相続不動産の名義変更を放置するとどうなる？3年期限と過料を名古屋の司法書士が解説

——名義変更のしくみと「3年ルール」をまず押さえましょう

所有権移転登記は、不動産の所有者が変わったときに行う手続きで、代表的な場面が「相続」と「売買」です。売買では引渡しと同時に登記するのが通常ですから、名義が古いまま残る問題は、実際にはほとんど相続の場面で起こります。

そして相続の場面には、いま明確な期限があります。相続によって不動産を取得した方は、自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2）。正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となることがあります。

さらに見落とされがちなのが、このルールは過去の相続にもさかのぼって適用されるという点です。2024年4月1日より前に発生した相続、たとえば「祖父名義のまま何十年も経っている名古屋の土地」も対象で、原則として2027年（令和9年）3月31日までに登記を申請する必要があります。「昔の相続だから関係ない」とはならないことに、ご注意ください。

——遺言の有無で変わる必要書類と、手続きの実際

相続登記では、亡くなった方から相続人へ名義を移すために、相続関係を証明する書類を法務局へ提出します。必要書類は、遺言書があるかどうかで大きく変わります。

遺言書がある場合は、遺言書そのものが「誰がこの不動産を取得するか」を証明してくれるため、書類は比較的シンプルです。亡くなった方の死亡の記載がある戸籍謄本や住民票の除票、不動産を取得する相続人の戸籍謄本・住民票などを揃えれば、原則として遺産分割協議書や、相続人全員を確定するための出生からの戸籍一式は不要です。公正証書遺言や、法務局の保管制度を利用した自筆証書遺言であれば、家庭裁判所の検認手続きも省略できます。

遺言書がない場合は、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍をすべて集め、法定相続人が誰であるかを確定させる必要があります。結婚や転籍を繰り返した方の場合、本籍を置いたことのある市区町村ごとに請求することになり、これだけで1〜2か月かかることも珍しくありません。相続人が複数いれば、全員で遺産分割協議（遺産の分け方の話し合い）を行い、その合意内容を記載して全員が実印を押した遺産分割協議書と印鑑証明書も必要になります。

いずれの場合も、固定資産評価証明書（または固定資産税の納税通知書の課税明細）で不動産の評価額を確認し、登録免許税を計算します。相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産評価額の0.4%です。たとえば評価額2,000万円の実家であれば8万円、3,000万円なら12万円が登記の際に必要になります。このほか、戸籍等の取得費用が数千円〜1万円程度かかります。

こうした厳格な書類審査があるからこそ、登記記録は信頼され、不動産取引の安全が守られています。裏を返せば、書類が一つでも欠けると登記は通りません。時間が経つほど書類集めは難しくなるため、「そろっているうちに済ませる」ことが何よりの近道です。

期間の目安としては、遺言書がある場合で1〜2か月程度、遺言書がなく戸籍集めと遺産分割協議から始める場合は3〜6か月程度をみておくと安心です。相続人が多い場合や遠方にお住まいの場合は、書類のやり取りだけでさらに時間がかかります。司法書士に依頼すれば、戸籍の収集から協議書の作成、法務局への申請までを一括して任せられ、平日に法務局や役所へ足を運ぶ必要もありません。費用は事案により異なりますが、当事務所では正式なご依頼の前に必ずお見積りをお示ししていますので、ご安心ください。

なお、遺産分割の話し合いがすぐにまとまらない場合には、「相続人申告登記」という簡易な制度もあります。自分が相続人であることを法務局に申し出ておくことで、3年の期限との関係では義務を果たしたものと扱われます。ただしこれは名義変更そのものではなく、あくまで応急措置です。その後に遺産分割が成立したときは、成立の日から3年以内に、あらためて正式な相続登記を申請する必要があります。

——放置が招く5つの不利益と、早めに動くべき理由

名義変更をめぐるトラブルの多くは、「保留」から始まります。放置した場合に実際に起こることを、順にみていきましょう。

第一に、書類が手に入りにくくなります。住民票の除票や戸籍の附票は保存期間が定められており、相続から年数が経つと廃棄されて取得できなくなることがあります。書類が欠けると、上申書など追加の書面で補う必要が生じ、手続きは一気に複雑になります。

第二に、相続人がどんどん増えていきます。名義変更をしないうちに相続人の誰かが亡くなると、その方の配偶者や子が新たに協議に加わります（数次相続）。当事務所が名古屋市内でお受けした事案でも、親の代の名義のまま二世代が経過し、会ったこともない相続人が10人を超えていたケースがあります。人数が増えるほど遺産分割協議はまとまりにくくなり、誰も処分できない「凍結不動産」になってしまいます。

第三に、口約束は次の世代に通用しません。「実家は長男が継ぐと皆で決めた」という合意も、書面と登記にしておかなければ、相続人の代替わりによって効力を主張できなくなるおそれがあります。合意ができているなら、できているうちに登記まで済ませておくことが肝心です。

第四に、売ることも貸すこともできません。亡くなった方の名義のままでは、買主も借主も「本当の所有者は誰か」を確認できないため、取引に応じてくれません。相続した不動産を売却するには、先に相続登記を済ませることが大前提です。名古屋市内の不動産は立地によっては高い需要がありますが、名義が古いままでは、せっかくの売り時を逃すことにもなりかねません。

第五に、持っているだけで費用が出ていきます。不動産は預金と違って、置いておくだけでは利益を生みません。固定資産税は毎年かかり、空き家であれば草刈りや修繕、管理の手間も続きます。かんたんに試算してみましょう。固定資産税等が年12万円、草刈りや見回りなどの管理費が年6万円かかる空き家を10年間放置すれば、それだけで約180万円の持ち出しです。一方その間、建物は傷み続け、売却時の価値はむしろ下がっていきます。管理が行き届かない空き家は近隣にご迷惑をかけ、社会問題にもなっています。ご自身で住む、貸して収益を得る、思い切って売却する——「期限を決めてどうするかを決める」ことが、マイナスの資産にしないための分かれ道です。

これらに加えて、義務化後は10万円以下の過料という金銭的なペナルティのリスクも加わりました。期限を過ぎたら直ちに科されるものではなく、法務局からの催告に応じないなど一定の手順を経たうえでの話ではありますが、放置を続ける理由はもうどこにもありません。あとの世代に負担を先送りしないためにも、早めの相続登記をおすすめします。

——名義変更は「家族への引き継ぎ」を完成させる最後のひと仕事です

この記事では、相続した不動産の名義変更（所有権移転登記）をしないとどうなるのかを、名古屋市中区のごとう司法書士事務所が解説しました。相続登記は2024年4月から義務となり、原則3年以内（過去の相続は2027年3月31日まで）という期限があります。放置すれば、書類の入手が難しくなり、相続人が増えて話し合いがまとまらなくなり、売却も賃貸もできないまま税金と管理費だけがかかり続けます。

当事務所は、司法書士と宅地建物取引士の両方の資格で、戸籍集めから登記申請、そして登記後の売却のご相談までを一つの窓口でお手伝いしています。お客さまごとの事情に合わせたオーダーメイドのご提案を心がけておりますので、「うちの場合はどうなるの？」という段階のご相談も大歓迎です。ご相談は無料です。どうぞお気軽にお問合せください。

※本記事は2026年7月時点の情報をもとに作成しています。法令や制度は改正される場合がありますので、実際のお手続きにあたっては最新の情報をご確認のうえ、専門家にご相談ください。