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相続不動産売却の注意点ー名義と時期に気を付けて円滑でお得な売却を!

相続不動産売却の注意点ー名義と時期に気を付けて円滑でお得な売却を!

 

相続した不動産を所有していても、「使い道がないから売ってしまおうか」とお考えの方はいらっしゃいませんか?
例えば、親から譲り受けた古家は、自分が住むにも住みにくく、他人に貸すにはリフォームしなければならないので、いっそ売ってしまう方が良いとお考えになることもあるでしょう。

確かに、相続した不動産が空き家になってしまっている場合、売却してしまうというのは有効な活用法です。しかし、相続不動産の売却の際は、いくつかの注意点があります。
そこで今回は、相続した不動産を売却するときに気を付けたい2つの注意点をご紹介します。

 

注意点1:元の所有者の名義のままでは売却できない

相続した不動産の名義が元の所有者のままでは売却できません。
不動産を譲り受けるときには、主に死後相続と贈与の2つの場合があります。
まず、不動産の所有者が死亡した場合、その不動産の所有権は自動的に相続人に引き継がれます。

 

しかしながら、不動産を売却するときには、その相続人に所有権があることを公的に証明しなければなりません。

権利は自動的に移譲されても、公的に管理されている不動産の名義は変わらないため、名義変更のために登記手続きをする必要があります。

生前に不動産を譲り受けていても、正式な手続きを行っていない場合の売却には注意が必要です。

 

もし元の所有者が認知症を患っている場合、認知症を患う以前に「不動産を譲る」という口約束をしていたとしても、名義変更を行っていなかった場合は贈与できず、売却もできません。

また、認知症を患っている場合は、元の所有者自身であっても、判断能力不足から取引能力がないとみなされ、売却が成立しません。
このように、不動産の名義を相続人に変更しなければ売却するのに不都合な場合が多いのです。

 

注意点2:相続した居住用財産の特例

相続した空き家を売却した時の所得を「譲渡所得」といいます。
この被相続人の居住用財産で得た譲渡所得は、3000万円まで非課税になるという特例があります。

 

被相続人居住用財産とは、以下の要件を満たしているものです。

・昭和56年5月31日以前に建設された家屋であること
・区分所有建物登記がされていない建物であること
・相続開始の直前に、被相続人以外に居住者がいなかったこと

 

また、この特例を受けるための条件として、

・相続開始日以後、3年目の年内であること
・譲渡金額が1億円以下であること
・譲渡所得に関して他の特例の適用を受けていないこと
・親子や夫婦などの特別な関係にある人に対して売ったものではないこと

 

以上の条件が挙げられます。以上の条件に当てはまっている場合は、譲渡所得から最高3000万円が非課税になります。

売却による利益が、3000万円以下の場合は、譲渡所得に対して課税されません。

今回は、相続した不動産を売却する際の注意点を2つご紹介しました。
相続不動産の売却は、いくつかの注意点を意識すればコストの削減や、節税が可能です。

 

「最適な方法で売却したい」とお考えの方は、是非司法書士にご相談ください。

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不動産相続の注意点!登記による名義変更は必要なの?

不動産相続の注意点!登記による名義変更は必要なの?

 

皆さんは、相続した不動産の名義を変更していますか?

ご両親や配偶者から相続した不動産は、何も手続きをしていない場合、元の所有者である故人の名義のままになっています。
所有者が亡くなり、子や配偶者が相続するとき、登記上の名義を変更する期限はありません。

 

しかし、相続登記の手続きをせずに放置することには 3つの注意点があります。

そのため、早いうちに不動産の相続登記手続きを済ませるのがおすすめです。
ここでは、不動産の名義を変更せずそのままにしておくことの3つの注意点をご紹介します。

 

注意点1: 不動産を売却できない。

不動産は、所有者と売却者の名義が一致していない場合売却できません。
不動産の所有権は、不動産の相続と同時に相続人へと自動的に引き継がれます。
しかしながら、不動産を売却するときには所有権があるだけでなく、正当な所有権があることを証明する必要があります。

 

そのため、相続不動産を現在の所有者である相続人に名義変更する必要があるのです。

ちなみに、売却だけでなく、不動産を担保に融資を受ける場合や他人に貸す場合にも名義が一致している必要があります。

 

注意点2: 賃料を請求する正当な権限を証明できない。

これは、相続した不動産を賃貸経営していて、誰かがそこに住んでいるケースです。
マンションやアパートを相続した場合、相続人はそこに住む人たちに賃料を支払ってもらう必要があります。
しかし、名義変更をしていないと、売却のときと同様、マンションやアパートの正当な所有者であることを公的に証明できません。

最悪の場合、賃料を支払ってもらえない可能性もあります。

 

注意点3: 不動産トラブルが長引くかもしれない。

万が一、相続した不動産でトラブルが生じた場合、話し合いが進みません。
例えば、土地の境界線を巡って近隣住民とトラブルになったとします。
相続人が所有者であることが公的に証明されていれば、トラブルになっている住民とすぐに話し合えるので、迅速に解決しやすくなります。

しかし、名義変更をしていないと所有権を証明できないため、近隣住民との話し合いができず、問題が長期化・複雑化しやすくなります。

 

このように、相続不動産の登記手続きを放置していると、不動産の所有権を証明できないことによるデメリットがあります。

ただ、不動産の相続登記は個人でするのは難しい部分もありますので、専門家である司法書士にご相談ください。

名古屋市で登記手続きをお考えの方は、お客様ひとりひとりに丁寧に対応する「ごとう相続手続き相談センター」をぜひご一考ください。

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