【名古屋市の方限定！40歳以上の方の相続登記】名古屋のごとう司法書士事務所

 

かつて相続登記は、「やらなくても罰則はない」「名義変更しなくても住み続けられる」と思われていた手続きでした。実際、相続が発生しても名義を変えず、そのままご家族が住み続けたり、登記をせずに放置された土地建物が全国に数多く存在していました。

しかし、そうした“放置された不動産”が年々増加し、日本全体の社会問題へと発展してきたことを受け、ついに法律が大きく動きました。2024年4月1日、不動産登記法と民法が改正され、「相続登記の義務化」が正式に施行されました。

◯ 義務化の内容とは？何がどう変わったのか

 

この法改正により、相続によって不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならないと定められました。
「知った日」というのは、一般的には被相続人（亡くなった方）が亡くなったことを知った時や、遺産分割が成立した時点が基準となります。

そして、正当な理由なくこの義務に違反した場合、**10万円以下の過料（行政罰）**が科される可能性があります。
これはあくまで「最大で10万円」という金額ですが、義務を放置することで罰則があるという点が、これまでとは大きく異なります。

また、「遺産分割が決まらないから登記できない」と思われがちですが、たとえ遺産分割がまとまっていなくても、まずは法定相続分どおりの登記（相続人全員の名義）を行う必要があるとされています。

つまり、「まだ誰が相続するか決まっていないから名義変更できない」という理由は、義務違反を回避する正当な理由にはならない可能性があるということです。

◯ なぜ、相続登記の義務化が必要だったのか？

 

日本ではこれまで、「登記名義が亡くなった方のまま」になっている土地が、なんと全国で410万筆以上にものぼると言われています。
特に地方では、過疎化や高齢化が進んだこともあり、相続人が誰かわからなくなってしまったり、相続人が遠方に住んでいて放置されたままになっていたりするケースが急増しています。

そうした土地は、固定資産税の徴収が難しかったり、公共事業や開発の支障になったりと、行政にとっても住民にとっても大きな負担となっていました。

そこで政府は、「所有者不明土地問題」を解消するための一手として、この相続登記の義務化に踏み切ったのです。
これは単に一つの手続きが義務になったというだけでなく、今後の日本社会にとって重要な「不動産の管理責任の明確化」「財産の承継の透明化」という意味でも、大きな転換点と言えるでしょう。

◯ 放置すれば資産価値が下がる。不利益を受けるのは「ご家族」です

 

実際に相続登記をしないことで、どのような不利益があるのでしょうか。
一番大きな問題は、「その不動産を自由に処分できなくなる」ということです。

たとえば、家を売却したいと思っても、名義が亡くなった親のままでは買い手との契約ができません。
また、住宅ローンを組んで建て替えたいと思っても、名義が自分でなければ金融機関の融資審査が通らず、希望のリフォームや建替えもできなくなります。

さらに困るのは、「相続人が複数いる場合」です。兄弟姉妹の間で意見が分かれていたり、連絡が取れない相続人がいたりすると、名義変更の手続きが進まなくなってしまいます。
結果的に、一人の意思では何も動かせない不動産が残り、売ることも使うこともできず、ただ税金や維持費だけがかかる「負の遺産」と化してしまうのです。

また名古屋市のように、住宅地が広く相続対象の土地建物が多い地域では、不動産の名義が整理されていないだけで、次の世代に大きなトラブルや負担を残してしまうことになります。

◯ 相続登記が「当たり前の手続き」になる時代へ

 

これからの時代は、「相続登記はして当たり前」「名義を整理しておくのが家族への思いやり」という価値観に変わっていきます。

40代・50代の方々にとって、親の相続の準備はもちろんのこと、将来自分が亡くなったときに残す不動産についても、今のうちから整理しておくことが、次の世代への負担を減らす第一歩です。

とはいえ、相続登記には専門的な知識や書類の整備、場合によっては戸籍の収集や不動産の評価、遺産分割協議など複雑なプロセスが伴います。
司法書士のサポートを受けることで、法律的にも正確かつスムーズに手続きを進めることができ、安心して将来の準備を整えることができます。

 

「相続の話なんて、もっと歳をとってからでいいのでは？」
このように感じている方は多いかもしれません。特に、40代・50代の方にとっては、仕事や家庭が忙しい時期でもあり、親御さんもまだ比較的元気であるケースが多く、「今すぐ相続について考える必要はない」と思いがちです。

しかし実は、この“何も起きていない今”こそが、相続に向けた準備を始めるベストタイミングなのです。
なぜなら、将来の相続問題は、早くから準備をしていたご家庭ほど、スムーズに・穏やかに対応できているからです。

◯「相続される側」から「相続する側」へ。人生のステージが変わる40代

 

40歳を過ぎたあたりから、人生のステージが大きく変化していきます。
これまでは「親の庇護を受ける側」だったのが、いつの間にか「親を支える側」に変わり、そして、将来は「親の財産を引き継ぐ側」へと立場が移っていきます。

また、自分自身の人生を振り返ってみても、住宅ローンの返済が落ち着いてきたり、子どもが独立に向かうタイミングに差し掛かったりと、生活の転換期を迎える方が多い時期です。

そうした節目だからこそ、これまで親任せにしていた「家のこと」「土地のこと」を、少しずつ見直していくことが大切です。

たとえば、

• 親の住んでいる家や土地が、誰の名義になっているのか

• 万が一のとき、どこに登記関係の書類や権利証が保管されているのか

• 相続人となる兄弟姉妹と、相続の方向性について話し合ったことがあるか

• 自分自身が持っている不動産（持ち家や投資物件など）の名義や管理は整理されているか

こういったことを把握しておくことが、相続登記を円滑に進めるための第一歩です。

◯ 親が元気な「今のうち」が一番のチャンス

 

相続というと、「親が亡くなったときに考えるもの」と捉えがちですが、実際には親御さんが元気なうちにこそ話し合っておくことが必要です。
なぜなら、相続の場面では、当事者である親の意思を確認できなくなるからです。

親の口から、「この家は長男に任せたい」「田んぼは売っても構わない」「相続人みんなで仲良く分けてほしい」といった本音を聞くことができれば、遺産分割をめぐるトラブルを未然に防ぐことができます。

一方で、亡くなった後に遺言も何も残されていなければ、相続人全員で協議をして合意しなければならず、それができないと登記もできないという状態に陥ってしまうのです。
特に不動産が絡むと、遺産の分け方が難しくなり、揉めごとの火種になりやすいのが現実です。

だからこそ、元気なうちに「名義」「意向」「希望」を共有しておくことが、ご家族にとって非常に大きな意味を持ちます。

◯ 自分の名義、自宅の整理も将来の安心につながる

 

相続準備というと、「親の不動産」のことばかりに目が向きがちですが、実は自分自身の不動産の名義や管理状況も見直すことが重要です。

たとえば、住宅ローンを完済したばかりの方で、「金融機関の抵当権が外れていない」「登記がローン当初のまま」といったケースも少なくありません。
あるいは、パートナーと共有名義で登記されているが、どのように分割されているか把握していない、という方もいます。

また、投資用の不動産をお持ちの方であれば、「将来自分が亡くなったときに、それをどうするか」「誰にどう残すか」「相続税がかかるのか」といった視点も必要です。

こうしたことを考えるのは「縁起でもない」と感じる方もいるかもしれません。
ですが、相続は避けて通れない人生の一場面であり、自分が亡くなったあとに残された家族が困らないようにしておくことは、愛情と責任の表れです。

元気なうちに、不動産の名義を整理し、必要であれば遺言書を作成することも視野に入れましょう。
公正証書遺言であれば、法的効力も高く、登記の際にもスムーズに活用することができます。

◯ 名古屋市で相続を意識すべき背景

 

名古屋市は、地域によって地価の差が大きく、中心部と周辺部では不動産の流動性にも大きな違いがあります。
市内の一部地域では空き家や利用されていない土地が増え続けており、親世代から受け継ぐ不動産が、将来的には負担となる可能性も十分にあります。

そうした時代背景だからこそ、早めに不動産の整理・相続の準備を進めることが、将来の安心と、家族への思いやりに直結するのです。

 

相続登記の義務化にともない、「名義変更をしておかないといけない」という認識が少しずつ広まってきていますが、それと同時に、「自分の家や土地は、本当に価値があるのか」「相続する意味があるのか」という不安の声もよく耳にするようになりました。

特に名古屋市のように、都市と住宅地、農地や山林などが混在している地域では、不動産の種類や所在地によって相続時の対応が大きく変わってきます。

ここでは、名古屋市で不動産を相続する際に、最低限押さえておきたい３つの視点について、詳しく解説いたします。

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① 空き家の増加と管理リスク｜「住まない家」が重荷になる時代へ

 

名古屋市では近年、特に郊外を中心に空き家が増加しています。
総務省の統計によれば、愛知県全体で空き家率は13％を超えており、これは全国平均に近い数字です。今後も高齢化の進行や人口減少によって、空き家は確実に増え続けると予測されています。

親から相続した家に誰も住まなくなった場合、その不動産は「資産」ではなく、「負担」に変わる可能性があります。
建物の老朽化が進めば、倒壊や火災のリスクが高まり、「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が外れて税額が大幅に上がることもあります。

また、空き家を放置すると、周囲の景観や治安にも悪影響を及ぼしかねません。名古屋市内の住宅街でも、管理が行き届かないまま放置された空き家をめぐって、近隣住民から行政への苦情や通報が増加しています。

不動産を相続するということは、「所有者としての責任も引き継ぐ」ということ。
「住む予定のない家をどうするか」「管理できるのかどうか」は、名義変更とあわせて早めに家族で話し合っておく必要があります。

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② 名義が整っていないと“何もできない”｜活用・売却・処分は登記がカギ

 

不動産の名義が亡くなった方のままになっていると、どんなに価値のある土地や建物でも、法的には“動かせない”状態になります。

たとえば、

• 家を売却したいが、名義が親のままで契約できない

• 建て替えやリフォームをしたいが、融資審査が通らない

• 買い手が見つかっても、遺産分割協議が整っておらず契約が進まない

• 不動産の一部を賃貸に出そうとしても、所有者が不明で登記が動かせない

このように、名義が整理されていないことで、資産の活用も処分もままならないという状況が非常に多く見られます。

名古屋市内では、古くからの住宅地に多くの戸建て住宅が存在しており、これらの不動産が世代をまたいで受け継がれる中で、名義がそのまま放置されているケースが少なくありません。

さらに相続人が複数いる場合、全員の同意が得られなければ登記手続きができず、ひとりでも連絡がつかない人がいると、売却や利用の計画が立ち行かなくなるという問題も生じます。

相続登記を済ませることで、はじめて不動産の所有権が明確になり、「売る・貸す・住む・建てる」といった行動が取れるようになります。
「名義変更をしていない家は“誰のものでもない”に近い」という意識を持っておくことが大切です。

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③ 税金・評価額の確認を忘れずに｜相続税や将来の売却にも影響

 

不動産を相続する際、意外と見落としがちなのが、税金や評価額の把握です。
「親の家をそのままもらうだけだから、特にお金はかからないだろう」と思っていると、思わぬ負担が発生することがあります。

まず注意したいのが相続税です。
現在の相続税は、「基礎控除＝3,000万円＋法定相続人×600万円」を超える遺産に課税されます。名古屋市内で地価の高い地域に不動産を所有している場合、土地や建物の評価額だけで課税ラインを超えてしまうこともあります。

さらに、将来その不動産を売却することになった場合には、**譲渡所得税（いわゆる売却益に対する税）**がかかることもあります。
相続時にどの評価額で引き継いだか、売却時にいくらで売れたかによって課税額が大きく異なり、名義変更をしていなかったために税務申告が複雑になるという事例も少なくありません。

また、登記時には登録免許税や司法書士報酬も発生しますので、相続発生時に「どれくらいのコストがかかるのか」を事前に見積もっておくことも重要です。

名古屋市の場合、不動産の価格帯がエリアによって大きく異なるため、資産価値の把握と税金対策はワンセットで考えるべきです。
地元の事情をよく知る専門家のアドバイスを受けながら、将来の見通しを立てておくことで、不要な出費やトラブルを未然に防ぐことができます。

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以上が、名古屋市で不動産相続に取り組む際に特に気をつけたい３つの視点です。
次のまとめでは、この記事全体の要点を整理し、今できる第一歩をご提案いたします。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
お気軽にご連絡下さい。