べてみてはいかがでしょうか。

私たちは、司法書士としての法務の専門性と、宅地建物取引士としての不動産実務の両面から、
複雑な共有名義や分筆の問題に丁寧に対応しております。
登記簿と現実のズレをなくすことは、不動産という大切な資産を将来につなげる第一歩です。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
お気軽にご連絡下さい。