相続した家・土地はどうする？放棄・売却・活用の選び方を名古屋の司法書士が解説

遺言書があれば遺言どおり。なければ話し合いで。共有だけは避けましょう。

出発点は、その不動産を誰が取得するかの確定です。遺言書があれば、原則としてその内容に従います。公正証書遺言や法務局の保管制度を利用した自筆証書遺言はそのまま手続きに進め、自宅保管の自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要です。遺言書がなければ、法定相続分を目安に、相続人全員の遺産分割協議で決めます。法定相続分は、たとえば配偶者とお子さま2人が相続人なら、配偶者が2分の1、お子さまが4分の1ずつ。配偶者と被相続人の兄弟姉妹が相続人なら、配偶者4分の3・兄弟姉妹4分の1です。ただしこれはあくまで話し合いの基準であり、全員が合意すれば、どのような割合・分け方にすることもできます。

ここで悩ましいのが、不動産は現金のように切り分けられないことです。分け方には、不動産をそのまま一人が取得する現物分割、取得者が他の相続人に代償金を払う代償分割、売却代金を分け合う換価分割、そして全員の共有にする共有分割があります。注意したいのは共有分割で、一見公平に見えて、将来の売却や修繕のたびに全員の同意が必要になり、次の相続でさらに持分が細分化していく「先送りの典型」です。実務では、共有は避けて現物・代償・換価のいずれかで決着させることを強くおすすめしています。

税制上は有利な資産。ただし「持ち続けるコスト」から目をそらさないこと。

不動産で相続することにはメリットがあります。相続税の計算では、不動産は時価より低めの評価（土地は路線価、建物は固定資産税評価額）になるのが一般的で、亡くなった方の自宅の敷地には、要件を満たせば評価額を最大8割減らせる小規模宅地等の特例もあります。現金で相続するより相続税を抑えられる場合が多く、住む・貸すといった実物資産ならではの使い道もあります。なお、相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除があり、実家と預貯金程度のご家庭では相続税自体がかからないケースも多いのですが、かかる・かからないの試算をするうえでも不動産の評価は避けて通れません。

一方でデメリットも明確です。毎年の固定資産税・都市計画税と維持管理費がかかり続けること。現金のように簡単に分けられず、遺産分割で揉めやすいこと。そして放置すれば、空家対策特別措置法（2015年施行）にもとづく行政の指導の対象となり、2023年の法改正では倒壊の恐れがある特定空家の前段階である管理不全空家でも、固定資産税の住宅用地特例が解除され税負担が最大6倍程度になり得る仕組みが導入されました。加えて、相続登記の義務化（3年以内・10万円以下の過料）により、名義の放置そのものにペナルティが付く時代です。「持っているだけ」の不動産は、年々確実に重荷になっていきます。

借金が大きいなら有力。ただし「実家だけ放棄」はできません。

被相続人に借金が多い場合や、遠方の資産価値の乏しい不動産を引き継ぎたくない場合には、相続放棄が選択肢になります。家庭裁判所への申述が必要で、期限は自分が相続人になったことを知ってから3か月以内。預貯金を引き出すなど遺産に手を付けると放棄が認められなくなる恐れがあるため、判断はすみやかに行う必要があります。

注意点は2つ。第一に、相続放棄は「いらない不動産だけ」を選んで手放す制度ではなく、預貯金も含めた全財産を放棄する片道切符だということ。第二に、放棄した時点でその不動産を現に占有していた場合、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの保存義務が残ることです。なお、「他に財産はあるが土地だけ手放したい」場合には、相続したうえで一定の要件を満たす土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度（2023年開始・負担金が必要）という別の道もあります。

「分けにくい」を解決する最有力の選択肢です。

住む予定も活用の見込みもないなら、売却が最も現実的な解決策です。遺産分割協議で取得者を決めて相続登記を済ませ、その方が売却する（換価分割なら売却代金を協議で決めた割合で分配する）流れになります。換価分割にする場合は、その旨を遺産分割協議書に明記しておかないと、代金の分配が贈与とみなされる恐れがあるため、協議書の書き方には注意が必要です。売却して現金になれば、1円単位で公平に分けられ、維持費や管理の悩みからも解放されます。

税金面では、相続した空き家の売却で譲渡所得から最大3,000万円を控除できる空き家特例や、相続税を納めた方の取得費加算の特例があり、いずれも相続開始から3年前後という期限の目安があります。売却を選ぶなら、この期限から逆算して早めに動くことが節税の鍵です。相続人全員の同意形成、つまり遺産分割協議をまとめることが売却の前提になるため、話し合いはできるだけ早く始めましょう。

思い出の家を残す道。ただし「残す＝使う」とセットで考えます。

立地が良い、建物がまだしっかりしている、思い入れがあって手放したくない。そんな不動産なら、活用して残す道があります。大切なのは、「残す」と決めるなら必ず「使い続ける」こととセットにすることです。人が使わない建物は急速に傷み、資産価値も失われていきます。具体的な活用の方法は、次の章で見ていきましょう。

ご自身の生活圏と物件の状態で、どちらが向くかが決まります。

完全な引っ越しでなくても、セカンドハウスや二拠点居住という形があります。

ご自身やご家族が住むのは、建物を守るいちばん確実な方法です。生活拠点を完全に移さなくても、週末を過ごすセカンドハウスやリモートワークの拠点、お子さまの独立後の住まいなど、使い続ける形はいろいろあります。水回りを中心にリフォーム費用（200〜400万円程度が目安）を見込み、旧耐震の建物なら自治体の補助を使った耐震診断・改修も検討しましょう。将来的にご自身のマイホームとして住んだうえで売却することになれば、居住用財産の3,000万円特別控除の対象となる可能性があり、税金面でも選択肢が広がります。

戸建て賃貸は根強い需要あり。収支は「空室と修繕込み」で試算を。

住まないなら、賃貸に出して家賃収入を得る方法があります。庭付き・駐車場付きの戸建て賃貸はファミリー層に根強い需要があり、車社会の名古屋圏では駅から離れた住宅街でも、立地次第で月数万円〜十数万円の安定収入が見込めます。建物の傷みが激しい場合には、解体して月極駐車場などの土地活用に切り替える道もあります。管理会社への委託（家賃の5％前後）を使えば遠方からでも大家業は可能で、将来戻る可能性があるなら定期借家契約という工夫もあります。ただし、リフォームの初期投資、修繕費の家主負担、空室・家賃下落リスクは避けられません。収支は満室前提ではなく控えめに見積もることが鉄則です。なお、訪日客需要を狙った民泊は、住宅宿泊事業法の届出や年間営業日数の上限に加え、名古屋市では住居専用地域の営業を平日中心に制限する上乗せ条例もあるなど規制が細かいため、始める前の確認が必須です。

持ち続ける負担と活用の手間、そして現金化の身軽さ。並べて比べれば答えは見えます。

相続した家や土地への向き合い方は、相続放棄・売却・活用の3つ。放棄には3か月の期限と全財産を手放す重さがあり、活用には使い続ける覚悟と手間が伴います。そして、どの道を選ぶにも、遺産分割協議と相続登記という共通の土台が必要です。まずは相続人と財産の全体像を把握し、選択肢を並べて比べるところから始めましょう。だからこそ実務では、住む予定のない不動産については、売却して現金化する道が最も多く選ばれています。相続人の誰かが維持費を負担し続ける必要がなく、現金なら各自の事情に合わせて公平に分けられるからです。特例の期限（相続開始から3年前後）を考えても、早めに比較検討を始めるに越したことはありません。

ごとう司法書士事務所は、司法書士事務所であると同時に宅地建物取引士として不動産事業も手がけており、相続登記から不動産の査定・売却仲介までを一体でお手伝いできるのが強みです。「放棄・売却・活用のどれが得か」という比較の段階から、お客さまごとにオーダーメイドでご提案します。女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も歓迎です。

▶売却したい相続不動産をお持ちの方も、まだ迷っている方も。

名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）までお気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとに作成しています。法改正や税制・自治体の制度は変更される場合がありますので、実際のお手続きにあたっては司法書士・税理士などの専門家に最新の取扱いをご確認ください。