相続した不動産は売る？貸す？管理・活用の判断ポイントを名古屋の司法書士が解説

どちらの道を選ぶにしても、亡くなった方の名義のままでは前に進めません。

結論からお伝えすると、相続した不動産は、亡くなった方（被相続人）の名義のままでは売却も賃貸もスムーズに進められません。売買契約を結んで買主へ所有権を移すには、その前提として相続人への名義変更（相続登記）が必要ですし、賃貸に出す場合も、所有者が誰かはっきりしないままでは入居者や管理会社との契約関係が不安定になります。「売るか貸すか決めてから登記しよう」ではなく、「まず名義を整えてから、じっくり選ぶ」が正しい順番です。

さらに、2024年4月1日から相続登記の申請は法律上の義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に登記申請をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となる可能性があります。あわせて、2026年4月1日からは所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務化され、変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象となり得ます。登記を後回しにするリスクは、ここ数年で格段に大きくなっているのです。

もうひとつ見落とせないのが、相続人が複数いる場合の遺産分割協議です。話し合いがまとまらないまま法定相続分どおりの共有にしてしまうと、その後の売却にも賃貸にも共有者全員の足並みが必要になり、一人でも反対すれば身動きが取れなくなります。たとえば、名古屋市内の実家を兄弟三人の共有で相続したものの、「売りたい兄」と「貸したい弟」で意見が割れ、何年も空き家のまま――というご相談は実務でも珍しくありません。誰が引き継ぐのか、代わりに他の相続人へ代償金を払うのかといった分け方の設計から、専門家に相談しながら進めると安心です。

放置は「第三の選択肢」ではありません。決めるまでの間も、家は待ってくれないからです。

名義の整理が済んだら、次はいよいよ「どう活かすか」です。住む予定のない相続不動産の活用は、大きく分けて「売却して現金化する」か「賃貸に出して収入を得る」かの二つの道になります。どちらが正解ということはなく、物件の立地や状態、ご家族の資金計画、不動産と関わり続ける意思があるかどうかで、最適な答えは変わります。

判断の物差しとしては、次のような視点が役立ちます。駅からの距離や周辺環境など賃貸需要が見込める立地か。建物は貸せる状態か、それとも大がかりな修繕が必要か。リフォーム資金を投じる余裕があるか。そして、入居者対応や修繕といった「オーナー業」を続ける時間と気持ちがあるか。立地と建物に力があり、長く関わる覚悟があるなら賃貸、分けやすさと身軽さを優先するなら売却、というのが大まかな整理です。

同時に忘れてはならないのが、結論が出るまでの間の管理です。人が住まなくなった家は、換気や通水がされないことで傷みが一気に進みます。月に一度は窓を開けて空気を入れ替え、水道をしばらく流し、庭木や郵便物を整える。遠方にお住まいなら、管理サービスの利用も選択肢です。管理を怠って周囲に悪影響を及ぼす状態になると、空家等対策特別措置法にもとづき市町村から指導や勧告を受け、勧告後は固定資産税の住宅用地特例（税額を大きく軽減する特例）が外れて、税負担が数倍に跳ね上がるおそれもあります。「決めるまでの管理」も、立派な資産防衛なのです。

相続人が複数いるなら、まず検討したい王道の選択肢です。

売却の最大のメリットは、不動産という分けにくい財産を現金という分けやすい財産に変えられることです。相続人が複数いる場合でも公平に分配しやすく、固定資産税や管理の負担からも解放されます。遠方にお住まいで管理がむずかしい方、賃貸経営に時間を割けない方には、特に相性のよい選択です。

売却を成功させるポイントは二つあります。一つめは、信頼できる不動産会社選びと適正な査定額の把握です。査定額は会社によって数百万円単位で差が出ることがあるため、複数社の査定を取り、根拠（近隣の成約事例や路線価など）まで確認して比較しましょう。二つめは、物件の状態を保つことです。家は人が住まなくなると自然と傷みます。内覧の印象は価格交渉に直結しますから、売り出し前の換気・清掃・不用品の整理はもちろん、費用対効果を見きわめたうえでの小規模な修繕も検討に値します。

もうひとつ、売却では「時期」がお金に直結することを知っておいてください。売却益にかかる譲渡所得税には、相続税を納めた方が相続開始からおよそ3年10か月以内に売ると税負担を軽くできる「取得費加算の特例」や、一定の要件を満たす相続空き家を2027年12月31日までに売った場合の3，000万円特別控除（空き家特例）など、期限のある特例があります。迷っているうちに期限を過ぎてしまうと、同じ価格で売れても手取りが数百万円変わることがあるのです。売却に傾いているなら、特例の期限から逆算した売却計画を立てましょう。

なお、当事務所は司法書士事務所であると同時に宅地建物取引士の資格を持つ不動産事務所も運営しており、相続登記から売却のご相談まで一つの窓口で対応できます。親族間・個人間での売買をご希望の場合の契約書作成や登記まで、まとめてお任せいただけるのが強みです。

思い出の家を残しながら収入を得られる一方、「事業」としての備えが必要です。

賃貸活用の魅力は、不動産という資産を手放さずに、毎月の家賃収入という形で継続的な収益を得られることです。ご両親の思い出が詰まった家を残せること、将来ご自身やお子さまが住む選択肢を残せること、インフレに強い実物資産を持ち続けられることも、売却にはないメリットです。

ただし、賃貸は「持っているだけでお金が入る」ものではなく、小さな事業を始めることだと考えてください。入居者を迎えるためには、リフォームやハウスクリーニングの初期投資が必要になることが多く、築年数の古い戸建てでは水回りの改修だけで数百万円かかることもあります。自己資金で足りない場合は金融機関からの借入れも選択肢になりますが、返済まで含めた収支計画が欠かせません。

収支は表面的な家賃だけでなく、実質で考えることが大切です。たとえば月10万円で貸せたとしても、管理会社への委託料（家賃の5％前後が目安）、固定資産税、火災保険料、定期的な修繕費、そして入居者が入れ替わる際の原状回復費用と空室期間の無収入を差し引くと、手元に残る金額は思ったより少なくなります。名古屋市内でも、駅近で賃貸需要の厚いエリアと、駐車場前提の郊外エリアでは、適正な家賃も空室リスクも大きく異なります。周辺の募集事例を調べ、厳しめの前提で収支シミュレーションをしてから決断しましょう。家賃収入が入れば、毎年の確定申告も必要になります。

また、賃貸に出す場合も相続登記が前提になることは売却と同じです。オーナーとして長期の契約関係に入るからこそ、権利関係は最初にきちんと整えておく必要があります。判断に迷うときは、不動産の実務と登記の両方が分かる専門家に、物件を見たうえでの意見を聞いてみてください。

迷ったら、期限のあるものから順に。それが相続不動産で損をしない鉄則です。

相続した不動産の活用は、現金化して分けやすくする「売却」と、資産を残して収入を得る「賃貸」の二つが柱です。売却なら複数社の査定と物件の維持管理、そして期限のある税金の特例を意識した売り時の見きわめが、賃貸なら初期投資と実質収支のシミュレーション、オーナー業を続ける覚悟が、それぞれ成功のカギになります。そしてどちらの道を選ぶにしても、出発点は相続登記による名義の整理です。相続登記は2024年4月から義務化され、2026年4月からは住所変更登記の義務化も始まっています。迷っている方こそ、まず名義だけでも早めに整えておきましょう。

名古屋市中区丸の内のごとう司法書士事務所は、司法書士と宅地建物取引士の資格をあわせ持ち、相続登記から売却・賃貸のご相談まで一つの窓口でサポートできることが強みです。お客さまごとの事情に合わせたオーダーメイドのご提案を心がけ、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお手伝いしています。「売るべきか、貸すべきか」の段階からのご相談も大歓迎です。

※本記事は2026年7月時点の情報をもとに作成しています。法令や税制、特例の適用要件は改正されることがあります。実際の手続きの際は、最新の情報を専門家にご確認ください。