相続登記を早めにした方が良い理由｜放置リスクと義務化を名古屋の司法書士が解説

相続登記の基本と、2024年4月に始まった義務化のポイント、放置した場合に起こる不都合を整理します。

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物の名義を、相続人へ変更する手続きのことです。正式には「相続を原因とする所有権移転登記」といい、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

不動産登記制度は、不動産の権利関係を誰でも確認できるかたちで公示することにより、所有者の権利を守り、取引の安全を確保するための仕組みです。登記簿に正しい名義が記録されていれば、第三者に対して自分の権利を堂々と主張でき、なりすましによる不正な売却などの被害からもご自身の財産を守りやすくなります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されました

かつて相続登記に法律上の期限はありませんでしたが、所有者不明土地の増加が社会問題となったことを受けて不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。ポイントは次のとおりです。

• 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務がある
• 正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になる
• 義務化より前に発生した相続も対象になり、この場合の期限は原則として2027年3月31日

「正当な理由」として認められるのは、相続人が極めて多数で戸籍関係書類の収集に時間を要する場合や、遺言の有効性が争われている場合など、限られたケースとされています。「忙しかった」「手続きを知らなかった」という事情だけでは、正当な理由と認められない可能性が高いと考えておくべきでしょう。

遺産分割協議がすぐにまとまらない場合には、「相続人申告登記」という簡易な制度を利用して、ひとまず申請義務を果たしておく方法もあります。ご自身が相続人であることを法務局に申し出るだけの手続きで、添付する戸籍も比較的少なくて済みます。ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的なもので、権利関係を公示するものではありません。不動産を売却したり担保に入れたりするためには、最終的に正式な相続登記が必要になります。

相続登記を放置すると起こる不都合

相続登記をしないまま放置すると、次のような不都合が生じるおそれがあります。

• 名義が亡くなった方のままでは、不動産を売却することも、担保に入れて融資を受けることもできない
• 二次相続・三次相続が発生して相続人が数十人に増え、遺産分割協議がまとまらなくなる
• 相続人の中に認知症などで判断能力が低下した方が出ると、成年後見制度を利用しなければ協議を進められなくなる
• 他の相続人の債権者が法定相続分の持分を差し押さえるなど、権利関係が複雑になってしまう

実際に当事務所へのご相談でも、祖父母の代から名義がそのままになっていたために相続人が20人を超え、全員の同意を集めるだけで1年以上かかったというケースは珍しくありません。早めに登記をしておけば数週間で終わったはずの手続きが、放置によって何倍もの時間と労力を要するものになってしまうのです。

なお、2026年4月1日からは、所有者の住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務化されています（変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象）。不動産の名義を実態に合わせて最新に保つことは、いまや法制度全体の大きな流れになっています。

戸籍は150年保存される一方、住民票の除票などは廃棄されてしまうことも。時間の経過とともに高まる「書類が揃わないリスク」を解説します。

相続登記では、おおむね次のような書類が必要になります。

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍を含む）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（または課税明細書）
• 遺産分割協議を行った場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書

これらの書類のうち、特に注意していただきたいのが役所での保存期間です。戸籍は除籍になってから150年間保存されるため、古いものでも比較的取得しやすいのに対し、住民票の除票や戸籍の附票の保存期間は、かつては5年しかありませんでした。法改正により2019年6月20日以降は150年間保存されることになりましたが、それより前に保存期間が経過して廃棄されたものは、今から請求しても取得できません。

住民票の除票や戸籍の附票は、登記簿に記載された住所と戸籍をつなぎ、登記簿上の所有者と戸籍上の被相続人が同一人物であることを証明する重要な書類です。これが取得できないと、上申書の作成や権利証の提出など追加の対応が必要になり、手続きの負担が一気に増してしまいます。相続の発生から時間が経てば経つほど、こうした「書類が揃わないリスク」は高まっていくのです。

一方で、書類収集の負担を軽くする制度も整ってきました。2024年3月1日に始まった戸籍の広域交付制度により、本籍地が遠方にあっても、最寄りの市区町村の窓口で戸籍をまとめて請求できるようになりました。ただし、ご本人などが窓口に出向く必要があり、郵送や代理人による請求はできない、コンピュータ化されていない一部の古い戸籍は対象外といった注意点があります。また、法務局の法定相続情報証明制度を利用すれば、戸籍一式の代わりに使える「法定相続情報一覧図の写し」の交付を無料で受けられ、相続登記だけでなく預貯金の解約など他の相続手続きにも並行して活用できます。

こうした制度を上手に組み合わせれば負担は軽くなりますが、どの戸籍が必要か、どの制度が使えるかの見極めには専門的な知識が必要です。書類集めの段階でつまずいてしまう前に、司法書士に相談していただくのが近道です。

登録免許税の計算方法と2027年3月31日まで延長された免税措置、そして「先送りするほど費用が増える」理由をお伝えします。

相続登記にかかる費用は、大きく分けて次の3つです。

• 登録免許税（国に納める税金）
• 戸籍謄本や住民票など、書類取得の実費
• 司法書士に依頼する場合の報酬

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。購入したときの価格や現在の時価ではなく、毎年春に届く固定資産税の課税明細書に記載されている評価額をもとに計算します。例えば評価額2,000万円のご自宅であれば8万円、評価額の合計が5,000万円であれば20万円です。複数の不動産をお持ちの場合や、名古屋市内の市街地の土地のように評価額が高い場合には、数十万円になることもあります。書類取得の実費は、戸籍謄本1通450円、除籍謄本・改製原戸籍1通750円などで、相続関係が複雑な場合には合計で数千円から1万円を超えることもあります。

ただし、次の免税措置が設けられており、いずれも適用期限が2027年（令和9年）3月31日まで延長されています。

• 相続により土地を取得した方が、相続登記をしないまま亡くなった場合の、その亡くなった方の名義にする登記（登録免許税が免税）
• 固定資産税評価額が100万円以下の土地についての相続登記（登録免許税が免税）

評価額の低い山林や私道の持分などをお持ちの場合、この免税措置を使えるかどうかで負担が変わってきます。適用には申請書への根拠条文の記載が必要になるなど実務上の細かなルールがあるため、該当しそうな方はお気軽にお尋ねください。

そして、ここでぜひ知っておいていただきたいのは、相続登記を先送りにするほど、費用も手間も増えていくということです。相続人が増えれば収集する戸籍の通数も増え、面識のない相続人への連絡や話し合いのための時間的・精神的な負担も大きくなります。遺産分割協議がまとまらなければ家庭裁判所での調停・審判も視野に入り、さらに費用と年月がかかります。免税措置が使えるうちに、相続人が少なく話し合いがしやすいうちに手続きを済ませることが、結果としていちばんの節約になるのです。

義務化・書類・費用の3つの視点から見えてくる結論は同じ。相続登記は早めの一歩がご家族を守ります。

相続登記を早めにした方が良い理由を、あらためて整理します。

• 2024年4月から相続登記は義務化され、正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になる（義務化前の相続も原則2027年3月31日が期限）
• 住民票の除票など、時間の経過とともに取得できなくなる書類があり、放置するほど手続きが難しくなる
• 相続人が増えるほど話し合いも費用も膨らむ一方、早めに動けば2027年3月31日までの免税措置も活用できる

とはいえ、戸籍の収集から登記申請書の作成までをすべてご自身で行うのは、想像以上に根気のいる作業です。平日の日中に役所や法務局へ何度も足を運ぶ時間が取れない方も多いのではないでしょうか。名古屋市中区丸の内のごとう司法書士事務所では、相続登記の代理はもちろん、相続した不動産の売却まで見据えたご相談に、司法書士兼宅地建物取引士がワンストップで対応しています。女性の司法書士へのご相談をご希望の方、ご年配の方、外国籍の方が関わるご相続も、おひとりおひとりの事情に合わせて丁寧にサポートいたしますので、安心してお任せください。

▶相続登記のご相談は、名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。
初回のご相談で、あなたの場合の期限・必要書類・費用の見通しをわかりやすくご説明します。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとに作成しています。法改正や運用の変更により取扱いが変わる場合がありますので、実際のお手続きの際は、最新の情報を名古屋のごとう司法書士事務所（0120-290-939）までご確認ください。