相続した不動産の活用法3選｜賃貸・駐車場・レンタル収納を名古屋の司法書士が解説

初期費用・収益性・やめやすさのバランスは活用法ごとに大きく違います。順番に見ていきましょう。

相続した不動産の活用と一口にいっても、かけられる初期費用、土地の立地や広さ、そして「いつまで続けるつもりか」によって、選ぶべき方法は変わります。大きな収益を狙うほど初期投資は重くなり、途中でやめにくくなるのが基本的な関係です。

また、2026年度税制改正では、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産について、相続税評価を取得価額ベースで見直す新しいルールが盛り込まれました（2027年1月1日以後の相続から適用）。「相続税対策のためにとりあえずアパートを建てる」という従来型の発想は通用しにくくなっており、あくまで収支が成り立つかどうかを軸に判断することが重要です。

以下では、代表的な3つの活用法について、それぞれの特徴と実務上の注意点をご紹介します。

満室時の家賃収入だけでなく、修繕費や空室も織り込んだ「実質の手取り」で判断しましょう。

相続した土地に賃貸アパートやマンションを建てて家賃収入を得る方法は、土地活用の王道です。部屋数が多いため、一部に空室が出ても収入がゼロにはならず、戸建て賃貸や貸店舗に比べて収入の変動をならしやすいという特徴があります。マンションは建築費が高い分、耐久性が高く賃料も高く設定できるため、条件が合えばアパートより収益性の高い選択肢になります。

具体的な収支のイメージを持っていただくために、簡単な例を挙げます。ワンルーム8戸のアパートで1戸あたり月6万円の賃料とすると、満室時の年間家賃収入は576万円です。ここから管理委託料（家賃の3〜5％程度）、共用部の光熱費、固定資産税、火災保険料、退去時の原状回復費用などを差し引くと、手元に残るのはおおむね収入の7〜8割です。さらに10〜15年ごとに外壁塗装などの大規模修繕費（数百万円単位）が必要になるため、家賃収入の一部は必ず修繕積立てに回しておく必要があります。アパートを持っている地主さんが意外に質素な暮らしをしているのは、こうした将来の出費に備えているからです。

成否を分ける最大の要素は立地です。名古屋市内であれば地下鉄駅から徒歩圏かどうか、郊外や地方であれば近くの工場や大学など安定した入居需要があるかどうかが目安になります。相続した土地が賃貸需要の乏しい場所であれば、無理に建築せず、後述の駐車場や売却も含めて検討すべきです。

また、お勤めの方や本業のある方が自主管理するのは現実的ではありません。入居者募集、家賃の督促、クレーム対応まで任せられる管理会社を入れるのが一般的です。管理料は会社ごとに異なるため、任せる業務の範囲と料金を比較して選びましょう。なお、賃貸経営には貸家建付地としての評価減や、要件を満たせば小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地は200㎡まで50％減額）が使える場合もありますが、前述の税制改正の影響もあるため、節税だけを目的にした建築は避けるのが賢明です。

初期費用を抑えて始められる一方、固定資産税の扱いには思わぬ落とし穴があります。

駐車場経営は、相続した土地の面積が小さくても始められる、着手のハードルが低い活用法です。月極駐車場なら砂利敷きやアスファルト舗装（舗装費用は1㎡あたり5千円前後が目安）とライン引き程度の投資で始められ、建物を建てないため、将来売却したり別の用途に転用したりするのも容易です。「本格的な活用を決めるまでのつなぎ」としても使いやすい方法といえます。

コインパーキングにする場合は、機器を設置して自分で運営する方式のほか、運営会社に土地を一括で貸して毎月固定の賃料を受け取る方式があります。後者なら初期費用ゼロで始められる場合もありますが、契約期間、中途解約の可否、違約金の有無は必ず契約書で確認してください。駐車場は「とりあえずの活用」として選ぶ方が多いからこそ、やめるときの条件が重要になります。

立地としては、商業地や駅の周辺、病院や大型店舗の近くなど、車の出入りが多い場所が向いています。名古屋は車社会ですので、市内でも住宅密集地で月極需要が根強いエリアは少なくありません。

なお、自分で運営する場合には、賃貸アパートと同じく管理を任せるかどうかの検討も必要です。「もったいないから」とご自身で集金や清掃、無断駐車への対応までされる方もいますが、意外と時間をとられ、ストレスを感じることも多いものです。かけられる手間と費用を天秤にかけて決めましょう。

注意したいのは税金です。青空駐車場の土地は原則として更地と同じ評価になるため、賃貸住宅の敷地のような相続税評価の引き下げ効果はほとんど期待できません。住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1）が適用されていますが、建物を取り壊して駐車場にすると特例が外れ、固定資産税が3〜4倍程度に上がるケースがあります。また、相続した実家を取り壊して駐車場にしてしまうと、空き家を売却したときに使える3,000万円特別控除が使えなくなる可能性もあります。取り壊しの前に、税金への影響を必ず確認しましょう。

コンテナ型やトレーラーハウス型など、建物を建てずに収益化する方法が広がっています。

3つ目は、レンタル収納スペースの経営です。家に置ききれない荷物の保管場所として空間を貸し出すもので、住宅街の需要を取り込める活用法として近年広がっています。

なかでも屋外にコンテナを設置するタイプは、更地からそのまま始められ、屋内型に比べて初期投資を抑えられます。居住用と違って退去時の原状回復費用がほとんどかからず、管理の手間も比較的少ないのが利点です。ただし、収納用コンテナは建築基準法上の「建築物」として扱われるため、設置には建築確認が必要になる場合があります。市街化調整区域では設置自体が難しいこともあるため、事前に自治体への確認が欠かせません。

また、トレーラーハウスを置いて貸し出す方法もあります。適切に設置すれば土地に定着しない扱いとなるため撤去がしやすく、カフェや美容室などの店舗用、会社の事務所、社員寮や宿泊施設など、活用の幅が広いのが特徴です。市街化調整区域など建物を建てにくい土地の活用手段として注目されています。いずれの方法も、周辺にどれだけの需要があるかの見極めが成否を分ける点は、賃貸経営や駐車場と同じです。

どの活用法を選ぶにしても、不動産の名義があなたになっていなければ始められません。

以上、相続した不動産の活用法として、賃貸アパート・マンション経営、駐車場経営、レンタル収納スペースの3つを名古屋市中区の司法書士がご紹介しました。収益性を求めるなら賃貸経営、手軽さと撤退のしやすさなら駐車場、更地の低コスト活用ならレンタル収納と、それぞれに持ち味があります。ご自身の土地の立地と、かけられる費用、続けられる期間を照らし合わせて選ぶことが失敗しないコツです。

そして、どの活用法を選ぶ場合でも、その前提となるのが相続登記です。亡くなった方の名義のままでは、建物の建築資金の融資も、駐車場の一括借上げ契約も、将来の売却も進められません。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。さらに2026年4月からは、住所や氏名が変わったときの変更登記も義務化され、2年以内に手続きをしないと5万円以下の過料の対象になり得ます。義務化前の古い住所のまま放置している場合も対象になるため、活用を考えるこの機会に、登記の状態を一度確認しておくことをおすすめします。

ごとう司法書士事務所は、司法書士と宅地建物取引士の両方の資格を持ち、相続登記から不動産の活用・売却のご相談までワンストップでお手伝いできる、名古屋市中区の事務所です。相続した不動産をどうすべきか迷われたら、どうぞお気軽にご相談ください。