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相続した家・土地の活用法とは【名古屋のごとう司法書士事務所】

相続に関する気になるトピックや情報を配信しています。ご興味のある記事がございましたら、ご参考にしてみて下さい。

相続時の家や土地を空き家・空き地にしないためにどうするべきか?

空き家不動産の相続と活用について名古屋市の司法書士事務所が解説します

「相続した空き家を放置するデメリットとは。」

「空き家を相続して困らないためにはどうすればいいのか。」

 

不動産の相続に関するトラブルには、相続人全員が不動産を相続したくて揉める場合だけでなく、使用用途の分からない空き家の近隣トラブルも含まれます。
 

名古屋の司法書士が、今回は『相続した空き家に困らないためのポイント』について解説していきます。

1 不動産の相続分

相続の場面で、法定相続分で相続登記する場合を除けば、不動産を誰が相続するかは遺言書か遺産分割協議によって決定されます。
遺言書に不動産を相続する人の指定がなく、遺産分割協議が完了するまでの間は、相続人全員がそれぞれ法定相続分の割合に応じた不動産の所有者として扱われます。

誰にどのくらいの権利があるのか確認しましょう。

遺言書は、一般的には自筆証書遺言と公正証書遺言があります。遺言を発見したら、まずどのような種類の遺言かを確認しましょう。あとの手続きが大きく異なります。

自筆証書遺言では法律で定められた要件を満たしたものしか有効ではありません。仮に無効となれば、遺言はないものとして法定相続分での相続の話になります。また、相続手続きの際には、家庭裁判所での検認手続きを経た遺言しか利用できない可能性があります。

公正証書遺言は、その点、信頼性も高く、相続手続きも簡単になりますので安心できます。

2 相続した財産が不動産の時のメリットとデメリット

不動産は、相続するときに現金より相続税が安くなる傾向にあります。

一方、使用しない場合にも固定資産税等の税金がかかってしまうのはデメリットです。

 

2015年には、倒壊または地域の治安の悪化の可能性がある空き家の撤去を促す空き家対策特別措置法が施行されました。

空き家をそのままの状態で放置できなくなっています。危険がある場合は、行政が強制的に手続きをすることができるための制度になっています。最近は周辺住民の方の空き家への視線は厳しいものがあります。トラブルを避けるためにも所有者としてしっかり管理していきましょう。


空き家を相続する、空き家を相続した場合は、以下で紹介する方法を検討すると良いかもしれません。

3 相続した空き家に困らないためのポイント

不動産を相続した場合、どうすればよいのでしょうか?

 

相続する相続人の状況によって様々な選択肢があります。ここでは、司法書士が法的な視点も踏まえて相続不動産を取得後の選択肢についてご紹介します。

 

3-1 相続放棄

相続してから3か月以内であれば相続放棄が可能です。
相続放棄とは、被相続人の資産と負債両方の相続をすべて拒否する手続きです。
問題なく相続放棄が認められた場合、空き家を相続せずに済みます。

この手続きは、家庭裁判所で行う必要があります。単に遺産分割協議で相続財産を事実上放棄する場合とは異なりますので、注意しましょう。この相続放棄をすれば、そもそも相続人にはならなくなるので、遺産分割協議にも参加しなくてよくなります。

3-2 不動産の売却

遺産分割協議中ならば、相続人全員が同意した場合に限り不動産(家、土地)を売却して売却金額を分配する方法があります。
遺産分割協議が終わり相続登記も完了している場合は、相続した相続人が不動産仲介業者に売却を依頼するだけです。

この相続登記は、最低でも売買契約前には済ませておきましょう。買主となる方が不安で契約できなくなります。

また、売却を前提に法定相続分で名義をつけるのか、誰か代表者に名義をつけるのか。どちらが良いのかはケースバイケースですので、しっかりと検討しましょう。

3-3 空き家(家や土地)を活用する

家や土地に思い入れがあるから売却したくないというような空き家を相続した場合は、その空き家を使用する方法を考えるべきかもしれません。
2つの方法を以下で紹介します。

4 空き家の活用方法

空き家となった不動産は、資産価値を生じません。むしろ、負の財産となるのです。
空き家を維持していくためには、固定資産税や維持管理の費用がかかります。土地は放置すれば、草が生え、害虫が発生します。木があれば、枝が越境して隣地にはみ出ていきます。衛生上も問題がありますし、不審者が出入りしたり、不法投棄が放置されたり、地域の治安悪化にもつながる大きな問題なのです。

そこで、何とか活用方法を考えて、生かしていく道を探しましょう。

4-1 住居として使う

思い入れがある相続した空き家ならいっそ引っ越しをしてその物件に住むのもおすすめです。
また、介護が必要になった親族と一緒に移り住むということもご家庭の状況次第で考えられます。

一旦居住用として利用すると、今度売却をする場合に居住用不動産として、譲渡所得税に特例が適用される可能性もあります。相続した不動産をすぐに売るより、税金がお得になる可能性もありますので、しっかりと見極めるようにしましょう。

4-2 賃貸物件として貸し出す

土地や家を相続しても、うまく賃貸経営をすれば、定期的な利益が得られます。古い空き家でも、改修すれば立地しだいで良い収入源になるでしょう。

ただし、水回りなどそのままでは貸せないことも多いので、その場合、一定の費用をかけてリフォーム工事等が必要になります。お金を使って維持していくか否かしっかりと考えたうえで、決めましょう。

また、相続不動産を民泊での利用を考える場合は、さらに注意が必要です。法改正により事業として民泊をする場合は厳しい制限が設定されています。環境と整えるために備品の購入等も加わりますので、初期費用が高くなりがちです。

 

まとめ

名古屋の司法書士が、『相続した空き家に困らないためのポイント』について解説しました。

 

不動産を相続した場合、いろいろな選択肢があります。ありすぎて迷ってしまいます。
司法書士としての経験上は、特に活用方法を想定していない場合は売却をして売買代金を相続人で分配するケースが多いように思います。

活用などを考えると場合によってはお金を使います。融資を受ければ借金を背負います。その点売却は、相続人が個人的なお金を使ったり、金銭的な負担をする事はありません。すべて相続した者でお金の精算が可能です。相続人のお金を持ち出さずにかつ、リスクもほとんどない。
また、何より普通は皆さん現金で相続することが一番うれしいのです。現金となれば、使い道は自由です。それぞれの相続人の事情により有効活用ができます。

 

ごとう司法書士事務所では不動産仲介会社を経営する司法書士が不動産の相続登記・所有権移転登記・不動産仲介業など不動産の相続にかかわる業務を一度に引き受けます。
売却したい不動産をお持ちの方はお気軽にご連絡ください。

 

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