相続は承諾不要・承諾料不要。ただし、やるべきことはあります。

まず、借地権の正体から。借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利です。「借り物」という語感に反して、これは強く保護された財産権で、都市部では更地価格の6〜7割もの財産価値があるとされます。名古屋の市街地にも、借地の上に建つご自宅は数多くあります。当然、借地権は相続財産であり、建物とセットで相続人に引き継がれます。

ひとくちに借地権といっても、契約の時期と種類で性格が変わります。1992年より前に設定された旧法の借地権は、更新を重ねて半永久的に続く強い権利で、名古屋の古くからの借地の多くはこの型です。それ以降の普通借地権も更新のある安定した権利ですが、更新のない定期借地権の場合は、期間満了で土地を返す前提の権利のため、残存期間が財産価値を大きく左右します。相続した借地がどの型かは、契約書と契約時期で確認するのが第一歩です。

そして、冒頭の結論の理由です。地主の承諾が必要とされるのは、借地権を譲渡する場合。相続は、亡くなった方の権利義務を法律上当然に引き継ぐものであって、譲渡ではありません。だから、相続による承継に地主の承諾は不要で、承諾料（名義変更料・名義書換料）を支払う法律上の義務もありません。地主さんから「相続したなら名義書換料を」と求められる例は実務で珍しくありませんが、これは慣行上の請求であって、応じる義務はないのです。同様に、「契約書を作り直すなら手数料を」と言われても、契約書の書き換え自体、法律上の義務ではありません（今後のために契約内容を書面で確認しておくこと自体は、良いことです）。

ただし、注意すべき例外があります。遺言で相続人以外の人（たとえば内縁のパートナーや甥姪）に借地権を遺贈する場合は、譲渡にあたるため地主の承諾が必要で、承諾料の支払いが必要になるのが通常です（目安は借地権価格の1割程度とされます）。地主が承諾してくれない場合には、裁判所に承諾に代わる許可を求める道もあります。「相続なら不要、遺贈や売却なら必要」。この線引きを、まず頭に入れてください。

相続したら、やるべきことは3つです。第一に、地主さんへのご連絡。義務というより、長いお付き合いの相手への礼儀であり、地代の支払い名義の変更など実務の必要もあります。第二に、地代の支払いを絶やさないこと。相続のごたごたで滞納すると、契約解除の口実を与えかねません。誰が相続するか決まるまでの間も、相続人の誰かが立て替えてでも払い続けるのが鉄則です。第三に、建物の相続登記。借地権は、その土地の上に登記された建物を所有していることで第三者に対抗できます。建物の名義を亡くなった方のまま放置すると、対抗力に不安が残るうえ、相続登記の義務化による過料の問題もあります。建物の登記こそ、借地権を守る要なのです。

借地権は「持ち続ける」にも「手放す」にも、段取りが要ります。

まず、相続税の評価です。借地権の相続税評価額は、その土地の自用地としての評価額に借地権割合を掛けて計算します。借地権割合は路線価図に地域ごとに表示されており、住宅地ではおおむね5〜7割。たとえば自用地評価4,000万円・借地権割合60%なら、借地権の評価は2,400万円です。相続税の申告が必要かどうかの判定でも、この評価額が基礎控除との比較に入ってきますから、「借地の実家と預金だけ」というご家庭でも、意外に申告ラインに届くことがあります。「借地だから財産は建物だけ」と思い込んで申告から漏らすと、大変なことになります。借地は、土地を持っていないのに土地並みの評価が付く財産だと心得てください。

次に、住み続ける場合の注意点。老朽化した実家の建替えやリフォームを考えるとき、契約に増改築禁止の特約があれば、地主の承諾が必要です（承諾が得られないときは、裁判所の許可の制度があります）。契約期間が満了する際の更新では、更新料の支払いが慣行になっている地域も多くあります。地代の値上げを求められた場合も含め、地主さんとの交渉ごとは、感情的な対立にせず、相場と法律の枠組みを踏まえて進めることが肝心です。

そして、出口。誰も住まないなら、選択肢は大きく3つです。①借地権を第三者に売却する。この場合は譲渡なので地主の承諾と承諾料が必要になり、承諾が得られなければ裁判所の代諾許可を検討します。②地主に買い取ってもらう。借地権を地主に返す形で、承諾の問題がなく話が早い反面、価格交渉次第です（逆に、地主から底地を買い取って完全な所有権にしてから売る道もあります）。③地主と協力して、借地権と底地を一緒に第三者へ売却する。実は、借地権と底地はバラバラでは売りにくく、合わせて完全所有権として売るのが最も高く売れるのが不動産実務の定石。地主さんにとってもメリットのある提案なのです。どの道がよいかは、地主さんとの関係、建物の状態、市場性で変わります。なお、建物を解体して更地で返す（借地権を無償で手放す）結論を急ぐ方がいますが、6〜7割の財産価値をゼロにする選択ですから、必ず売却の可能性を検討してからにしてください。

遺産分割の場面では、借地権を誰が引き継ぐかも大切な設計です。地代の支払い、地主さんとの窓口、建物の管理と、続いていく義務があるため、実際に住む方・管理できる方の単独取得が原則。きょうだいでの共有は、地代の分担や将来の売却で必ずもめる火種になります。また、借地上の建物が未登記だったという事案も、古い借地では珍しくありません。その場合は、建物の表題登記から始める必要があります（未登記建物の記事で詳しくご説明しています）。

実例のイメージを挙げましょう。名古屋市内の借地上の実家を相続した60代の女性のケース。地主さん側から名義書換料100万円と契約書再作成費用を求められ、困ってご相談にみえました。当職から地主さんへ、相続による承継であり承諾料の支払い義務はないことを、資料とともに丁寧にご説明。あわせて、地代の支払い方法の変更と今後の連絡窓口を整理し、ご挨拶の場も設けました。結果、請求は撤回され、関係はむしろ良好に。数年後、このご縁のまま、借地権と底地の同時売却まで実現しました。法律の線引きを知ったうえで、関係を大切にする。借地権相続の要諦は、この両立にあります。借地は、地主さんと借地人の何十年にもわたる信頼関係の上に成り立つ財産です。「払う義務はない」の一点張りでも、「言われるまま払う」でもなく、正しい知識を土台に誠実に向き合う。その姿勢が、結局は財産価値そのものを守ります。

登記・法律・不動産取引。借地権に必要な三つの専門性がそろっています。

不動産相続が得意です｜借地権の価値評価から出口まで

司法書士が宅地建物取引士の資格を有し、不動産取引に精通しています。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。借地権の財産価値の見立て、地主さんとの調整、売却の実務まで、借地ならではの論点をまるごとお任せいただけます。

相続の相談が無料です｜経験とノウハウにもとづくご案内

一般的でない案件だからこそ、経験のある専門家にご相談ください。

ご相談は無料です。借地権の相続は情報が少なく、地主さんとの関係もあって、おひとりで判断するには難しい分野です。契約書と登記を拝見し、権利関係の現状と選択肢を整理してご説明します。地主さんからの請求への対応も、まずは書面をお持ちください。

費用をお見積りしています｜最初の段階で報酬体系をご説明

建物の相続登記から売却サポートまで、総額を明示します。

ご依頼の前に、報酬体系と費用のご説明をしています。建物の相続登記、地主さんとの調整、売却時のサポートまで、段階ごとの費用を最初にお示ししますので、安心してお任せいただけます。