原因の約3分の2は、相続登記の放置。つまり、どの家にも起こりうる問題です。

所有者不明土地とは、不動産登記簿を確認しても所有者が直ちに判明しない、または判明しても連絡がつかない土地のことです。国の調査では、こうした土地は国土の2割超、約410万ヘクタールにのぼり、これは九州本島の面積を超える広さ。対策を講じなければ、2040年には北海道本島に迫る約720万ヘクタールまで拡大し、経済損失は累計約6兆円に達するという推計もあります。持ち主がわからない土地は、売買も、公共事業も、災害復旧も止めてしまう。まさに国土の血栓です。

原因ははっきりしています。調査によれば、所有者不明化の原因の約3分の2が相続登記の未了、約3分の1が住所変更登記の未了。つまり、特別な事情のある土地ではなく、「おじいちゃん名義のまま放置された実家の土地」「引っ越しても登記を直さなかった土地」が、時を経て不明土地になっていくのです。数次相続で相続人が10人、20人とふくらみ、誰も手を付けられなくなる過程は、数次相続の記事でご説明したとおりです。

「国土の問題」と聞くと遠い話に感じますが、影響は暮らしのすぐそばにあります。隣の空き地の雑草や樹木が越境してきても、苦情を言う相手が見つからない。ブロック塀が崩れそうでも、修繕を求める先がない。地域の再開発や道路拡幅が、たった一筆の不明土地で止まる。そして災害時には、復旧工事の同意が取れず、復興が年単位で遅れる。東日本大震災では、高台移転の用地取得で所有者の特定に膨大な時間を要し、これが義務化立法の直接の引き金になりました。所有者不明土地は、持ち主だけでなく、隣人と地域全体を巻き込む問題なのです。

この問題への国の対策は、パッケージで押さえると理解しやすくなります。①予防の柱が、相続登記の義務化（3年以内・怠ると10万円以下の過料）と、住所等の変更登記の義務化（2年以内・5万円以下の過料）。②手放す道が、相続土地国庫帰属制度。③探す道具が、所有不動産記録証明制度など。それぞれ詳しい記事をご用意しています。そして④、すでに不明化してしまった土地を動かす道具が、民法改正で生まれた新しい管理・共有の制度群。ここからが、本記事の中心です。

「全員の同意がないと何もできない」時代は、終わりました。

第一の道具が、所有者不明土地・建物管理制度です。所有者がわからない、または所在が不明な土地について、利害関係人が地方裁判所に申し立て、その土地だけを管理する管理人を選んでもらう制度です。従来からある不在者財産管理人は、不在者の財産全部を管理するため負担も費用も重いのが難点でしたが、この新制度は対象を特定の土地・建物に絞った、いわば軽装備の管理人。裁判所の許可を得れば売却もでき、「隣の荒れた不明土地を買い取りたい」「共有地の不明持分を処理したい」という場面で現実的な選択肢になりました。管理が不適切で荒れている土地には、所有者が判明していても使える管理不全土地管理制度も用意されています。

従来からの道具との使い分けも整理しておきましょう。行方不明の「相続人」と遺産分割の話し合いをする必要があるなら、不在者財産管理人（その人の財産全部を管理）や、生死不明が7年続く場合の失踪宣告という従来の制度が引き続き出番です（行方不明の相続人の記事で詳しくご説明しています）。一方、「特定の土地を処分したい・管理したい」だけなら、土地単位で軽く使える新しい管理制度が向いています。目的が人か、土地か。この見極めが制度選びの分かれ目です。なお、相続人全員が相続放棄をして誰も引き継ぐ人がいなくなった土地については、相続財産清算人の選任という、また別の手続きになります。

第二の道具が、共有の行き詰まりを解消する裁判です。共有地は、共有者全員の同意がないと売却できないのが原則で、一人でも行方不明者がいると完全に固まってしまうのが長年の悩みでした。改正法は、ここに風穴を開けました。不明共有者の持分を、裁判所の決定を得て、時価相当額を供託したうえで他の共有者が取得する（持分取得の裁判）。あるいは、不明共有者の持分も含めて第三者へ売却する（持分譲渡の裁判）。さらに、売却まではせずとも、裁判所の決定で不明共有者を除いた残りの共有者だけで管理や変更を決められる仕組みも整いました。「はんこが一つ足りないだけで売れない土地」に、出口ができたのです。ただし、これらの裁判は不明共有者の財産権に関わるため、公告などの手続きを経る必要があり、数か月単位の時間は見込んでください。

第三に、隣地との関係でも新しいルールがそろいました。境界付近の工事のための隣地使用権、電気・ガス・水道の導管を他人の土地に通すライフライン設置権、そして越境してきた竹木の枝を一定の手続きで自ら切り取れるルール。隣地の所有者がわからない場面を想定した設計になっており、空き地・空き家が増える時代の実務を支えています。

実例のイメージを挙げましょう。名古屋近郊の畑を祖父名義のまま相続したご相談者のケース。戸籍調査の結果、共有者にあたる親族の一人が数十年前に渡航したまま所在不明でした。従来なら不在者財産管理人の選任と失踪宣告を検討する重い事案ですが、目的は「この畑を売って締めくくる」ことだけ。そこで、まず相続登記を整えたうえで、不明共有者の持分について持分取得の裁判を活用する方針を立て、供託額の見通しと総費用を比較したうえで手続きを進めました。ポイントは、目的に対して最も軽い道具を選ぶこと。制度が増えたぶん、選択を誤ると時間も費用も余計にかかります。ここが、専門家の腕の見せどころです。なお、どの制度にも共通する下ごしらえが、戸籍と住民票・附票による徹底調査です。「不明」と思っていた共有者の現住所が附票からあっさり判明し、手紙一通で解決した例も少なくありません。裁判所の手続きは、調査を尽くしてもなお不明なときの次の一手。順番を守ることが、結局いちばんの近道です。

そして、忘れないでいただきたいのは、これらの制度はあくまで「事後の治療薬」だということ。ご自身の土地を将来の不明土地にしないための予防、つまり相続登記と住所変更登記を早めに済ませ、使わない土地は元気なうちに処分や国庫帰属を検討しておくことが、家族への何よりの思いやりです。

「もう動かせない」と諦めていた土地こそ、お持ちください。

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。不明共有者の解消は、多くの場合「その後に売る」ためのもの。裁判所の手続きから売却活動まで、統合的にお手伝いできるのが強みです。

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