【司法書士ならやらない相続登記3選】名古屋のごとう司法書士事務所

相続登記を進めるにあたって、「何をどう決めたらいいのか分からない」「兄弟の間でまだ話がまとまっていない」といった理由から、とりあえず法定相続分どおりに不動産を登記しておこうと考える方は少なくありません。たとえば、お父様の不動産を相続する場合、相続人が妻と子ども2人であれば、法律で定められた割合（法定相続分）に基づいて、妻が2分の1、子どもたちがそれぞれ4分の1ずつの共有名義で登記をする、というような方法です。

この方法は、一見すると簡単で合理的に思えるかもしれません。とくに「不動産の評価額も大したことないし」「誰も反対していないから大丈夫だろう」と感じている場合には、深く考えずに済ませてしまいがちです。
しかし、司法書士の立場から見ると、この「とりあえず登記」が後々大きな問題を引き起こす可能性があるということを、ぜひ知っていただきたいのです。

まず、法定相続分で登記をしてしまうと、不動産は共有状態になります。共有というのは、文字通り複数人が共同で1つの不動産を所有する状態です。一人ひとりが持分をもっているとはいえ、不動産を利用したり、売却したりする際には、共有者全員の同意が必要になります。

たとえば、相続した家を売却しようとしたとき、兄弟のうち1人でも反対すれば、売却はできません。また、1人が持分を第三者に売却してしまうと、まったく無関係の人が不動産の共有者になることもあります。これは相続人間の信頼関係があってこそ成り立つ問題であり、時間の経過とともに人間関係が変化することで、取り返しのつかない状況に発展することもあります。

さらに問題なのは、その後の相続です。共有者の一人が亡くなれば、その持分はさらにその相続人に引き継がれていきます。すると、不動産の共有者がどんどん増えていき、誰が何をどれだけ持っているのか分からなくなったり、連絡も取れない相続人が出てきたりして、結果的に不動産の処分が事実上不可能になるという事態も珍しくありません。

こういった事態を防ぐために、司法書士は、必ず相続人間で「遺産分割協議」を行い、その協議の内容に基づいて登記をするよう強くおすすめします。遺産分割協議とは、相続人全員が話し合い、不動産を誰が相続するのかを決める手続きです。協議の結果、不動産は長男が単独で相続する、あるいは母が住み続ける間は母が相続し、将来は子に引き継ぐなど、具体的な合意に基づいた登記ができれば、将来のトラブルを回避することができます。

法定相続分による共有登記は、確かに簡単で即時的な解決にはなりますが、その「簡単さ」が未来の大きな問題の引き金になることもあるのです。だからこそ、司法書士は「とりあえず」で済ませる登記は決して行いません。一度登記してしまえば、その状態を元に戻すには、時間もお金も多大にかかります。相続登記は「早く済ませること」よりも、「正しく済ませること」が何よりも重要です。

相続登記の最も重要な第一歩は、**「誰が相続人であるかを正確に確定すること」**です。ところが、ここで思わぬ落とし穴にはまってしまう方が少なくありません。

たとえば、「長年一緒に暮らしてきた家族だから、相続人は当然この人たちだろう」と思い込んでいたり、「長男だから自分が相続人の代表だ」と自然に考えていたり。これらは一見もっともらしいように思えますが、法的に正しい相続人の確定とはまったく異なる行為です。相続人の範囲は、家族関係の表面的な事情だけでは判断できず、被相続人（亡くなられた方）の戸籍を正確にたどることでしか明らかになりません。

司法書士は、相続登記にあたって、被相続人の「出生から死亡まで」のすべての戸籍を取得・確認します。なぜそこまで徹底するのかというと、実際に過去の戸籍から思いもよらない相続人が見つかるケースがあるからです。

たとえば、被相続人が若い頃に結婚していたが、後に離婚していたという事実が戸籍を追うことで明らかになることがあります。そして、その最初の配偶者との間に子どもがいた場合、その子どもは現在の家族とはまったく面識がなくても法律上の相続人となります。また、婚姻外で認知した子がいた場合も同様で、遺言書などで排除されていない限り、相続権を持つ正当な相続人になります。

こうした事情は、被相続人が亡くなった後では確認が難しいこともあり、「まさかうちの家族に限ってそんなことはないだろう」と思ってしまう気持ちも理解できます。しかし、司法書士として数多くの相続案件に携わってきた経験から申し上げると、「まさか」が現実になるケースは決して少なくありません。そして、もし登記後に別の相続人が判明した場合、その登記は無効とされる可能性があるうえに、不動産の共有持分を主張され、遺産分割のやり直しを迫られることすらあります。

さらに、相続人の中に認知症の方がいたり、行方不明の方がいた場合、別途家庭裁判所の手続き（成年後見や不在者財産管理人の選任）を経なければ、登記を進めることはできません。これも、戸籍をしっかり調査してはじめて判明する事実であり、事前に把握しておくことが非常に重要です。

戸籍の収集は、古くなるほど難易度が上がります。戦前の戸籍は手書きのものが多く、読み解くには専門知識が必要ですし、転籍や改製によって複数の市区町村をまたがって請求しなければならない場合もあります。また、現在の戸籍制度では、除籍から150年で保存期間が終了することがあるため、タイミングを逃すと取得すらできなくなってしまう恐れもあります。

そのため、司法書士は、相続登記を行う前に戸籍を徹底的に収集・精査し、すべての相続人を正確に確定するという作業に力を入れています。これを怠ると、後になって相続関係に争いが生じ、家族関係や財産に深刻な影響を与えることになりかねません。

「うちは複雑な家庭じゃないから大丈夫」と思っていても、法的に見るとそうでない場合があります。だからこそ、司法書士はどんな相続でも慎重に戸籍を確認し、一つひとつのご家族の背景に寄り添いながら、正しい手続きへ導く役割を担っているのです。

不動産を相続する際、その価値をどのように評価するかは非常に重要です。とくに、相続税の申告や遺産分割を行う上で、不動産の評価額は、相続人の負担額や公平性に直結するため、慎重に取り扱うべき項目です。ところが、「市役所から届いた固定資産税の納税通知書に載っている金額をそのまま使えばいい」と思っている方は、意外と多くいらっしゃいます。

たしかに、固定資産税評価額は「公的な評価額」の一つであり、毎年通知されるため、手元にある情報として手軽に使えるように感じられます。ところが、司法書士として申し上げるならば、この評価額をそのまま相続税の基準に用いることは非常に危険であり、場合によっては重大な損失や法的トラブルを招くことにもなりかねません。

そもそも、固定資産税評価額は、地方税（市町村の税金）である固定資産税を算出するための基準であり、あくまで「課税のための行政上の評価額」です。その金額は、実際の不動産の時価（市場価格）とは異なり、また相続税の計算に用いる評価方法（国税庁が定める路線価や倍率方式）とも一致しません。

具体的には、固定資産税評価額は、一般的に時価の6割から7割程度といわれており、相続税の評価額とは乖離があります。たとえば、ある土地の固定資産税評価額が1,000万円とされていても、路線価に基づく評価では1,500万円になることもあります。もし、相続税申告の際にこの違いを無視してしまうと、税務署から「申告漏れ」と判断され、追徴課税や加算税の対象となる恐れがあるのです。

さらに、不動産の評価はその場所や形状によっても変わります。道路に面しているかどうか、土地の形が整っているか、建物が古いか新しいか、近隣の開発状況や地価動向はどうか――こうした要素がすべて評価に影響します。司法書士兼宅地建物取引士として、不動産のプロの目線で見れば、これらを考慮しない一律の評価額で遺産を分割してしまうのは、相続人間の不公平を生む温床になりかねないと強く感じます。

たとえば、兄と妹で土地と現金を分けるとき、「土地は固定資産税評価額で1,000万円だから、現金1,000万円と同価値」と考えてしまうと、後々「土地の方が実際は価値が高かった」と不満が出ることがあります。また、土地は将来の売却や維持管理にコストがかかる一方、現金はすぐ使える資産です。このような資産の「質」の違いも考慮しないまま固定資産税評価額だけで分けてしまうと、後から兄弟間で不公平感が生まれ、遺産分割のやり直しや紛争に発展するリスクもあります。

司法書士は税理士ではありませんが、相続登記を扱う中で不動産の価値や税務に関する基本的な知識をもち、必要に応じて税理士と連携して相続税の計算に適した評価方法を用いるように助言します。とくに複数の不動産がある場合や、評価の難しい特殊な土地（市街化調整区域や農地など）の場合には、専門家による慎重な検討が不可欠です。

相続税がかからない場合であっても、遺産分割の際に用いる評価額は相続人間の納得のために重要です。したがって、「固定資産税評価額でいいや」という安易な判断ではなく、正確な評価にもとづいて、すべての相続人が納得できる分割を行うことが、家族の信頼関係を守ることにもつながるのです。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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